تهران از مراکز تجاری اشباع شد

لیلا شریف؛ روزنامه‌نگار

دهه90 را باید به‌عنوان دوران اوج ساخت مال‌های تجاری تهران معرفی کرد؛ روزگاری که مراکز تجاری همچون قارچ در مناطق مختلف تهران رشد کردند و به‌دلیل جذابیت‌های خاص خود توانستند اقبال کافی را از سوی تهرانی‌ها به‌دست بیاورند اما چند‌سالی است که نه‌تنها علاقه برای خرید از مراکز تجاری کاهش یافته، بلکه تقاضا برای ساخت‌وساز تجاری نیز روند نزولی به‌خود گرفته است. بحران ساخت مال‌های خوش‌آب‌و‌رنگ در اواسط دهه90 به اوج رسید و کاسبان محلی در کنار اهالی، زبان به گلایه‌های متعددی گشوده بودند؛ چرا‌که هر مرکز تجاری جدید زمینه افزایش ترافیک و مسائل جدید محله را رقم می‌زد.اکنون بعد از گذشت سال‌ها، آتش علاقه به مراکز تجاری پر‌زرق‌و‌برق فروکش کرده است و نشان آن را می‌توان در آمار و ارقام ارائه‌شده در رابطه با صدور پروانه مراکز تجاری جست‌وجو کرد؛ چرا‌که به‌گفته حمیدرضا صارمی، معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران «آمار صدور پروانه تجاری نزدیک به 60درصد کاهش یافته است.»

 اولین گلایه‌ها از مراکز تجاری
اواسط دهه90 بود که گلایه شهروندان از افتتاح مراکز تجاری که به شکل مستمر در مناطق مختلف تهران افتتاح می‌شدند، بیشتر شد. برخی معتقد بودند که شهرداری در آن زمان به‌دلیل افزایش درآمدهای بی‌ضابطه، بدون توجه به بافت منطقه‌، مسائل زیست‌محیطی و گره‌های ترافیکی دست به صدور پروانه ساخت برای این مراکز می‌زند. این مسئله چنان پیچیده شد که مهدی حجت، معاون اسبق شهرسازی و معماری شهرداری تهران در سال96 از سر اجبار نسبت به رشد عجیب مراکز تجاری موضع گرفته بود:  «سود بالای ساخت مجتمع‌های تجاری سبب شد که شاهد گرایش افراد، بخش خصوصی و برخی سازمان‌ها و نهادهای دولتی به مال‌سازی‌ باشیم. پس از مدتی به‌دلیل گرایش به مال‌سازی‌ شاهد بودیم که استقبال مردمی از این مال‌ها کاسته شد. پس از مدتی تعداد مال‌ها از ظرفیت شهر فراتر رفت و بسیاری از مغازه‌ها به‌دلیل عدم‌استقبال مردمی، خالی ماند.»

