قوانین جدید پیش نیاز نوسازی شهر

محمدسرابی- روزنامه نگار

پهنه‌های بزرگ فرسوده در بافت ‌مسکونی شهر‌های بزرگ جهان مشکل‌ساز هستند. ساخت‌وساز در این محدوده‌ها همیشه آسان نیست.گاهی موانع قانونی اجازه ساخت‌وساز دریک پهنه بزرگ را نمی‌دهد و ساختمان‌‌های فرسوده در وضعیت «فریز» قرار می‌گیرند. اینجاست که مدیریت شهری باید با مصوبات جدید این مشکل را رفع کند. اگر شورای شهر به موقع برای حل مشکل اقدام نکند بافت‌های فرسوده گسترش می‌یابد  و هر روز بخش بزرگ‌تری از شهر را اشغال می‌کند. تابستان 2023یک تور گردشگری در سانفرانسیسکو تبلیغات خود را آغاز کرد که موضوع آن تماشای بافت فرسوده شهر بود. مسیر حرکت گردشگران از محله‌هایی می‌‌گذشت که پر از ساختمان‌های قدیمی و مخروبه، فروشگاه‌های تعطیل شده و خیابان‌های بی‌نظم بود. مجریان تور هدف را تماشای شهر بدون تحقیر جنبه‌های ناخوشایند زندگی شهری عنوان می‌کردند اما انتقاد‌ها به برگزاری تور آنقدر زیاد بود که روزنامه سانفرانسیسکو کرونیکل خبر داد، برنامه تور با وجود فروش قبلی بلیت‌ها لغو شد و شهرداری نیز به آن واکنش نشان داد. موضوع اعتراض‌ها این بود که نشان دادن چهره فرسوده شهر بدون ارائه برنامه‌ای برای بازسازی آن نتیجه‌ای نخواهد داشت و بازسازی حاصل تلاش مشترک بین شهرداری، شورای شهر و ساکنان محله‌هاست تا زندگی به بافت فرسوده بازگردد.
مدیریت شهری در کلانشهر‌های جهان مهم‌ترین ابزار تصمیم‌گیری برای بافت‌های فرسوده است زیرا به‌صورت مستقیم با ساکنان این محله‌ها در تماس است.

بوستون
میشل وو، شهردار بوستون قبل از برگزیده شدن به این سمت اعلام کرد که باید برنامه توسعه شهر را با لغو طرح‌های ناکارآمد قبلی سرعت بخشد. او در نخستین سخنرانی خود اظهار کرد که برای اصلاح نابرابری‌های عمیق به‌وجود آمده در شهر یک بخش جدید برنامه‌ریزی ایجاد کرد تا منابع شهر را از فریز خارج کند و آنها را به سمت انعطاف‌پذیری و ارزانی سوق دهد. نوسازی شهر بوستون برای چند دهه موجب مهاجرت گروه‌های مردم از محله‌ها شده بود که قسمت زیادی از این مهاجران کارگران و رنگین‌پوستان بودند. مدیریت شهری جدید که از سال 2023روی کار آمده کاهش هزینه‌های مسکن و اصلاح زیرساخت‌های فرسوده را در دستور کار خود قرار داده است. شورای مشورتی که در شهرداری تشکیل شده است نقشه‌های نوسازی را بازبینی می‌کند تا بخش‌هایی از شهر که در روند بازسازی چند دهه قبل به حال خود رها شده‌اند وارد مسیر بازسازی شوند. در این توسعه جدید حمل‌ونقل عمومی و سرانه‌هایی مانند مدرسه و فضای سبز هم بازبینی می‌شود تا با جمعیت تناسب داشته باشد.

