نوسازی شهر، نه شهرفروشی

یکی از مسائلی که همواره برای انتقاد از مدیریت شهری دستاویز قرار می‌گیرد، درآمدهای حاصل از شهرسازی است. در سال1402 بیشترین درآمد مربوط به حوزه شهرسازی بوده که همین نکته مورد توجه قرار گرفته، اما متخصصان امر خوب می‌دانند شهرفروشی به‌معنای فروش تراکم غیرمجاز است و با نوسازی بافت فرسوده فاصله زیادی دارد. میثم مظفر، رئیس کمیته بودجه و نظارت مالی شورای شهر تهران به این سؤال پاسخ می‌دهد.

راه‌های درآمدی شهرداری و پاسخ به یک چالش
شهرداری تهران 3بخش اصلی درآمدی دارد؛ یکی در حوزه شهرسازی، دیگری مالیات بر ارزش افزوده و دیگری پروژه‌های مشارکتی و فروش املاک. شهرداری تهران در سال‌جاری بالغ بر 40همت درآمد از حوزه شهرسازی محقق کرده و پیش‌بینی می‌شود تا پایان‌1402 بیش از 56همت از حوزه شهرسازی درآمد داشته باشیم.
در بحث‌هایی که به‌صورت عمومی تحت عنوان تراکم‌فروشی و شهرفروشی مطرح می‌شود، به یک نکته‌ توجه نمی‌شود و آن نکته این است که وقتی شهری فرسوده است، بافت فرسوده دارد، املاک نیاز به نوسازی دارند یا زمین خام وجود دارد و قرار است به یک ساختمان عادی 4 یا 5طبقه تبدیل شود، این دیگر تراکم مازاد بر طرح تفصیلی نیست. تراکم مجاز عمدتا بین 3‌تا‌5طبقه است که یک ملک فرسوده یا زمین خام بسته به پهنه، مساحت و عرض معبر و موقعیت جغرافیایی که ملک در آن واقع شده، براساس طرح تفصیلی، به‌طور عادی باید دریافت کند. آیا به‌نظر شما بازسازی یا نوسازی یک ملک فرسوده یا پروانه‌گرفتن برای یک زمین خام در حد 4تا 5طبقه تراکم‌فروشی است؟ چیزی که تراکم‌فروشی محسوب می‌شود، بلندمرتبه‌سازی‌ است. آن چیزی که تراکم‌فروشی محسوب می‌شود، مازاد بر تراکم است؛ یعنی شما از کمیسیون ماده‌5 تقاضا کنیدی تبدیل 5طبقه به 11طبقه را کنید. پس تمام درآمدهای ناشی از شهرسازی را نمی‌توانیم با معنای منتقدانه‌ای که مطرح شده است، شهرفروشی، تراکم‌فروشی یا طبقه‌فروشی نامگذاری کنیم و بگوییم که ما داریم بلندمرتبه‌سازی‌ را در شهر رواج می‌دهیم. صنعت مسکن یک لکوموتیو برای بیش از 80صنعت دیگر است و اگر ما امکان این را فراهم نکنیم که خانه‌سازی و نوسازی املاک در شهر تهران رقم بخورد، کشور دچار چالش می‌شود. بحرانی که امروز در زمینه مسکن داریم، غیر از سوداگری‌هایی که در این زمینه وجود داشته و بحث خانه‌های خالی، ناشی از آن است که تولید و عرضه مسکن متناظر با نیاز شهر تهران نیست و کمتر است، پس بخشی از درآمدهای حوزه شهرسازی همین تراکم مجاز است. ما در سال گذشته 10هزار پروانه شهرسازی صادر کردیم و امسال تا الان بیش از 13هزار پروانه صادر شده است. باید کاری کنیم که این عدد به بالغ بر 20هزار پروانه نوسازی و احداث بنا در سال برسد. صدور پروانه در ابتدای دوره ما بیش از 365روز زمان می‌برد و این گلوگاه تنگی است که هم جلوی نوسازی شهر و هم جلوی کسب درآمد را می‌گیرد. پس من این حرف را قبول ندارم که به‌طور مطلق گفته شود هر درآمدی از حوزه شهرسازی کسب شود، برای شهر مخرب تلقی می‌شود. آن‌چیزی محل بحث است که درآمد ناشی از مازاد تراکم باشد، نه این تراکم 4یا5طبقه‌ای که عمده پروانه‌های ساخت‌وساز شهر تهران بر مبنای آن صادر می‌شود. آن‌چیزی که مانع از افزایش صدور پروانه بوده بوروکراسی اداری است که به گلوگاه در این حوزه تبدیل شده و ما باید این هنر را داشته باشیم که این گلوگاه را باز کنیم و مدت زمان صدور پروانه را کاهش دهیم.
دیگر منبع درآمد شهرداری مالیات بر ارزش افزوده است که در این زمینه شهرداری عملکرد بسیار خوبی داشته و توانسته حق خود را از دولت اخذ کند و رشد خیلی خوبی را در این زمینه داشته باشد. شهرداری در سال‌1402 تا الان بالغ بر 16.6همت درآمد از محل مالیات بر ارزش افزوده کسب کرده که با متمم بودجه‌ای که تصویب شد، پیش‌بینی می‌شود 3.8همت دیگر از محل مالیات بر ارزش افزوده تا پایان امسال درآمد داشته باشیم. تخمین زده می‌شود بیش از 5/6همت هم درآمد شهرداری تا پایان 1402 ناشی از پروژه‌های مشارکتی و فروش املاک باشد که عمدتا فروش املاک مصوبه شورای شهر دارد و شاید از این 6.5همت کمتر از 1.000میلیارد در مناطق املاک کوچک بوده، اما پروژه‌های بزرگ در صحن شورا مصوب شده است. پس ما می‌توانیم یک نظام درآمدی‌‌ داشته‌ باشیم که به شهر لطمه نزنیم، تراکم مازاد به آن معنا نباشد اما گلوگاه را باز کنیم و در سقف تراکم مجاز اجازه دهیم ساخت‌وساز انجام شود.