گزارش
۱۰میلیون ایرانی را از بافت فرسوده نجات می‌دهیم
معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در گفت‌وگو با همشهری از روند و مشوق‌های نوسازی بافت فرسوده در کشور گفت
احمد میرخدایی- روزنامه‌نگار
باوجود 3دهه تجربه، همچنان معضل بافت‌های فرسوده حل نشده، اما در یکی دو سال اخیر گام‌های بلندی با حمایت رئیس‌جمهور فقید برداشته شده که می‌تواند به آواربرداری از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد کمک کند. محمد آیینی، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران، قبل از انتشار خبر سقوط بالگرد حامل رئیس‌جمهوری، مهمان همشهری بود و در اواخر گفت‌وگو درباره وضعیت بازآفرینی بافت‌های فرسوده، صحبت به رویکرد رئیس دولت در این مقوله کشید که خبر سانحه منتشر شد؛ درست در زمانی که آیینی با تأکید بر حساسیت ویژه رئیس‌جمهوری در بازآفرینی بافت‌های فرسوده، می‌گفت در جلسه آتی شورای‌عالی مسکن و شهرسازی قرار است از رئیس‌جمهوری مشوق‌های بیشتری برای ساکنان بافت‌های فرسوده بگیریم و این اتفاق به بازآفرینی سرعت بیشتری خواهد بخشید. به هر روی سیدابراهیم رئیسی، رئیس دولت سیزدهم در سانحه سقوط بالگرد به شهادت رسید، اما بازآفرینی شهری به‌عنوان یکی از میراث‌های دولت او که شخصا هم نگاه ویژه‌ای به آن داشت، قرار است باقوت ادامه پیدا کند. گفت‌وگو با آیینی را در ادامه می‌خوانید.
آخرین وضعیت بافت‌های فرسوده چگونه است و چرا در اغلب دوره‌ها بر لزوم رسیدگی به این بافت‌ها تأکید می‌شود؟
ما 2میلیون و ۷۰۰ هزار بنای ناپایدار و لرزان در کشور داریم که ۱۰میلیون نفر ساکن آنها هستند. از این میزان یک‌میلیون و ۴۵۰هزار بنا در بافت فرسوده قرار دارد که محل بحث اصلی ماست. جدای از اینکه حفظ جان ساکنان بافت‌های فرسوده شهری از اولویت‌های اصلی دولت به شمار می‌رود، ما در بافت فرسوده، با یک تیر چند نشان می‌زنیم؛ هم بافت فرسوده خطرناک را رفع می‌کنیم و هم با تخریب هر پلاک فرسوده به‌طور متوسط در کشور 3واحد مسکن اضافی تولید می‌شود که نیاز کشور است و دیگر اینکه با احداث مسکن در بافت فرسوده، نیاز به تأمین زیرساخت جدید و... نداریم.
چرا پیشرفت بازآفرینی در طول چند دهه کم بوده و آیا در دوره جدید می‌توان انتظار معجزه داشت؟
حدود 3دهه از مطرح شدن بازآفرینی شهری می‌گذرد. بازآفرینی همیشه مشکلات خاص خود را داشته؛ از مباحث مالی و عمرانی گرفته تا مسائل فرهنگی و اجتماعی. بافت فرسوده به‌واسطه خطراتی که برای جامعه و افراد دارد مورد حساست دولت‌هاست، اما برای رسیدگی به آن حتی اگر موضوع مالی مطرح نباشد، نمی‌توان با لودر به محل رفت و به ساکنان گفت که این بناها خطرناک هستند و می‌خواهیم بنای مقاوم برای شما بسازیم. باید برنامه‌های کارشناسی تدوین شوند و برای هر منطقه و محلی هم برنامه خاصی موردنیاز است. باید ساکنان بافت فرسوده را آگاه کرد و بعدازاینکه قانع شدند، برنامه‌های جذاب جلوی رویشان بگذاریم که وارد برنامه بازآفرینی شوند. یکی از پایه‌های بازآفرینی در دوره جدید همین مقوله است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد 80درصد ساکنان بافت‌های فرسوده از توان مالی پایینی برخوردارند. بافت فرسوده توان نوسازی خودبه‌خودی ندارد و بازار این کار را نمی‌کند؛ چون صرفه اقتصادی آن پایین است. پس باید توان نوسازی را برای این بافت‌ها ایجاد کرد و مشوق‌هایی که تعیین شده غالباً برای ایجاد همین توان است. در این بافت‌ها آگاهی کافی هم وجود ندارد. ما هنوز نتوانسته‌ایم حساسیت موضوع خطر در بافت فرسوده را تبیین کنیم.
