ثبت رسمی اموال غیرمنقول

اخیرا اخبار زیادی راجع به قانون جدید ثبت رسمی اموال غیرمنقول از گوشه و کنار شنیده می‌شود. با توجه به اینکه عموم مردم به‌نحوی درگیر معاملات غیرمنقول اعم از خرید و فروش یا اجاره ملک هستند و سطح وسیعی از معاملات، مشمول این قانون جدید قرار می‌گیرد، لذا آگاهی از احکام و مقررات آن با توجه به تأثیری که بر حقوق اشخاص دارد، ضروری است.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (به استثنای موادی از آن) در تاریخ 2/4/1403 لازم‌الاجرا شد. هرچند مطابق مواد 22، 46 و 48قانون ثبت 1310 اشخاص ملزم به انتقال ملک از طریق سند رسمی بودند؛ لکن تحولات اجتماعی پس از انقلاب اسلامی و حاکمیت دیدگاه‌های شرعی موجب شد اسناد عادی نیز معتبر شناخته شوند. این روند، تزلزل شدید نظام مالکیت املاک را در پی داشت. در این مطلب به اختصار اهدافی که قانونگذار از وضع قانون داشته و موضوعات مشمول آن مورد بررسی قرار می‌گیرد.
الف- هدف اصلی قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول و ترتیب حصول به آن: هدف اصلی قانون جدید، تثبیت مالکیت اشخاص بر املاک با بی‌اعتبارشناختن اسناد عادی راجع به این معاملات است. (اهداف دیگری هم از قبیل مدیریت بازار معاملات در مشاوران املاک در بین بوده است.) ترتیبات قانونی درخصوص اسناد معاملات غیرمنقول، حسب تاریخ تنظیم و همچنین وضعیت ملک که آیا سند حد نگار (کاداستری) برای آن صادر شده یا خیر در این قانون متفاوت است.
1- درخصوص اسنادی که در گذشته تنظیم شده‌اند: چون در راه رسیدن به هدف فوق، قانونگذار با توده عظیمی از اسناد عادی معاملاتی که در گذشته تنظیم شده مواجه بود و نمی‌توانست یکباره اسناد عادی را بی‌اعتبار اعلام کند، از این‌رو در ماده 10قانون جدید، سامانه‌ای پیش‌بینی شده به نام سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی و مقرر شده، هر شخصی که سند عادی راجع به معامله غیرمنقول در دست دارد، ظرف 2سال از تاریخ راه‌اندازی این سامانه، نسبت به ثبت سند عادی در این سامانه اقدام کند. (تکلیف اول) پس از ثبت در سامانه نیز ظرف 2سال به یکی از طرق یعنی اقامه دعوا، حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال یا از طریق ثبت در سامانه تعیین وضعیت اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی نسبت به اخذ سند رسمی اقدام کنند. (تکلیف دوم) بنابراین سامانه مذکور در ماده 10قانون، مختص اسناد معاملاتی است که در گذشته تنظیم شده‌اند. راه‌اندازی این سامانه به دستور رئیس قوه قضاییه در روزنامه رسمی اعلان می‌شود.
2- معاملاتی که یک‌سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی ثبت اسناد عادی واقع می‌شوند: مطابق ماده یک این قانون، یک‌سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده 10 این قانون، هر معامله‌ای که موضوع آن انتقال مالکیت ملک یا واگذاری منافع بیش از 2سال باشد، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؛ در غیراین صورت جز دعوی استرداد عوض (بازپس‌گیری ثمن معامله) هیچ دعوای دیگری ازجمله دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، تحویل مورد معامله و... در مراجع قضایی و اجرایی و داوری قابل استماع نیست. این به آن معناست که معامله با اسناد عادی یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، باطل است.
3- درباره  اموال غیرمنقولی که درخصوص آنها سند حدنگار صادر شده باشد، مطابق تبصره 4ماده 10قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، درخصوص این املاک، از تاریخ صدور سند مالکیت، حکم مقرر در ماده یک این قانون در مورد آنها مجری است؛ هرچند سامانه ماده 10(ساماندهی اسناد غیررسمی) راه‌اندازی نشده باشد. به‌عبارت دیگر مهلت یک‌ساله مقرر در ماده یک شامل این دسته از املاک نمی‌شود.
ب- قلمروی موضوعی قانون: مقصود شناسایی انواع معاملات غیرمنقول مشمول قانون است. به موجب این قانون، چند دسته از اعمال حقوقی مربوط به املاک باید به ثبت برسد؛ در غیراین صورت با ضمانت اجرای مقرر در ماده یک (بطلان معامله) مواجه می‌شوند:
1- معاملاتی که موضوع آنها انتقال مالکیت عین مال غیرمنقول باشد مثل بیع، معاوضه، صلح اعم از معوض یا مجانی(هبه، پیش‌فروش ساختمان، اجاره به شرط تملیک) یا در خاتمه قرارداد به تملیک عین مال غیرمنقول می‌انجامند مانند شرکت معاوضی، وصیت تملیکی
 2- قراردادهایی که موضوع یا نتیجه آن، انتقال منافع مال غیرمنقول برای بیش از 2سال است مثل اجاره، صلح منافع و وصیت به منافع مال غیرمنقول
3- عقد وقف و عقد رهن
4- تعهد به انشای اعمال حقوقی مانند قولنامه
پ- مقررات راجع به دلالان: مطابق این قانون، دلالان معاملات املاک نباید در معاملات موضوع این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی کنند. متخلفان مشمول جریمه و تعلیق پروانه کسب خواهند شد.
به‌عبارت دیگر، دلالان معاملات املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس کنند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.