مال‌سازی
گفت‌وگو با«محمدرضا فارسیان» کارشناس ملک، درباره محاسن و معایب مالها بر زندگی شهری مالها باعث رقابت واقعی
مالها باعث رقابت واقعی می‌شوند
مالها و مگامال‌ها از غرب راهشان را به سمت دیگر کشورهای دنیا کج کرده‌اند و چندسالی است که به‌عنوان سازه‌هایی پرزرق‌و‌برق و چشمگیر وارد کشور ما شده‌اند اما ما هنوز نمی‌دانیم این پدیده جدید چه تأثیری بر زندگی مردم شهرها و خصوصا مردم تهران می‌گذارد؟ محاسن و معایب آنها از بعد اقتصادی چیست؟ آیا نیاز مردم شهرهای بزرگ را برآورده کرده است؟ اینها سؤالاتی است که محمدرضا فارسیان، کارشناس مسکن به آنها پاسخ می‌دهد.
محمدرضا فارسیان که سال‌هاست در حوزه مسکن فعال است، اعتقاد دارد در ساخت‌وساز مال یکسری قوانین باید رعایت شود؛ به‌طور مثال در کشورهای آمریکا و کانادا و... هدف از ساخت‌وساز مال، در کنار ارائه یکسری خدمات موردنیاز مردم، جذب گردشگر و توریست در منطقه‌ای است که مال بنا شده است. از طرفی مالها، مراکز تجاری خدماتی بزرگی هستند که معمولا باید دارای محل اقامت مثل هتل باشند اما در شهر تهران کمتر «مالی» را می‌بینید که در جای درستی بنا شده و تمامی اصول و قواعد ساخت‌وساز مال ازجمله دارا‌بودن محل اقامتی یا هتل در آنها رعایت شده باشد.
این کارشناس مسکن می‌گوید: «یکی از نکات مهمی که در ساخت مال باید مورد توجه قرار بگیرد نوع کاربری و وضعیت دسترسی به آن است. در طرح‌های جامع و تفصیلی به‌طور معمول ایجاد چنین فضایی تعریف شده است اما اگر در محیط‌های شهری بدون تعریف مناسب فضا، اقدام به ساخت مال کنیم بدون شک با معضلات چشمگیری روبه‌رو می‌شویم و اینجاست که حقوق شهروندی زیرسؤال می‌رود».
به گفته وی نخستین موضوعی که در ساخت مال باید مورد‌توجه قراربگیرد فضای مناسب برای این‌کار است. در این مورد دقت در وضعیت دسترسی به‌صورت پیاده و سواره به مال نیز از اهمیت زیادی برخوردار است. سرمایه‌گذار برای ساخت مال باید رفاه و سهولت دسترسی به مال را برای مردم درنظر گرفته و این موضوع را بسنجد که آیا مردم به‌راحتی می‌توانند برای خرید- چه پیاده و چه سواره- از خدمات مال بهره‌بگیرند؟ «اگر به موضوع دسترسی اهمیت داده نشود در ادامه با مشکلات رفت‌وآمد و ترافیک در منطقه‌ای که مال در آن تاسیس شده روبه‌رو می‌شویم. پس ساخت مال نیاز دارد که ما به‌عنوان سرمایه‌گذار همه جوانب کار را درنظر گرفته و ارزیابی درستی از منطقه‌ای که قرار است مال در آن تاسیس شود، داشته باشیم».
تب رقابت در مال
به گفته فارسیان، ساخت مال می‌تواند در ایجاد رقابت تأثیر بسزایی داشته باشد. مالها، مجموعه‌هایی با مغازه‌های متنوع و متفاوت هستند که می‌توانند فضای رقابتی را برای فروشندگان کالاهای مختلف به‌وجود بیاورند. گرچه عده‌ای معتقدند ساخت مال در پایتخت پدیده‌ای با عنوان «مغازه‌های خالی» را ایجاد کرده است اما این کارشناس مسکن نظر دیگری دارد و می‌گوید: «مال بحث رقابت میان فروشندگان را داغ می‌کند. تا جایی که آنها در این مجموعه‌های تجاری درصدد هستند تا در انتخاب نوع کالا برای فروش دقت کنند و از طرفی با بالا بردن کیفیت محصولاتشان، بازاریابی و ایجاد جذابیت برای مشتریان و ... آنها را مجاب به خرید از فروشگاهشان کنند».
