پاییز گرم بازار مسکن ایران

بازار مسکن شهر تهران بعد از فراز و نشیب بسیار در زمستان سال قبل و بهار امسال، فصل تابستان را باوجود افزایش تقاضا در بازار، با تورم منفی پشت سر گذاشته است. طبق آمار بانک مرکزی، میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران در مهر امسال به 76میلیون و 60هزار تومان رسیده است.به گزارش همشهری، در آذرماه سال قبل، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 48میلیون و 73هزار تومان رسیده بود که انتشار این آمار بدون هیچ توضیحی متوقف شد و حالا بعد از رشد 58درصدی قیمت‌ها، بار دیگر انتشار این آمار به روال سابق برگشته است. بررسی گزارش‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران در دوره‌ای که آمار منتشر نمی‌شد، به قله 78.3میلیون تومانی هم رسید، اما بعد از آن تورم منفی را تجربه کرده است.

فراز و فرود یک‌ساله مسکن تهران
در مهرماه امسال، بعد از 3‌ماه تورم منفی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 76میلیون و 60هزار تومان رسیده که کمتر از یک‌درصد بالاتر از شهریورماه است. همچنین در این ماه، تعداد معاملات مسکن شهر تهران با رشد 20درصدی مواجه بوده و به 3133مورد رسیده که البته این تعداد همچنان در مقایسه با شرایط عادی بازار بسیار کم است و از سقوط 70درصدی حکایت دارد. تعداد معاملات مهر امسال، نسبت به مهر پارسال هم 42.2درصد کمتر شده و رکود معاملاتی در این بازار به بدترین شکل ممکن ادامه دارد.سنجش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهر 1400نسبت به مهر 1401حاکی از این است که در این بازه زمانی، میانگین قیمت مسکن شهر تهران 74رشد کرده و شتاب رشد آن حدود 30واحد درصد بیشتر از شتاب رشد تورم عمومی بوده است. براساس پژوهش‌ها، این مسئله بیش از هر چیز ناشی از تورم زمین و قیمت‌سازی در این بازار است که دولت می‌خواهد با سیاست‌هایی نظیر الحاق زمین با کاربری مسکونی به حریم شهرها و روستاها و همچنین اعطای زمین رایگان به خانوارهای پرجمعیت که متقاضی بالقوه زمین و مسکن محسوب می‌شوند، بر مناسبات این بازار تأثیر بگذارد و تورم آن را مهار کند.

بازار منطقه‌ای مسکن در مهرماه
براساس اطلاعات بانک مرکزی، در مهر امسال، درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران کمتر از یک‌درصد و تعداد معاملات حدود 20درصد رشد کرده است، بیشترین رشد میانگین قیمت به منطقه 22اختصاص داشته که 10درصد افزایش پیدا کرده و بعدازآن مناطق 18و 13تهران با میانگین رشد 7.4 و 5.9درصد قرار گرفته‌اند. در مقابل، بیشترین کاهش قیمت معادل 10.6درصد در منطقه 7به ثبت رسیده و بعد از مناطق  19 و 21با میانگین کاهش 10 و 7.2درصدی قیمت قرار دارند. در حوزه تعداد معاملات نیز منطقه 18با ریزش 31.1درصدی تعداد معاملات در مهرماه بیشترین کاهش را ثبت کرده و در منطقه یک نیز افت ناچیز 0.6درصدی معاملات به ثبت رسیده است، اما سایر مناطق با رشد معاملات مواجه بوده‌اند. در مهرماه، از بین مناطق 22گانه شهر تهران، مناطق 11، 12و 4به‌ترتیب با جهش 67.7، 56.6 و 43.6درصدی تعداد معاملات پیشتاز بازار بوده‌اند.

تحولات مسکن تهران در مهرماه
 براساس آمارهای بانک مرکزی، در مهر امسال منطقه یک تهران طبق روال سابق، گران‌ترین منطقه شهر بوده و میانگین قیمت مسکن در این منطقه به 148میلیون و 960هزار تومان رسیده است. در مقابل، عنوان خوش‌قیمت‌ترین منطقه شهر تهران به 18اختصاص پیدا کرده که میانگین قیمت هر متر زیربنای مسکونی در آن 32میلیون و 280هزار تومان ثبت شده است.از منظر فراوانی معاملات، طبق روال معمول، منطقه 5تهران عنوان بورس مسکن را برای خود حفظ کرده و با سهم 12.9درصدی از کل معاملات، در صدر فهرست مناطق 22گانه جای گرفته است. بعدازآن، مناطق 10، 4و 2به‌ترتیب با سهم‌های 9.4، 8.6و 81درصدی در رده‌های دوم تا چهارم قرار گرفته‌اند.

رهگیری تقاضای مسکن تهران
بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در مهرماه 1402نشان می‌دهد ازنظر مساحت واحدهای معامله شده، 58درصد معاملات مربوط به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع بوده است.بررسی بازار از منظر متوسط قیمت مسکن در معاملات انجام‌شده نیز نشان می‌دهد که در این‌ماه 58.6درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این‌ماه معامله شده است.همچنین بررسی معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه براساس ارزش نهایی معامله حاکی از این است که در این‌ماه 60.5درصد از کل معاملات زیر 6میلیارد تومان بسته شده‌اند.این 3شاخص، نمایی از سهم تقاضای مصرفی طبقه متوسط در بازار مسکن شهر تهران را به‌دست می‌دهد که متأسفانه در سال‌های اخیر به‌واسطه تورم افسارگسیخته در بازار مسکن، به‌شدت رشد کرده است. به‌عبارت‌دیگر در بهترین حالت، حدود 58تا 60درصد معاملات مسکن در شهر تهران در متراژ و بازه قیمتی موردتقاضا و در حد قدرت خرید متقاضیان طبقه متوسط پایتخت قرار داشته است.