تقویت گمانه‌زنی‌ها درباره افزایش مبلغ وام مسکن

بهزاد رنجبر/روزنامه‌نگار

وزارت راه و شهر‌سازی‌ پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن را به شورای پول و اعتبار ارائه کرده است. هرچند جزئیات این طرح اعلام نشده اما گمانه‌زنی‌ها حاکی از آن است که درصورت موافقت بانک مرکزی سقف وام مسکن تا 300میلیون تومان افزایش خواهد یافت. به گزارش همشهری، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در مناطق 22گانه شهر تهران از فروردین 96تاکنون 70درصد افزایش یافته و قیمت هر متر آپارتمان در شهر تهران از 4میلیون و 325هزار تومان در فروردین پارسال به 7میلیون و 430هزار تومان در پایان مرداد‌ماه امسال رسیده است. این روند به از بین رفتن کارایی وام‌های مسکن منجر شده؛ زیرا دیگر وام‌های پرداختی بانک مسکن توان تامین مالی برای خرید یک آپارتمان را ندارد.

قدرت وام‌های مسکن چقدر است؟

مطابق اطلاعات آماری بالاترین تقاضا برای خرید آپارتمان در شهر تهران که الگویی برای سایر شهر‌ها هم تلقی می‌شود، متراژ‌های کوچک است و چنانچه به‌طور میانگین بالاترین سهم معاملات متعلق به آپارتمان‌های 75متری باشد، می‌توانیم بپذیریم که اکنون وام‌های مسکن قادر است رقمی بین 20تا 30درصد از کل قیمت یک آپارتمان را تامین مالی کند؛ یعنی زوجینی که قرار است یک آپارتمان بخرند باید 70تا 80درصد مبلغ مورد نیاز برای خرید یک آپارتمان را خودشان و بقیه مبلغ را از طریق وام تامین کنند.
این رویه موجب شده در طول ماه‌های گذشته حجم تقاضا برای دریافت وام مسکن هم کاهش یابد. گواه این موضوع درجا زدن قیمت اوراق تسهیلات مسکن در طول چند‌ماه گذشته است. با چنین شرایطی و با توجه به افزایش 70درصدی قیمت آپارتمان در شهر تهران، اکنون توانایی عموم مردم برای خرید کاهش یافته و در عین حال متقاضیان باید مبلغ نقدینگی بیشتری را نسبت به گذشته برای خرید خانه تامین کنند؛ به‌طور مثال برای خرید یک آپارتمان 75متری به مبلغ 550میلیون تومان خریدار می‌تواند از 2طریق نسبت به دریافت وام اقدام کند. روش اول خرید اوراق تسهیلات مسکن در فرابورس است که زوجین می‌توانند جمعا 120میلیون تومان وام دریافت کنند و روش دوم سپرده‌گذاری مدت‌دار در صندوق پس‌انداز یکم مسکن است. با سپرده‌گذاری زوجین در نهایت به هر نفر 80میلیون تومان وام و جمعا 160میلیون تومان وام پرداخت می‌شود. با این توضیحات این ارقام فقط می‌تواند بین 20تا 30درصد از مبلغ کل آپارتمان را تامین کند و با توجه به کاهش قدرت خرید جامعه در طول ماه‌های گذشته این احتمال وجود دارد که ظرف ماه‌های آینده چنانچه مبلغ وام مسکن افزایش نیابد، بازار مسکن وارد یک دوره رکود چند ساله شود.

