دلواپسی مستأجران در فصل جابه‌جایی

تابستان فصل گرم شدن بازار جابه‌جایی مستاجران است و آنها به دلیل تغییرات ناگهانی و باورنکردنی قیمت اجاره‌بها، نگران یک سال پیش رو و داشتن سرپناهی مناسب هستند. اگرچه دلالان توجهی ندارند، دلواپسی مستاجران از جیب‌ خالی است.

به گزارش ایسنا، امروز بخشی از جامعه که در زمره قشر متوسط رو به پایین و به واقع مستضعف قرار دارند و اکثرا اجاره‌نشین هستند، با فرارسیدن زمان جابه‌جایی مسکن، لحظه‌هایشان با این فکر همراه می‌شود که بالاخره چه خواهد شد و چگونه با درآمدی که افزایش نیافته و با هزینه‌هایی که حداقل 3 برابر شده است پاسخگوی رهن و اجاره‌ خانه‌ای مناسب باشند؛ هزینه‌ای که در سال پیش رو، آن هم در شهری نظیر شیراز، حداقل نیمی از درآمدشان را می‌بلعد.

خرید و فروش و اجاره مسکن نه قانونی دارد و نه دستگاه نظارتی مشخصی تا قیمت‌ها را معلوم کند، وگرنه در فصل رکود، قیمت‌ها می‌شکست، نه این‌که مسیر رشد را تا فلک ادامه دهد. اجاره‌بها را عرفی تعیین می‌‌کند که مبنای آن را عرضه‌کننده و متقاضی تعیین می‌کنند. البته در این میان، دلالان بیکار نمی‌نشینند و چون خود سهمی در مالکیت دارند، شوربای قیمت را پرنمک و گاه شور شور می‌کنند.

در شیراز همانند سایر نقاط استان فارس و کشور، شاهد افزایش بی‌حد قیمت خرید و اجاره مسکن طی ماه‌های اخیر بوده‌ایم. بررسی‌های میدانی در کلان‌شهر شیراز نشان می‌دهد که ودیعه مسکن در اکثر نقاط تا 2 برابر قیمت سال گذشته هم افزایش یافته و اجاره‌بهای ماهیانه نیز تابعی از ارقام بی‌ضابطه ودیعه، روندی صعودی داشته است. 


گرایش به حاشیه شهر

رئیس اتحادیه املاک فارس با بیان این‌که قیمت رهن و اجاره‌بها بالا است و فشار زیادی به قشر ضعیف وارد کرده گفت: طی یک سال گذشته، گرایش بسیاری از خانوار به حاشیه و جنوب شهر بیشتر شده است. 
«قاسم تابنده‌ماه» ادامه داد: برخی ساکنین ترجیح می‌دهند در موقعیت فعلی خود با قیمتی کمی بالاتر به سکونت ادامه دهند، اما در این بین هستند کسانی که به دلیل نداشتن پول کافی، به حاشیه‌ها متمایل شده‌اند. 

وی با بیان این‌که قیمت مسکن بسته به منطقه‌اش در کلان‌شهر شیراز متفاوت است افزود: در بسیاری از مناطق شیراز شاهد افزایش بیش از 80 درصدی قیمت رهن و اجاره هستیم و فروش نیز تا 90 درصد بالا رفته است. 

رئیس اتحادیه املاک استان فارس که معتقد است دلالان و سرمایه‌داران نقش مهمی در افزایش قیمت‌ها دارند خاطرنشان کرد: آنها بین خودشان توافقی نرخ تعیین می‌کنند و در بسیاری از موارد موجب بالا رفتن قیمت‌ها شده‌اند.  همچنین تصریح کرد: امروز 70 درصد حقوق واقعی درآمد یک خانوار 3-4 نفره برای مسکن هزینه می‌شود و 30 درصد باقی‌مانده برای دیگر امور. 

