بزنگاه حمایت از مستأجران

تصویب طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در مجلس، بزرگ‌ترین اتفاقی است که با اثرات عمیق بر اقتصاد کشور و معیشت خانوارها، می‌تواند آغاز  فصلی جدید باشد؛ اقدامی که به ده‌ها سال بی‌توجهی قانونی به‌نظام اجاره‌داری کشور خاتمه می‌دهد و برای نخستین بار مستأجران را نیز در بحث سکونت ذی‌حق می‌داند. البته این مصوبه برای اجرا و تغییر سازوکار حوزه مسکن و اجاره ایران، به اقداماتی بزرگ و همکاری‌های فرادستگاهی نیاز دارد و دولت و مجلس باید با جدیت بیشتری به اطلاع‌رسانی این قانون و پایش اجرای آن اقدام کنند. به‌هرحال این قانون ‌فصلی تازه در حوزه مسکن و اجاره محسوب می‌شود؛ اما اصل ماجرا چیست؟
حوزه مسکن ایران از یک‌سو به‌واسطه نبود بانک اطلاعاتی دقیق و شفاف و از سوی دیگر به‌دلیل تلاقی منافع بخش‌های غیرشفاف اقتصاد، همواره با قواعد و قوانین یک‌طرفه و سنتی به نفع مالکیت اداره و حتی سیاست‌های حمایتی دولت‌ها نیز به همین سمت متمایل شده است؛ اما در دوره اخیر تنش اقتصادی، کار این حوزه به‌جایی رسید که دیگر امکان ادامه قواعد قبلی وجودنداشت و باید تمهیداتی برای اصلاح سازوکار این بازارها اندیشیده می‌شد. الزامی که درنهایت به ظهور بسته‌ها و طرح‌های مسکنی دولت و مجلس منجر شد و عاقبت به تصویب بسته اجاره‌ای مجلس برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها انجامید. در سازوکار سنتی بازار، به‌واسطه سوداگری‌های کلان در بحث زمین، هزینه استهلاک مسکن هیچ‌گاه منجر به کاهش ارزش این کالا نمی‌شود و حتی ارزش دلاری یک واحد مسکونی مشخص نیز براساس ارزش جایگزین، همواره ثابت یا صعودی می‌ماند. در این سازوکار ارزش اجاره یک ملک نیز فارغ از اینکه درآمد طرف تقاضا چگونه افزایش پیدا کند، به میزان بخشی از ارزش این دارایی سنجیده و تعیین می‌شود؛ درنتیجه مستأجران گاه باید بیش از کل درآمد سالانه خود را به‌عنوان رهن یا اجاره یکساله آتی ملک پرداخت کنند. نتیجه این رویه، انتقال مستمر ثروت از فقیر به غنی است چراکه ارزش مال‌الاجاره علاوه بر درآمد ناشی از اجاره، از محل جهش قیمت مسکن نیز منتفع می‌شود درحالی‌که ارزش ریالی رهن مستأجران همه‌ساله به میزان تورم یا جهش قیمت مسکن افت می‌کند.
در قانون جدید مصوب مجلس، قاعده سنتی بازار اجاره نفی شده و مالکان ضمن الزام به دریافت کد رهگیری برای قرارداد ملکی یا استیجاری، مکلف به رعایت موازینی هستند که بعد از ابلاغ قانون از سوی وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌ها مشخص خواهد شد. به‌عنوان نمونه، مبنای تعیین قیمت اجاره یک واحد مسکونی در سال 1402، قیمت قرارداد قبلی این ملک با مستأجر قبلی یا همان مستأجر مستقر است و افزایش آن به میزانی بالاتر از سقف 25درصدی مدنظر قانون تخلف محسوب می‌شود. در این فرایند، مشاوران املاک نیز مکلف به رعایت سقف افزایش قانونی هستند و درصورت تخلف با برخوردهای تعزیری تا لغو پروانه کسب مواجه خواهند شد. همچنین مالکانی که از قیمت مصوب تخطی کنند، درصورت شکایت مستأجر، ضمن بازگشت نرخ به حد قانونی باید مبالغ کلانی به‌عنوان مالیات بپردازند. پایش سازمان تعزیرات حکومتی و برخورد با بنگاه‌های متخلف، تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک براساس شاخص‌های وزارت راه و شهرسازی، معافیت مالیاتی قراردادهای اجاره چندساله و قراردادهای منعقد شده با خانوارهای پرجمعیت و کم‌درآمد نیز از تغییرات قوانین حوزه اجاره است.