سؤال این است که در برنامه‌های جدید بازآفرینی چه چیزی وجود دارد که ما را به رفع معضل قدیمی بافت‌های فرسوده خوش‌بین کند؟
درگذشته عمدتا بازسازی بافت‌های فرسوده با اعطای تسهیلات بانکی دنبال می‌شد؛ مثلاً طبق آمار در سال‌های ۸۸ تا ۹۲ در مجموع، ۲۵۷ هزار فقره تسهیلات نوسازی در محلات بازآفرینی شهری به متقاضیان پرداخت شد، اما در برنامه‌های جدید، این تسهیلات حالا فقط یک بند از بسته تشویقی بازآفرینی است. با توجه به اینکه عمده ساکنان بافت فرسوده حتی درصورت دریافت وام کلان، توان بازپرداخت اقساط آن را ندارند، ما به‌دنبال تعریف مشارکت بین مالک بافت فرسوده و سازندگان و توسعه‌گران هستیم. در اینجا هم ظاهرا مشکلی وجود ندارد، اما مشارکت به نتیجه نمی‌رسد؛ چون این سازنده می‌تواند به‌جای بافت فرسوده در مناطق بهتر شهر مسکن بسازد و بازده بیشتری به‌دست بیاورد.
برای این مشکل چه کردید؟
راهبرد کلی ما شتاب‌بخشی به نوسازی بافت فرسوده و راهبرد عملیاتی ما اقتصادی کردن سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده است. برنامه این بود که این سازنده‌ها در کنار اینکه مسئولیت اجتماعی خود را در بافت فرسوده مدنظر قرار می‌دهند، در همکاری دولت، شهرداری‌ها و نظام بانکی، با تدوین بسته‌های تشویقی مختلف، تلاش کنیم هزینه‌های غیرساختمانی سازندگان را کم کنیم که توجیه آنها بالا برود. بحث تخفیف هزینه پروانه، تقسیط هزینه‌ها، محفوظ ماندن تراکم و انشعابات قبلی بدون پرداخت هزینه جدید، خط سبز برای تأمین انشعابات جدید، پرداخت تسهیلات بانکی و... همگی در قالب راهبرد اقتصادی کردن سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده پیگیری شده است.
مشوق‌های مربوط به تراکم هم جزو همین راهبردها است؟
تحقیقات دانشگاهی نشان می‌دهد که مشوق‌های کالبدی مثل اعطای تراکم بیشتر که سابقا در تهران داده می‌شد، بیشترین تأثیر را بر ترغیب سازندگان و مالکان بافت‌های فرسوده برای بازسازی دارند. ما هم از سازندگان پرسیدیم که چه چیزی می‌خواهید تا پای‌کار بازآفرینی باشید. آنها مسائلی مانند احترام دیدن، تسریع در اعطای پرونده و صرفه اقتصادی ساخت را مطرح کردند؛ برای همین بود که در برنامه هفتم تکلیف شد صدور پروانه ساختمانی حداکثر 3ماهه انجام و بعد از سه‌ماه کار به درگاه ملی مجوزها سپرده شود. فعلا در کشور صدور پروانه 8ماهه و در تهران 6ماهه است که شهرداری در حال رساندن آن به 2ماه است. پیرو همان تحقیقات دانشگاهی، ما بسته مشوق‌های موسوم به 19بندی را تدوین کردیم که هیچ بن‌بستی برای نوسازی در بافت فرسوده نداشته باشیم.
