اقتصادی
ابزاری کارآمد برای خرید خانه
شورای فقهی بانک مرکزی سال قبل مجوز استفاده از نوعی ابزار مالی را صادر کرد که درصورت استفاده از آن، امکان فروش متری مسکن فراهم می‌شود و این ابزار می‌تواند کمک زیادی به خانه‌دارشدن مردم کند.
به گزارش همشهری، روند رو به رشد قیمت مسکن از سال 1397تاکنون قدرت خرید مردم را در بخش مسکن به‌شدت کاهش داده است؛ به‌طوری که در شرایط فعلی حتی طبقه متوسط هم توانایی خرید مسکن را ندارند و وام‌های بانکی نیز در بهترین حالت بین 10تا 15درصد از قیمت یک آپارتمان را تامین می‌کنند. آمارها همچنین نشان می‌دهد که شاخص دسترسی به مسکن به بیش از 20سال و طول دوره انتظار خرید مسکن به بیش از 60سال رسیده است. درواقع طول دوره انتظار برای خرید مسکن در دهک‌های کم‌درآمد بیش از یک قرن است و دهک‌های پردرآمد نیز به سختی می‌توانند خانه بخرند. همه اینها به‌معنای این است که به‌دلیل رشد پرشتاب قیمت‌ها در بازار مسکن، خرید خانه به یک‌رؤیا تبدیل شده است. در چنین شرایطی ابزار‌های مالی می‌توانند مانند همیشه راهگشای چالش‌های به‌وجود آمده باشند. یکی از ابزار‌هایی که در این زمینه می‌تواند به خرید گام به گام مسکن کمک کند، فروش متری مسکن از طریق انتشار اوراق سلف است که سال گذشته شورای فقهی بانک مرکزی مجوز استفاده از آن را صادر کرد. این ابزار مالی نه فقط کارایی‌های اثربخشی در بخش خرید مسکن دارد، بلکه می‌تواند منجر به افزایش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن شود و درعین حال چالش طرح‌های رایج ساخت مسکن مانند خلق نقدینگی و رشد تورم را نیز رفع می‌کند. اما فروش متری مسکن چیست؟
اوراق متری مسکن چیست؟
فروش متری مسکن درواقع مبتنی بر نوعی اوراق مالی است که به آن اوراق سلف موازی استاندارد می‌گویند. اوراق سلف، اوراقی هستند که براساس آنها یک فروشنده (که می‌تواند سازنده مسکن باشد) به ازای دریافت وجه نقد، بخشی از دارایی خود را به خریدار می‌فروشد. درواقع فروشنده مسکن به ازای دریافت یک وجه مشخص، تعهد می‌کند در یک تاریخ مشخص کالا یا مسکن مورد نظر را به مشتری تحویل بدهد. سودی که خریدار این اوراق از دریافت با تأخیر کالاهای خود به‌دست می‌آورد، معادل قیمت پایین‌تری است که پرداخت می‌کند. درواقع قیمت کالا در قرارداد سلف کمتر از قیمت نقدی است و تفاوت قیمت سلف و قیمت نقدی سودی است که از قراردادهای سلف نصیب خریدار می‌شود. تفاوت اوراق سلف معمولی با اوراق سلف موازی استاندارد نیز این است که خریدار می‌تواند قبل از سررسید که موعد تحویل کالاست، کالایی را که خریداری کرده به شخص دیگری بفروشد. درواقع اوراق سلف موازی استاندارد نوع تکامل‌یافته‌تر اوراق سلف هستند.
بر همین اساس منظور از فروش متری مسکن استفاده از اوراق سلف برای فروش مسکن است؛ به این صورت که سرمایه‌گذاران با خرید هر برگ از این اوراق، مالک یک مترمربع واحد مسکونی می‌شوند.
روش کار به این صورت است که با آغاز هر پروژه ساختمانی تعدادی اوراق سلف موازی استاندارد متناسب با ارزش حدودی واحدهای آن ساختمان منتشر می‌شود و متقاضیان می‌توانند با خرید این اوراق یک واحد مسکونی را پیش‌خرید کنند. این اوراق معرف یک مترمربع از یک واحد ساختمانی هستند و هر سرمایه‌گذار برای خرید یک واحد مسکونی باید متناسب با ارزش آن واحد، اوراق خریداری کند.
سرمایه‌گذاران همچنین می‌توانند اوراق کمتری از تعداد اوراق منطبق با یک واحد ساختمانی را نیز خریداری کنند.
با نزدیک‌شدن به زمان سررسید و پایان پروژه از سوی سازنده، مرحله تخصیص و تحویل واحدها آغاز می‌شود. در این مرحله افرادی که توانسته‌اند به اندازه یک واحد مسکونی اوراق سلف مسکن بخرند قادرند واحد مسکونی مورد نظر خود را انتخاب کنند و مالک آن شوند.
سایر خریداران اوراق سلف مسکن یعنی دسته دوم که نتوانسته‌اند حداقل اوراق موردنیاز برای خرید یک واحد ساختمانی را خریداری کنند یا باید اوراق خود را در بازار ثانویه به فروش برسانند یا واحدهای ساختمانی که مشاعا به این دسته از افراد تعلق دارد به مزایده گذاشته خواهد شود و هریک به تناسب اوراقی که دارند، وجه نقد حاصل از فروش آپارتمان‌ها را دریافت خواهند کرد. فایده خرید این اوراق توسط دسته دوم است که این افراد توانسته‌اند از این اوراق به‌عنوان پوشش تورمی مسکن استفاده کنند؛ یعنی ارزش اوراقی که خریداری کرده‌اند متناسب با رشد تورم در بخش مسکن، افزایش خواهد یافت.
برای اینکه خریداران از جزئیات واحدهای مسکونی که قرار است بخرند، مطلع شوند، قبل از عرضه اولیه اوراق سلف استاندارد مسکن، جزئیات مربوط به مکان، سازه، تأسیسات، تجهیزات و سایر موارد تأثیرگذار در قیمت واحدهای ساختمانی به‌صورت رسمی برای عموم منتشر می‌شود.
طی دوره زمانی تا پیش از پایان ساخت واحدها و آماده تحویل‌شدن آنها امکان معاملات ثانویه نیز برای این اوراق فراهم است و سرمایه‌گذاران درصورت لزوم می‌توانند اوراق خود را به دیگران واگذار کنند.