رئیس اتحادیه املاک استان فارس که بخشی از بیماری‌های فعلی افراد را ناشی از اجاره‌بهای بالای مسکن می‌داند که به سهم خود موجب شده ویتامین و گوشت از سبد معیشتی خانوار کنار برود گفت: اجاره‌های بالا پولی برای رسیدگی به امور سلامت نمی‌گذارد. 
وی در عین حال ادامه داد: البته مالکان باانصافی هم هستند و مشاهده شده که بعضا هیچ مبلغی به اجاره اضافه نکرده‌اند. 


اجرای طرح‌های تشویقی

رئیس اتحادیه املاک استان فارس اضافه کرد: فروش به شرط تملیک اوایل انقلاب وجود داشت که کاش ادامه یافته بود. تابنده‌ماه با تاکید بر این‌که باید طرح‌های ارعابی برداشته شود افزود: مثلا این‌که گفته می‌شود برای خانه‌های خالی مالیات بالا گرفته می‌شود از مدت‌ها قبل مطرح بود، اما تاکنون اجرا نشده است. باید به جای چنین طرح‌هایی تسهیلات تشویقی داده شود. 

وی با تاکید مجدد بر این نکته که دولت باید طرح تشویقی به مالکان بدهد و مالیات آنها را کاهش دهد تا فشار به مستاجر نیاورند گفت: هر گونه اجرای طرح‌های تنبیهی باعث می‌شود مالکان قیمت ملک خود را افزایش دهند که این کار نهایتا موجب فشار آمدن به قشر ضعیف جامعه می‌شود. 


نقش دلالان

کارشناس اقتصاد مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان فارس نیز بیان کرد: یکی از باورهایی که مردم در مورد اجاره‌بها دارند این است که دلالان را عامل نابسامانی‌های افزایش قیمت مسکن می‌دانند، در حالی که دلال تنها 10 درصد نقش دارد. 
« عباسی» با بیان این‌که قیمت‌ها بسته به زمانی که در بنگاه می‌ماند محاسبه می‌شود گفت: ممکن است به صورت موردی یک دلال باعث شود خانه‌ای که برای عرضه گذاشته شده به کسی با قیمت پیشنهادی معرفی نشود، اما بعید است، چراکه آنها هم به فکر معیشت خود هستند. 
وی ادامه داد: اگرچه ممکن است برخی مواقع به دلیل شیطنت بنگاه‌دار و دلال قیمت‌ها بالا و پایین شود، واقعیت این است که وضعیت اقتصادی از سال‌های گذشته تاکنون موجب افزایش اجاره‌نشینی‌ها شده است. 
کارشناس اقتصاد مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان فارس که افزایش مهاجرت به کلان‌شهری مانند شیراز را عاملی دیگر بر افزایش قیمت‌ها می‌داند گفت: طبیعی است که اجاره‌نشینی زیاد شود و متعاقب آن میزان اجاره‌ها هم بالا برود. 

عباسی با اشاره به شاخص دسترسی به مسکن به عنوان یکی از شاخص‌های بین‌المللی بیان کرد: سهم هزینه‌های مسکن نباید بیش از 30 درصد درآمد خانوار را تحت تاثیر قرار دهد، اما در حال حاضر در کلان‌شهری مانند شیراز 50 تا 60 درصد از درآمد خانوار هزینه مسکن می‌شود. 
وی با بیان این‌که به صورت عمومی هم قیمت اجاره و هم فروش افزایش یافته است گفت: در حالی که باید سالانه 15 تا 20 درصد افزایش قیمت مسکن در بخش‌های مختلف ایجاد شود، امروز به دلیل تورم و اوضاع اقتصادی، قیمت‌ها از حالت طبیعی بیشتر شده است. 


اجاره تابع نرخ مسکن است

فعالان بخش مشاوره املاک و بنگاه‌داران مسکن افزایش شدید قیمت در بخش‌های خرید و اجاره‌بها را در شیراز تایید می‌کنند و معتقد هستند که بازار مسکن نیازمند ابزاری موثر برای نظارت و پایش است. 
«هادی موسوی» یکی از بنگاه‌داران بلوار فرصت شیرازی با بیان این‌که تعیین نرخ اجاره‌بها تابعی از نرخ مسکن است گفت: به طور معمول، یک‌پنجم نرخ هر متر مذبع از مسکن را به عنوان قیمت عرفی برای رهن منزل در نظر می‌گیرند.