به این ترتیب، برای دوام آوردن در چنین فضای رقابتی‌ای، باید وضعیت اقتصادی مردم منطقه، میزان فعالیت‌های اقتصادی آنها، میزان تقاضا و اینکه در سبد خانوار مردم چه کالاهایی در اولویت است و برایشان اهمیت دارد، درنظر گرفته شود. ضمن اینکه با ساخت‌وساز مالها، به مرور اشتغال نیز ایجاد می‌شود. افراد زیادی مشغول به‌کار شده و برای دوام آوردن در بازار رقابتی مالها تمام تلاش خود را به‌کار می‌گیرند و از جاذبه‌های مختلف برای جذب مشتری استفاده می‌کنند که یکی از این مسیرها عرضه محصولات برند است.
برند واقعی یا مارک خارجی؟
به گفته محمدرضا فارسیان این طبیعی است که در مالها، فروشندگان سراغ عرضه محصولات برند بروند اما مسئولان مربوطه باید به نوع کالایی که آنها مدعی هستند مارک است، رسیدگی کنند. او می‌گوید: «ما در اینجا بحثی داریم با عنوان سرمایه و بازگشت سرمایه؛ یعنی وقتی سرمایه‌گذار برای اجاره یا خرید واحدهای تجاری، خدماتی و... در مال هزینه می‌کند، هدفش این است که این واحدها سود مناسبی را برای وی بازگردانند؛ پس او بخشی از بازار تقاضا را هدف قرار می‌دهد که به‌طور معمول از وضعیت اقتصادی خوب و بالایی برخوردار هستند. پس چندان دور از انتظار نیست که این سرمایه‌گذاران برای تأمین هزینه‌های خود و جذب مشتری، اقدام به عرضه محصولاتی با برند خارجی کنند».
فارسیان بعد از توضیح این مسائل به نکته جالبی اشاره می‌کند؛ تعداد زیادی از افرادی که در مالها به خرید و فروش مشغول هستند به‌خاطر پرداخت عوارض گمرک و وارد کردن محصول موردنظرشان، کالاها‌یشان را با قیمتی بالاتر از تولیدات داخلی و... به فروش می‌رسانند اما اینکه آیا این کالاها واقعا برند هستند و یا اینکه تنها از مارک خارجی برای فروش آنها استفاده شده، موضوعی است که به عقیده او باید از سوی نهادهای مربوط به آن رسیدگی شود؛ «فروش کالاهای برند باعث می‌شود طبقه خاصی از مردم که وضع مالی خوبی دارند به سمت مالها بروند و همین موضوع ممکن است فاصله طبقاتی را بیشتر به نمایش بگذارد.»
با این حال این کارشناس مسکن معتقد است که اگر مالها در محل درست و با کاربری مناسب ساخته شوند نه‌تنها فاصله طبقاتی میان مردم را کم می‌کنند بلکه می‌توانند به ایجاد کسب و کار هم کمک کنند.
مدیریت مصرف، مدیریت سرمایه‌گذاری
در مالها انواع و اقسام فعالیت‌های مختلف وجود دارد و یکی از نکاتی که باید در مالها رعایت شود چیدمان واحدهای تجاری در کنار یکدیگر است. فارسیان می‌گوید: «این چیدمان در مال باید طوری باشد که خریدار از قدم‌زدن در آن خسته نشود. به همین‌خاطر در بیشتر مالها شما شاهد فعالیت‌های تفریحی، گردشی و... مختلفی هستید،به‌طور مثال ممکن است در مالها مشاغلی را ببینید که بی‌ارتباط به یکدیگر در حال فعالیت هستند و این به‌نظرتان شگفت‌انگیز باشد اما این نوع چیدمان اشتیاق مشتری را برای استفاده از این فعالیت‌ها بالا‌برده و وی را جذب خود می‌کند».