مکزیکوسیتی
پایتخت مکزیک تا یک دهه قبل با آلودگی هوا و ترافیک شدیدش شناخته می‌شد که به‌دلیل جمعیت زیاد آن بود. در طول این سال‌ها بخشی از این مشکلات کاهش پیدا کرده اما مشکل تامین مسکن همچنان باقی مانده است. باید سالانه 40هزار واحد مسکونی در این شهر ساخته شود اما حداکثر تولید سالانه تا‌کنون 20هزار واحد بوده است. در مقابل واحد‌های مسکونی متروکه فراوانی هم وجود داد که بیشتر در حومه‌های شهر قرار گرفته است و رفت وآمد از آنها به مراکز اشتغال در شهر 3ساعت طول می‌کشد. شبکه آب آشامیدنی شهر هم کهنه است و در بخش‌هایی از آن مشکل آبرسانی وجود دارد. بیشتر این خانه‌های فرسوده با کمک وام ساخته شده‌اند و در ارتفاعات اطراف شهر قرار دارند. مدیریت شهری مکزیکوسیتی به‌دنبال بازسازی این بافت فرسوده از طریق تصویب قوانین جدید است. با قوانینی که شورای شهر تعیین کرده است تراکم مسکونی در املاک فریز شده افزایش پیدا می‌کند تا جمعیت پراکنده شده در حاشیه‌ها دوباره در مناطق اصلی ساکن شوند و از این طریق مشکل رفت‌وآمد روزانه و حجم ترافیک سنگین شهری کاهش یابد. در طرح جدید مدیریت شهری نکته‌های مربوط به محیط ‌زیست باید رعایت شود. برخی موضوعات معماری مانند فضای عمومی بین بلوک‌های مسکونی نیز باید لحاظ شود و دسترسی به شبکه حمل‌ونقل شهری فراهم باشد. طرح‌های مدیریت شهری برای زیست‌پذیر کردن مکزیکوسیتی در یک دهه گذشته مشکلات این شهر را کاهش داده است اما نوسازی محله‌هایی که برای مدت طولانی بدون تغییر باقی ‌مانده‌اند یکی از سخت‌ترین قسمت‌هاست.

ملبورن
مجتمع‌های مسکن عمومی که قرار بود شکاف بین عرضه و تقاضای خانه‌ را در ملبورن پر کند به‌دلیل سکونت طولانی مهاجران و رها شدن بعد از آن دچار فرسودگی شده است. از آنجا که این مجتمع‌ها شرایط مالکیت متفاوتی مانند فروش سهام دارد، روند ساخت و تخریب آنها به‌صورت عادی پیش نرفته و اکنون تبدیل به نوعی بافت فرسوده شده است که نمی‌توان آنها را به روال عادی تخریب و نوسازی کرد. در محله‌هایی مانند خیابان ریچموند شمالی این مجتمع‌های بزرگ مانند جزیره‌ای در میان ساختمان‌‌های عادی شهر قرار گرفته‌اند. با گذشت زمان فرسودگی ساختمان‌ها بیشتر شده و حتی به زیرساخت‌های بتنی آنها هم رسیده است. مدیریت شهری ملبورن به‌دنبال راهی برای نوسازی این برج‌هاست اما برخی از آنها همچنان محل زندگی انبوه مهاجران است و همین هم امکان تخریب و نوسازی را کم می‌کند. شهرداری پیش‌بینی می‌کند که جمعیت ملبورن تا 30سال دیگر به 8میلیون نفر افزایش یابد. این بدان معناست که هر زمین داخل شهر بسیار ارزشمندتر خواهد شد و باید بافت‌های فرسوده شهری را وارد روند ساخت‌وساز خانه‌های جدید کرد.

