ریشه ابرتورم مسکن در کجاست؟

میانگین 80.7میلیون تومانی قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه که چندی پیش در گزارش مرکز آمار ایران منعکس شد، پرده از وخامت اوضاع این بازار برداشت. بازاری که طبق آمارها شتاب رشد قیمت آن 30درصد بیش از شتاب رشد تورم عمومی کشور است و باعث شده تامین دائمی اصلی‌ترین نیاز خانوارها به یک آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شود؛ اما اصل ماجرا چیست؟
یک پرسش: بیشترین سود از سال 1370تا 1400در کدام سرمایه‌گذاری بوده است؟ آمارها می‌گویند: زمین با کاربری مسکونی. پژوهش انجام شده در مورد تغییرات قیمتی زمین، دلار و سکه طلا در بازه زمانی 1370تا 1400حاکی از این است که در این دوره، قیمت زمین در 20شهر منتخب به‌طور میانگین 300برابر شده اما در شهر تهران بیش از 1100برابر رشد کرده است. این رشد نجومی در حالی بوده که در همین بازه زمانی، دلار آزاد 143برابر و قیمت سکه 727برابر شده است.
همین پژوهش آماری برای یافتن منشأ اصلی ابرتورم بازار مسکن تهیه شده است. البته اتهام زمین در گران‌سازی مسکن جدید نیست و همین 2سال پیش نیز دولت سیزدهم با آغاز نهضت ملی مسکن و حذف قیمت زمین از هزینه ساخت واحدهای مسکونی، اثبات کرد که اگر زمین رایگان باشد، می‌توان قیمت تولید مسکن را به زیر 10میلیون تومان برای هر مترمربع رساند؛ اما چرا دامنه اثرگذاری زمین روی قیمت مسکن به این میزان رسیده است؟
غیرمنقول بودن زمین و قواعد خاص مالکیت آن، اصلی‌ترین عاملی است که باعث شده عرضه زمین در ید اختیار زمین‌داران باشد و از سوی دیگر تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه‌ای پرطرفدار که البته آن هم بنا به تورم زمین، قیمتش رشد می‌کند، بازاری بسیار نامتناسب ایجاد کند.
در این میان، ناموفق بودن توسعه افقی شهرها، زمینه را برای طلایی شدن مناطق خاص شهری فراهم آورده و همین مسئله، سوخت کافی را برای جهش‌های متوالی قیمت زمین مهیا کرده است.
محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ایران، با اشاره به شکاف قیمتی بین هزینه ساخت و قیمت فروش مسکن، می‌گوید: قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران با توجه به الگوی ساخت و توزیع محلی که در بارگذاری آپارتمان در محلات مختلف داریم، در قیمت تأثیرگذار است، با درنظر گرفتن این نکات، در حال حاضر متوسط قیمت تمام‌شده مسکن برای خانه کلید نخورده و بدون درنظر گرفتن خانه‌های لوکس، بین متری 12تا 14میلیون تومان است. این یعنی از میانگین قیمت مسکن شهر تهران کمتر از 20درصد به هزینه ساخت مربوط می‌شود و مابقی ناشی از زمین و امور مربوط به آماده‌سازی آن برای احداث بناست.
پیش‌تر نیز ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در یک گفت‌وگوی تلویزیونی درخصوص بالا بودن سهم زمین در قیمت تمام‌شده مسکن، گفته بود: سهم زمین در قیمت نهایی مسکن به 60درصد رسیده که این عدد در تهران به 70درصد نیز می‌رسد، این در حالی است که در سایر کشورها این سهم 30درصد است. به عقیده کارشناسان، بازیگر اصلی بازار مسکن، زمین است. این متغیر، نوسانات قیمتی در بازار و به‌تبع آن دسترسی مردم به مسکن را تحت‌تأثیر قرار می‌دهد.
به‌نظر می‌رسد، افزایش شفافیت اطلاعاتی در حوزه مسکن به‌خصوص زمین با کاربری مسکونی، اصلاح قانون زمین شهری، تغییر قواعد مالکیت و نگهداری زمین مسکونی، تلاش برای توسعه مطلوب شهرها در مناطق دارای ظرفیت جمعیت‌پذیری و اجرای قوانین مترقی نظیر قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند بخشی از سفته‌بازی حوزه زمین را خنثی کند و این نیازمند عزم جدی دولت ملی، دولت محلی و مجلس است.