احتمال شکست قیمت مسکن لوکس

حسام عقبایی | نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک

بازار مسکن در سال 1397در حالی دچار رکود تورمی عمیق شد که هنوز رکود سنگین قبلی آن به‌کلی رفع نشده بود و نمی‌شد به وضعیت معاملاتی آن رونق اطلاق کرد. در حقیقت این بازار بدون سپری‌کردن یک دوره رونق واقعی که با افزایش تعداد معاملات همراه باشد، وارد رکود تورمی شده است؛ به‌گونه‌ای که بررسی آمارهای مربوط به حجم معاملات این بازار در یک سال اخیر و مقایسه آن با حجم معاملات در سال‌های 90 تا 92 نشان می‌دهد باوجود بالا‌رفتن تعداد معاملات در سال‌97، همچنان تعداد معاملات در مقایسه با دوره رونق قبلی کاهش چشمگیری داشته است. بر این اساس، می‌توان گفت در سال97، اتفاق غالب این بوده که رکود قبلی بازار مسکن تعمیق پیدا کرده با این تفاوت که قیمت‌ها نیز با افزایش نابسامان و نامتعارف همراه شده است.

تعمیق رکود تورمی بازار مسکن در سال‌97 کاملا مشهود است. براساس آمارها حجم معاملات در این بازار در تیرماه امسال 25درصد، در مرداد 36درصد، در شهریور 45درصد، در مهرماه 51درصد، در آبان 62درصد و در آذرماه 67درصد نسبت به‌مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است. این روند محسوس در کاهش حجم معاملات که از تیرماه آغاز شده و حتی یک‌ ماه نیز متوقف نشده، متأسفانه با حفظ روند صعودی قیمت‌ها تداوم پیدا کرده و تشدید شده است. عوامل زمینه‌ساز برای این افزایش قیمت به دو بخش تقسیم می‌شود که دسته اول را عواملی مانند کاهش 40درصدی تولید و نبود توازن میان عرضه و تقاضا تشکیل می‌دهد و از سال‌های گذشته هم بوده اما امسال جهش نرخ ارز نیز به این عوامل اضافه شده که اثر مستقیم و قابل‌تأملی بر قیمت گذاشت؛ تا جایی که مالکان قیمت مسکن را با دلار محاسبه کردند و از این مسیر، تنش بازار ارز عملا به بازار مسکن سرایت کرد درحالی‌که در دولت هم برنامه ویژه‌ای برای تقابل با این وضعیت وجود نداشت.

با این تحولات، بازار مسکن وارد یک رکود تورمی سنگین شد که پیش‌بینی می‌شود تا پایان‌97 به همین شکل فعلی ادامه داشته باشد و قیمت‌ها نیز در همین محدوده بماند. البته براساس تحولات کف بازار، این احتمال وجود دارد که از حوالی نیمه زمستان، یعنی اواسط بهمن‌ماه، شکست قیمتی در واحدهای بزرگ و لاکچری تجربه شود به‌گونه‌ای که قیمت این واحدها در تهران و شهرهای بزرگ بین 20تا 25درصد کاهش پیدا کند اما برای قیمت واحدهای معمولی که همچنان عرضه و تقاضای آنها نامتوازن است، تغییر خاصی محتمل نیست.

در ادامه با توجه به واقعیت‌هایی مانند چسبندگی قیمت‌ها در اقتصاد ایران و همچنین با نظر به اینکه بازار مسکن در مقابل تغییرات بسیار مقاوم است و اثرگذاری برنامه‌هایی که برای ساماندهی آن انجام می‌شود حدود یکی دو سال زمان نیاز دارد، می‌توان انتظار داشت تا نیمه سال آینده همین رکود عمیق پایدار بماند تا جایی که حتی افزایش تقاضا در فصل جابه‌جایی بازار مسکن (فصل تابستان 98) نیز اثری بر آن نداشته باشد. این روند شاید در نیمه دوم سال آینده هم با تغییراتی ادامه پیدا کند اما برای پیش‌بینی درست نیمه دوم سال‌98، باید دید دولت چه برنامه‌هایی برای تقویت تولید، ساماندهی بازار و حمایت از اجاره‌نشینی در دستور کار قرار می‌دهد. شخصا امیدوارم تمهیداتی برای بازار مسکن اندیشیده شود که در سال آینده باعث شود رشد اجاره‌بهای مسکونی بیش از نرخ تورم نباشد؛ هرچند قیمت رهن و اجاره، تابعی از قیمت واحد مسکونی است و با افزایش قیمت مسکن، بازار رهن و اجاره نیز با رشد مواجه خواهد شد اما جلوگیری از ایجاد موج در بازار می‌تواند در کنترل جو بازار و معقولانه‌کردن قیمت‌ها مؤثر باشد.