او ادامه داد: به عنوان مثال، اگر هر متر‌ مربع یک خانه ۱۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، طبق عرف، هزینه رهن این منزل را هر متر‌ مربع حدود ۲ میلیون تومان (یک‌پنجم نرخ) می‌داند، اما یک عرف دیگری هم وجود دارد که نرخ تبدیل بهره را در بازار حدود ۳ درصد در نظر می‌گیرند. موسوی ادامه داد: رهن و اجاره‌بها در این منطقه از شیراز که ارزش نسبی زمین و رهن و اجاره آنها نسبت به دیگر مناطق کمتر بوده، افزایش قابل‌ملاحظه‌ای پیدا کرده است. 
وی گفت: تابلو معرفی مسکن برای فروش یا رهن و اجاره مشاور املاک ما گاهی تا یک هفته هم جا‌به‌جا نمی‌شود، چون مشتری می‌آید قیمت‌ها را می‌بیند و بدون اظهار نظر یا پرسش دیگری بنگاه را ترک می‌کند. 

خانم «حدادی» یکی دیگر از مشاوران املاک شیراز که به همراه همسر خود در خیابان پاسداران شیراز مشغول به فعالیت هستند، نیز گفت: از آغاز سال، اکثر مراجعین ما به دنبال منازلی آپارتمانی بودند که تنها برای رهن به ودیعه در بنگاه ما معرفی شده باشد، نه رهن و اجاره با هم. آنها توان پرداخت اجاره‌های بالا در این منطقه از شهر را ندارند. او ادامه داد: امروز خانمی به اتفاق پسرش به ما مراجعه کرد و به دنبال منزلی سه‌خوابه بود که نهایتا 30 میلیون ودیعه بگذارد و ماهانه تا 800 هزار تومان اجاره بدهد، اما هرچه تابلو بنگاه خود و دیگر همکاران را چک کردیم نتوانستیم چنین موردی پیدا کنیم و خانم مراجعه‌کننده که عصبانی از وضعیت اجاره‌بها شده بود، با ناراحتی به من و همسرم گفت می‌روم پایین شهر با همین میزان ودیعه و اجاره‌بها در شیک‌ترین خانه آن منطقه زندگی می‌کنم. این‌جوری خیالم هم راحت‌تر است و دیگر نمی‌خواهد این بنگاه و آن بنگاه بروم. 

«حیاتی» از بنگاه‌داران معالی‌آباد شیراز گفت: این منطقه از شهر که جای توضیح دادن ندارد. یک قشر خاص توانایی سکونت دارند. 
او گفت: افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته باعث رشد هزینه‌های ساخت‌و‌ساز شده و طبیعی است مالکی که مصالح گران به کار برده منتظر بازگشت پول ازدست‌رفته خود در مازاد قیمت مصالح است. بسیاری از سازندگان را می‌شناسم که واحد مسکونی خود را پیش‌فروش کرده‌اند، اما به دلیل رشد قیمت مصالح ساختمانی ورشکست شده‌اند. حیاتی در پاسخ به این سوال که تا چه حد حق کمیسیون‌ها تاثیر در افزایش قیمت‌های رهن و اجاره‌بها از سوی بنگاه‌داران دارد گفت: مشاوران املاک ملزم به رعایت دستورالعمل محاسبه کمیسیون معامله در شهر خود هستند و شهروندان شیرازی هم می‌توانند در صورت مشاهده تخلف در دریافت این کمیسیون‌ها به اتحادیه مشاوران املاک مراجعه کنند. 
با توجه به نرخ مصوب برای معاملات در بنگاه‌ها، شاهد تعیین نرخ سلیقه‌ای در برخی مواقع توسط مشاورین املاک هستیم که جلوگیری از این امر نیازمند نظارت دقیق بر عملکرد این صنف به‌خصوص در فصل جابه‌جایی مستاجران دارد.