گزارش
رویای یک چهاردیواری
کارشناسان معتقدند که قیمت معاملات مسکن دیگر تابع سیاست‌های بانکی نیست
سرسام آور است. این را «محمد عبدی» در یک بنگاه مشاور املاک گرگان می‌گوید. دنبال خانه برای اجاره می‌گردد.
می‌گوید قصد خرید داشته، همه زندگی‌اش را جمع کرده بود تا بتواند یک خانه بخرد، اما قیمت‌ها سرسام‌آور است. قیمت خرید خانه و حتی مبالغ رهن هم همین‌طور است.
عبدی می‌گوید: اجاره‌بها هم مانند قیمت خرید و رهن است. با این تفاوت که دیگر کسی نمی‌خواهد خانه‌اش را رهن دهد و همه مردم به اجاره احتیاج دارند.
قیمت‌ها غیرمنطقی است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم به همشهری می‌گوید: آنچه در مورد قیمت‌های مسکن در استان چه در بحث خرید و فروش و چه در بحث رهن و اجاره روی می‌دهد تابع شرایط اقتصادی کشور است اما تابع دقیقی از شرایط سوددهی بانک‌ها نیست اگرچه بر آن مؤثر است.
«رضا گرجی» ادامه می‌دهد: پس از پایین آمدن سودهای بانکی و بالا رفتن دوباره آن انتظار داشتیم شاهد نوسان باشیم، اما این‌طور نشد و روند اجاره‌بها و رهن رو به افزایش گذاشت. به شکل عادی افزایش 10 تا 15 درصدی اجاره‌بها امری طبیعی بود، اما مناسبات بر هیچ معادله‌ای منطبق نیست. حتی قیمت افزایش قیمت‌ها در محله‌های مختلف هم منطقی نیست مثلا یک محله در مناطق پایین شهر نرخی برابر با مرکز شهر پیدا کرده در حالی که محله مجاور آن این‌طور نیست، البته این مسائل در مرکز استان بیشتر به چشم می‌خورد و در شهرهای دیگر کمتر است.
جذابیت موقت بانک نسبت به ملک
«علیرضا عبدلی» که اقتصاددان است در این مورد به همشهری می‌گوید: مصوبه اخیر بانک مرکزی که با هدف مهار التهاب ارزی بهمن سال 96 به تصویب رسید، متغیرهای بازار مسکن را نیز تحت‌تأثیر قرار داد که البته این تغییر با گذشت زمان نوسانات بیشتری هم پیدا می‌کند. اقتصاددانان از چنین سیاست‌هایی به عنوان جذاب‌سازی موقتی بازار پول نام می‌برند که معمولا به عنوان بازار رقیب مسکن عمل می‌کند که می‌تواند بر رفتار تقاضای سرمایه‌ای ملک تأثیرگذار باشد و آنها را یک بار دیگر به سمت بانک‌ها سوق دهد.
این موضوع قاعدتا باید به کند شدن شیب افزایش قیمت مسکن و پایین آمدن اجاره‌بها منجر شود. اما دلیل اینکه چنین اتفاقی رخ نداد بی‌اعتمادی به سیاست‌های پولی و بانکی در کشور است.
عبدلی اضافه می‌کند: اتفاق دیگری هم در پاییز سال گذشته رخ داد. گروهی از شهروندان به شکل فزاینده‌ای به بازار مسکن وارد شدند. به این معنا که در کنار خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی غیرخانه‌اولی قرار دارند که ورودشان به بازار ملک هم باعث رشد خیره‌کننده حجم معاملات مسکن شد و هم شیب تند تورم مسکن را در ماه‌های آذر و دی به همراه داشت. ما از این گروه به نام مهاجران بازار پول نام می‌بریم. این گروه به دلیل اینکه متقاضی دریافت سود بیشتر از نرخ ۱۵ درصدی سپرده‌های بانکی هستند برای حفظ ارزش واقعی دارایی خود، سرمایه‌گذاری در بازار ملک را مناسب ارزیابی می‌کنند. گروهی هم ممکن است این موضوع را مطرح کنند که نرخ بازدهی بازار سهام در سال 96 به ویژه با شروع پاییز بیشتر از بازار ملک بوده است.
چاره‌ای جز اجاره نیست
این شهروند می‌گوید: قیمت‌ها آنقدر بالاست که مردم به زندگی در یک قوطی کبریت فقط به دلیل ارزان بودن قناعت می‌کنند.
من یا باید بخش زیادی از پولم را در بانک بگذارم که از سودش اجاره بدهم که یعنی به سرمایه‌ام اضافه نمی‌شود یا باید بخش زیادی از آن را بابت رهن بدهم و هر سال به آن اضافه کنم که در نهایت هرگز نمی‌توانم خانه‌دار شوم.
انتخاب دیگر هم این است که باید هرروز خانه‌ای کوچک‌تر از خانه قبلی و در محله‌ای پایین‌تر تهیه کنم. آنچه را محمد می‌گوید در گفت‌و‌گو با چند خانواده دیگر در بنگاه‌های مشاور املاک می‌شنویم.
مرد مسنی که برای اجاره دادن خانه‌اش به یکی از مراکز مشاره املاک آمده است هم می‌گوید: بسیاری از مردم سال‌های گذشته و پس از بازنشستگی همه سنواتشان را صرف سرمایه‌گذاری و خرید خانه‌های با وام کردند.
جز این خانه‌ها دیگر چیزی ندارند. حقوق بازنشستگی جواب زندگی را نمی‌دهد. ما هم چاره‌ای جز اجاره دادن منازل با قیمت‌هایی که هزینه‌هایمان را تأمین کند نداریم.
مهاجران بانکی برمی‌گردند
این اقتصاددان توضیح می‌دهد: بخشی از متقاضیان مصرفی خرید مسکن نیز وقتی نرخ سود بانکی جذاب و قابل توجه می‌شود، برای تقویت بنیه مالی خود و افزایش قدرت خرید مسکن در آینده برای دوره‌های کوتاه‌مدت به سپرده‌گذاری در بانک رو می‌آورند.
عبدلی می‌افزاید: در شرایط فعلی نرخ سود سپرده‌گذاری کوتاه‌مدت در شبکه بانکی ۱۰ درصد است اما اتفاقی که در پایان سال گذشته رخ داد این بود که اوراق گواهی سپرده با سود ۱۴ درصد تعیین شد. این اختلاف برای سوداگران ارزی و سرمایه‌گذاران ملکی جذاب بود و پیش‌بینی می‌شد تا پایان سال 96 حجم تقاضای ملکی کاهش پیدا کند، اما این روند تاکنون ادامه داشته است.
او اضافه می‌کند: سیاست‌های بانکی در پایان سال 96، سرمایه‌گذاری در زمینه خانه‌های کلنگی را که مثل زمین است بسیار بیش از آپارتمان‌ها کرده است. بخش دیگری از مهاجران بانکی هم به زودی و به امید سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت به این گروه اضافه می‌شوند. آنچه در بازار خرید و فروش ملک اتفاق می‌افتد بیشترین سهم در تعیین قیمت اجاره‌بها را دارد. اما از آنجایی که مرجع رسمی برای تعیین قیمت و ارزش اجاره‌ای ملک وجود ندارد و مردم زنگ هشدارها را حتی پیش از اعلام رسمی درک می‌کنند ما در بازار اجاره هم با تغییرات غیرمنطقی و افزایش‌های غیراصولی مواجهیم.
در همینه زمینه :