افزایش سقف وام مسکن

به‌دنبال کاهش قدرت خرید، وزارت راه و شهر‌سازی‌ تصمیم گرفته از طریق افزایش سقف پرداخت وام در صندوق پس‌انداز مسکن یکم مقدار وام را تا سقف 300میلیون تومان افزایش دهد. این رقم می‌تواند به‌طور میانگین تا سطح 50درصد از مبلغ کل آپارتمان را تامین مالی کند. اگرچه این رقم هنوز با استاندارد‌های جهانی که در قالب آن 90درصد قیمت یک خانه وام پرداخت می‌شود فاصله زیادی دارد اما این افزایش مبلغ وام می‌تواند به افزایش توان متقاضیان برای خرید خانه اضافه کند؛ ضمن اینکه پیش‌بینی می‌شود درصورت افزایش سقف وام مسکن، دوره رکود در بازار مسکن که پیش‌بینی می‌شد به‌زودی محقق شود برای مدتی به‌تعویق بیفتد و بازار همچنان سیر رونق را طی کند؛ چراکه توان خرید مردم افزایش می‌یابد و همین عامل بار دیگر منجر به رشد بازار مسکن هم خواهد شد. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن در همین باره معتقد است:‌ به‌زودی شاهد سرازیر شدن دوباره سرمایه‌ها از بازار ارز به حوزه مسکن خواهیم بود و رونق بازار مسکن تا انتهای سال ۹۷ و اوایل سال ۹۸ ادامه خواهد داشت. ستاریان گفت: باتوجه به اینکه احتمالا نرخ ارز از ۱۰ تا۱۲‌هزار تومان پایین‌تر نخواهد آمد، قطعا همین میزان افزایش نیز در بازار مسکن و ملک هم اتفاق خواهد افتاد. او اضافه کرد: با توجه به رونق بازار مسکن در بهار ۹۷ انتظار داشتیم و پیش‌بینی می‌کردیم که این رونق تا انتهای شهریور و حتی پایان سال نیز ادامه داشته باشد.

جزئیات پیشنهاد وام 300میلیون تومانی

در چنین شرایطی روز گذشته وزیر راه و شهرسازی از ارائه پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن به بانک مرکزی خبر داد. عباس آخوندی درعین حال از اعلام رقم پیشنهادی خودداری کرد و گفت: این سؤال را باید از بانک مسکن بپرسید. به موازات گفته‌های وزیر صنعت کمیسیون عمران مجلس هم پیشنهاد افزایش وام خرید مسکن به ۳۰۰میلیون تومان در تهران و ۱۵۰میلیون تومان در شهرستان‌ها را مطرح کرده است. به گفته او، طرحی پیشنهاد شده که در آن طرح واحدهای مسکونی در متراژهای کوچک در نقاط مختلف شهرها احداث شود و متقاضیان مسکن این واحدها را به‌صورت درصدی خرید و درصدی اجاره تملک کنند. همچنین پیشنهاد وام ۳۰۰ میلیون تومانی نیز ارائه شده است. در همین رابطه حمید بنایی، عضو کمیسیون عمران مجلس هم با اعلام اینکه سقف تسهیلات اوراق مسکن باید بین 300تا 400میلیون تومان باشد، گفت: این موضوع می‌تواند به افزایش خانه‌دار شدن جوانان و مسکن اولی‌ها کمک شایانی کند.
حمید بنایی، با اشاره به‌احتمال اصلاح مقررات ارائه وام خرید مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی، گفت: در شرایط کنونی مسئولان وزارتخانه به‌دنبال اصلاح 3 موضوع در بحث ارائه اوراق‌های مسکن هستند که حذف شرط عمر 15ساله بنا برای دریافت وام، افزایش سقف تسهیلات و افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط این موارد را شامل می‌شود. سیدهادی بهادری، عضو دیگر کمیسیون عمران مجلس با اشاره به ارائه پیشنهاد افزایش سقف وام مسکن در تهران به 300میلیون تومان و در شهرستان‌ها به 150میلیون تومان، گفت: باید حداقل مدت زمان بازپرداخت تسهیلات از 20سال تا 90سال شود تا جوانان به‌نحو بهتری بتوانند اقساط خود را پرداخت کنند.  او با اشاره به‌احتمال اصلاح مقررات ارائه وام اوراق خرید مسکن، گفت: یکی از برنامه‌ها و پیشنهادهای مسئولان وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح مقررات وام اوراق خرید مسکن، حذف عمر بناست، چون در شرایط کنونی به بناهای بالای 15سال، وام پرداخت نمی‌شود.او افزود: یکی دیگر از پیشنهادهای وزارت راه، افزایش مدت زمان  بازپرداخت اقساط وام مسکن است. براساس قانون، بیشترین مدت زمان باز‌پرداخت وام اوراق، 12سال است. بهادری  تاکید کرد: با توجه به افزایش چند برابری قیمت مسکن، به‌نظرم سقف تسهیلات اوراق در تهران باید تا 300میلیون تومان و در شهرستان‌ها تا 150میلیون تومان افزایش یابد.