چرا علاقه مردم به مال‌ها کم شد؟
این روزها شهروندان ترجیح می‌دهند به جای قدم‌زدن در مراکز تجاری، از پشت صفحه گوشی و به وسیله اپلیکیشن‌های جدید کالای مورد نظر خود را انتخاب کنند. حمیدرضا صارمی، معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران در این رابطه به خبرنگار همشهری گفت: «صدور پروانه از سال 93 تا 94 کاهش یافت، این کاهش در بخش‌های اداری، مسکونی و تجاری رخ داد. از سال1400 به بعد درخواست برای پروانه‌های اداری و مسکونی بیشتر شد و این مسیر همچنان ادامه دارد اما تقاضا برای تجاری به نسبت قبل هم کمتر شد. در 2 تا 3 سال اخیر آمار صدور پروانه در حوزه تجاری، حدود ۶۰ درصد کاهش یافته است.»
یکی از موضوعاتی که زمینه کاهش پروانه تجاری را فراهم کرد،‌ گسترش مال‌های تجاری در تهران بود‌: «‌این مال‌‌های تجاری در اواخر دهه80 و اوایل دهه90 با سرعت بالایی در تهران ایجاد شدند و پایتخت شاهد ساخت مراکز تجاری گسترده‌ای بود. امروز نیز شاهد هستیم که مال‌های تجاری در بسیاری از مناطق حضور دارند و تا حدودی فضا را برای حضور مراکز تجاری جدید بسته‌اند. در واقع باید گفت که سرانه تجاری تهران بیشتر از نیاز مردم افزایش پیدا کرده بود. اکنون دیگر تقاضایی برای سرانه تجاری وجود ندارد.» امپراتوری مراکز تجاری که بدون توجه به نیاز شهروندان در هر محله قد‌علم‌کرده بودند، با قدرت‌گرفتن اپلیکیشن‌های خرید و فروش در گذر زمان از بین رفت؛ موضوعی که از سوی صارمی نیز تأیید شد و به‌گفته او «به‌دلیل تغییر سبک زندگی، وجود اپلیکیشن‌های مختلف خرید و...‌ نوع خرید مردم تغییر کرده و این مسئله روی تجاری‌سازی‌‌ها نیز تأثیر داشته است.»

تهران2.5برابر ظرفیتش پهنه تجاری دارد
کاهش صدور پروانه مراکز تجاری، ریشه در ظرفیتی دارد که اکنون به مرحله اشباع رسیده است. صارمی در این رابطه توضیح داد: «اکنون تهران 2.5برابر ظرفیت پهنه تجاری دارد.در یک تا 3سال آینده قیمت واحدهای تجاری در پایتخت افت شکننده خواهد داشت. بهترین فرصت است که کمیسیون ماده5 به این مقوله ورود و اعلام کند بازار تجاری در تهران اشباع شده و متقاضی ندارد تا این پهنه‌ها متناسب با نیاز شهروندان تغییر کاربری داده شوند. از این ظرفیت می‌توان برای استقرار شرکت‌های دانش‌بنیان استفاده کرد.»

 اولین رتبه مراکز تجاری برای کدام منطقه است؟
پهنه‌بندی‌ها در تهران به شکلی انجام شده است که به‌طور دقیق نمی‌توان اعلام کرد در کدام منطقه پروانه تجاری بیشتر و در کدام منطقه کمتر صادر شده است اما به‌گفته معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران، منطقه22 رتبه اول را در میان مناطق تهران از نظر ساختار تجاری دارد.

تغییر کاربری مراکز تجاری در حال بررسی است
او در پاسخ به این سؤال که «آیا پهنه‌های تجاری که در آنها ساخت‌وساز انجام نمی‌شود، امکان تغییر کاربری دارند یا خیر؟»‌ نیز توضیح داد: «شورای‌عالی شهرسازی تفسیری دارد و براساس آن ما این موضوع را پیگیری می‌کنیم که مشخص شود پهنه‌های تجاری مشمول قانون منع تغییر کاربری می‌شوند یا خیر.» «در این رابطه نمی‌توان دقیق اظهارنظر کرد»؛ این پاسخی بود که صارمی به سؤالی مبنی بر اینکه «آیا نمی‌توان کاهش تقاضای دریافت پروانه تجاری را به این دلیل تفسیر کرد که صاحبان پهنه‌های تجاری منتظر هستند تا شرایط تغییر کاربری فراهم شود و بتوانند دست به ساخت‌وساز و مسکونی بزنند؟» ارائه کرد. به‌گفته صارمی «در حال حاضر بیشتر بحث پیرامون تغییر سبک زندگی مردم و نبود تقاضا برای ساخت مراکز تجاری جدید است.» نیم‌نگاهی به روند تاریخی مراکز تجاری نشان از این واقعیت دارد که دیگر تهران ظرفیتی برای پذیرش مال‌ها و مراکز تجاری ندارد و کاهش 60درصدی صدور پروانه‌های تجاری را باید به فال نیک گرفت.