این مشوق‌ها برای همه ساکنان بافت فرسوده اعمال می‌شود؟
اینها حقوق ساکنان بافت فرسوده است. مردم در بافت فرسوده حق دارند انشعابات قبلی را بدون پرداخت هزینه بیشتر نگه دارند و انشعابات جدید هم خارج از نوبت برای آنها تأمین شود. ساکنان در بافت فرسوده حق دارند از تمام تسهیلات نهضت ملی مسکن بدون شرایط 4گانه آن نهضت، برخوردار شوند. در کنار این تسهیلات، از تبصره 18قانون بودجه هم تسهیلاتی با نرخ بهره صفر برای بافت فرسوده تأمین کردیم. در قانون حمایت، بانک مرکزی مکلف است حداقل 25درصد تسهیلات ارزان‌قیمت حوزه مسکن را به بافت‌های فرسوده اختصاص دهد. آیا این اتفاق می‌افتد؟ نه. ما بر مبنای این الزام قانونی، پیگیر اعطای تسهیلات هستیم.
کل مشوق‌های بازآفرینی همین موارد است؟
ما بسته تشویقی جدیدی هم داریم که در قالب کلید به کلید و کلید به زمین اجرا می‌کنیم که در برنامه هفتم هم آمده است؛ مثلا مالک واحد بافت فرسوده و کلنگی می‌تواند خانه خود را با یک خانه نوساز یا یک قطعه زمین معاوضه کند و 40درصد بابت خانه جدیدش تخفیف بگیرد یا خانه خودش 40درصد بالاتر محاسبه شود. اینها در آیین‌نامه اجرایـی آمــده و همـــچنان معتقــــــدیـم مشوق‌ها باید افزایش پیدا کنند.
نتیجه مشوق‌هایی که در دولت سیزدهم داده شد، چه بود؟
حاصل این اتفاقات باوجوداینکه برخی شهرها به‌تازگی اجرای بسته را شروع کرده‌اند، این بود که بیش از 277هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده نوسازی شده است و در سال 1402به مرز 95هزار واحد رسیدیم که این بالاترین آمار صدور پروانه در بافت فرسوده در تاریخ کشور است. رکورد قبلی ما مربوط به سال 1390است که 89هزار و 685واحد صدور پروانه در بافت فرسوده داشتیم که قریب 50درصد آن مربوط به شهر تهران بود، اما در سال 1402، بیش از 70درصد پروانه‌ها در سایر شهرها صادر شده و سهم تهران به کمتر از 30درصد رسیده است. امسال هم امیدواریم با همکاری مردم رکورد جدیدی به ثبت برسانیم. موفقیت‌های نوسازی مرهون همراهی مردم و همکاری دوستان شهرداری‌ها بوده است. من قدردان تمام 595شهرداری‌ای که به‌صورت روزانه آمارهای صدور پروانه را در سامانه ستاد ملی بازآفرینی شهری ثبت می‌کنند هستم. درواقع این آمارها، حاصل زحمات شهرداری‌ها در تعامل با ستاد ملی بازآفرینی است.
سهم پروانه‌های بافت فرسوده از کل پروانه‌های ساختمانی صادر شده چقدر است؟
بااینکه سطح 75هزار هکتاری بافت‌های فرسوده میانی کشور کمتر از 10درصد بافت‌های مسکونی شهری کشور است، سهم صدور پروانه در این بافت‌ها به 21.5درصد از کل پروانه‌های ساختمانی رسیده که در دوره مشابه سال 1401 حدود 18.5درصد و قبل از اعمال مشوق‌ها بسیار کمتر بوده است. حل مشکل سند در سکونتگاه‌های غیررسمی و اصلاح مناسبات بازآفرینی در بافت‌های تاریخی نیز ازجمله اقداماتی است که باید انجام دهیم تا بافت‌های حاشیه‌ای با دریافت پروانه به متن اقتصاد بازار مسکن پیوند بخورند. سکونت در بافت‌های تاریخی نیز باید به‌نوعی به‌صرفه شود. نظر کارشناسی من این است که در این بافت‌ها باید حریم‌های غیرضروری را کم کنیم ومشوق‌های بازآفرینی که مغایرتی با بافت تاریخی ندارد، برای این بافت‌ها نیز تأیید‌شود.