بیرمنگهام
شورای شهر بیرمنگهام در ایالت آلاباما قوانینی برای تسهیل مالکیت مدیریت شهری بر اموال موجود در شهر تصویب کرد که به سرعت مورد تأیید شهرداری این شهر قرار گرفت. در سال 2014 در این ایالت اداره بانک زمین تاسیس شده بود تا مالکیت زمین‌های عمومی را کنترل کند. قبلا مطالبات مالیاتی باقیمانده بدهکاران به‌صورت زمین از آنها وصول می‌شد. این زمین‌ها که در اختیار دولت بود به سرمایه‌گذاران خصوصی فروخته و پول آن دریافت می‌شد. حالا شورای شهر متوجه شده است که این کار باعث فریز شدن زمین‌ها شده و برای رفع مشکل لایحه‌هایی ارائه کرده است که می‌توان به استناد آنها املاک را از این حالت خارج کرد. البته این لایحه‌ها باید از طرف نظام قضایی تأیید شود و در این‌صورت می‌توان از این املاک برای ساخت‌وساز استفاده کرد.

بوت
ساکنان شهر بوت در ایالت مونتانا در جلسه‌ای طولانی با اعضای شورای شهر بوت، دغدغه‌های خود درباره فریز شدن بخشی از املاک شهر را مطرح کردند. رها شدن این خانه‌ها باعث مشکلات اجتماعی زیادی در شهر شده که ناامنی و کاهش تمایل به زندگی در محله‌های مجاور را ایجاد کرده است. خانه‌های فریز شده تبدیل به محلی برای مجرمان شده است و از شهرداری انتظار می‌رود با خارج‌کردن این املاک از وضعیت فعلی امکانی برای زیست‌پذیرکردن مجدد این محله‌ها ایجاد کند. مدیریت شهری یک برنامه تخریب و نوسازی برای این محله‌ها در دست دارد اما این کار نیازمند صرف هزینه برای کمک به مالکان است تا بتوان آن را در محدوده بزرگی به اجرا درآورد. شهرداری قصد دارد با تخصیص بودجه مالکان و صاحبان خانه‌های فرسوده را به تخریب و ساخت مجدد خانه‌ها تشویق کند.

انگلیس
مدیریت شهری لندن به‌دنبال راه‌حلی برای بازسازی خانه‌های مخروبه در خیابان 520است. بعضی از این خانه‌های ویلایی نزدیک 150سال قبل ساخته شده‌ و دیگر قابل تعمیر نیستند اما به‌دلیل قدیمی بودن نمی‌توان به سادگی آنها را تخریب کرد مگر اینکه شورا این کار را تأیید کند. براساس قوانین کلی ساختمان‌هایی با این قدمت را نمی‌توان کاملا خراب کرد و همین هم باعث شده است که خانه‌ها برای مدتی طولانی فریز شده باشند زیرا نه قابل زندگی و نه قابل تخریب هستند. در گزارش مدیریت شهری آمده است که تأیید تخریب به معنی صرف‌نظرکردن از ارزش تاریخی خانه‌ها نیست بلکه تلاشی برای ایجاد انگیزه در مالکان برای رسیدن به استاندارد‌های ایمنی و کیفیت زندگی شهری است. در یک نقطه دیگر شهر و در غرب خیابان ولینگتون هم تعدادی از این خانه‌های ویلایی وجود دارد که مالکان می‌گویند تا سال 2018هم مسکونی بودند اما حالا خالی هستند و تبدیل به محل تجمع افراد ناشناسی شده‌ که در آن آتش روشن می‌کنند و زباله‌های‌شان در همه‌جا پخش شده است. یکی از اعضای شورای شهر لندن در این‌باره می‌گوید: «رها کردن ساختمان‌های بافت فرسوده یک آفت برای محله‌هاست. بدیهی است که شورا می‌خواهد ساختمان‌‌های موجود در شهر، چه برای سکونت و چه برای تجارت مورد استفاده قرار گیرند. مجوز‌های شورا برای تخریب ساختمان‌ها در واقع با هدف تشویق مالکان به استفاده از دارایی‌های‌شان صادر می‌شود وگرنه تخریب راه‌حل آخر است.» درصورتی که شهرداری تخریب ساختمان را انجام دهد هزینه آن به‌صورتحساب مالیات ملک اضافه خواهد شد.