فروش متری مسکن در بورس

بهزاد رنجبر- روزنامه‌نگار

مدیر پژوهش توسعه و مطالعات سازمان بورس از نهایی شدن و تصویب طرح انتشار اوراق سلف مسکن که نوعی فروش متری مسکن است، تا پاییز امسال و امکان انتشار این اوراق تا پایان سال، برای نخستین بار در کشور، خبر داد.
به گزارش همشهری، یکی از مشکلات بزرگ شهروندان، به‌ویژه در پایتخت، مشکل تامین مسکن است. شتاب رشد قیمت‌ها از سال 1397تاکنون به حدی بوده که بسیاری از خانوارها قدرت خرید مسکن را ندارند. آمار‌ها نشان می‌دهد بیش از 51درصد مردم تهران اجاره‌نشین هستند. در چنین شرایطی یکی از راهکار‌های کلیدی، فروش متری مسکن است. چند سالی است که بحث فروش متری مسکن مطرح است اما نهاد‌هایی که در گذشته متولی این کار بودند هیچ‌گاه نتوانسته‌اند مدل مالی موفقی را در این زمینه ارائه کنند.حالا اما سازمان بورس با استفاده از ابزار‌های مالی در تلاش است تا فروش متری مسکن را برای نخستین بار آغاز کند. به‌نظر می‌رسد این بار با توجه به کارایی ابزار‌های تامین مالی در بازار سرمایه زمینه‌های لازم برای فروش متری مسکن در کشور فراهم شود.

انتشار اوراق سلف مسکن
میثم حامدی، مدیر پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس در گفت‌وگو با همشهری درباره سازوکار فروش متری مسکن گفت: دستورالعمل انتشار اوراق سلف مسکن قطعا تا پایان سال در هیأت‌مدیره سازمان بورس به تصویب می‌رسد که با تصویب آن امکان انتشار این اوراق فراهم می‌شود.
او افزود: در حال حاضر تامین سرمایه بانک مسکن متقاضی استفاده از پتانسیل این اوراق برای تامین مالی برخی پروژه‌های ساخت مسکن است و احتمالا با توجه به چنین درخواستی این اوراق تا پایان سال منتشر خواهد شد.
او درباره دیدگاه دولت برای انتشار این اوراق گفت: دولت علاقه زیادی برای انتشار این اوراق دارد و در همین زمینه یک کارگروه مشترک در سازمان بورس با همکاری وزارت اقتصاد تشکیل شده و این کارگروه در تلاش برای فراهم کردن زمینه انتشار این اوراق است.

کارکرد اوراق سلف مسکن
او درباره سازوکار انتشار این اوراق گفت: این اوراق مدلی از فروش متری مسکن است که به ساخت واحد مسکونی و مالکیت خریداران اوراق سلف منجر می‌شود. حامدی با بیان اینکه اوراق سلف مسکن مبتنی بر عقد سلف است ادامه داد: عقد سلف به افراد این اجازه را می‌دهد که کالایی را که نیاز دارند، امروز به‌صورت خرد و متری خریداری و در زمانی که کالا آماده شد آن را تحویل بگیرند.
مدیر پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس توضیح داد: در این روش هر برگ اوراق سلف معادل یک متر مسکن است و متقاضی خرید می‌تواند تا زمان تحویل مسکن متناسب با واحد مدنظر خود اوراق مورد نظر را خریداری کند. فرض کنید یک ملک ۶۰متری داریم اگر فرد بتواند ۶۰متر اوراق سلف مسکن این‌ملک را خریداری کند می‌تواند ملک را فیزیکی تحویل گیرد. به‌گفته او چنانچه میزان اوراق خریداری شده در زمان تحویل ملک متناسب با قیمت یک واحد مورد نظر نباشد خریدار می‌تواند اوراق خریداری شده را به قیمت روز تسویه کند. او درباره مزیت تسویه نقدی اوراق در زمان سررسید گفت: خریداری که در زمان سررسید اوراق را تسویه کند در واقع قیمت دارایی‌اش متناسب با نوسان بخش مسکن تغییر کرده است در نتیجه حتی اگر کسی این اوراق را خریده در زمان سررسید آن را تسویه کند در واقع از این اوراق به‌عنوان ابزاری برای پوشش ریسک استفاده کرده است. به‌معنای آنکه از نوسان‌های قیمت مسکن در امان مانده است.

علت ناموفق بودن سایر ابزار‌های مالی
او در پاسخ به این پرسش که چرا ابزار‌های مالی به‌کار گرفته شده در بازار سرمایه در گذشته مانند صندوق‌های زمین و ساختمان موفق نبودند، گفت: ریشه این موضوع به عوامل مختلفی بازمی‌گردد. یکی از این دلایل تعارض منافعی است که بین دولت و سرمایه‌گذاران در زمینه ابزار‌های مالی مسکن وجود دارد.
او ادامه داد: دولت به مسکن به‌عنوان یک دارایی مصرفی نگاه می‌کند درحالی‌که سرمایه‌گذاران آن را دارایی سرمایه‌ای می‌دانند. درواقع دولت تمایل دارد هزینه‌های تامین مالی مسکن را کاهش دهد و این موضوع تعارض ایجاد می‌کند.باید پذیرفت که استفاده از ابزار‌های مالی به‌معنای تولید مسکن حمایتی نیست.
حامدی تأکید کرد: عامل دوم طولانی و کندبودن فرایند‌های تولید مسکن است. درواقع مراحل صدور مجوز‌ها و اسناد در ایران بسیار طولانی است و این طولانی‌شدن بازده سرمایه‌گذاران را دچار تغییر می‌کند.