تغییر قواعد ارزش‌گذاری مسکن در رکود تورمی
تورم مسکن در مناطقی که سهم نهاده‌های ساختمانی از قیمت تمام‌شده مسکن بیشتر بوده، شتاب گرفته است
در آبان امسال، میانگین قیمت مسکن تهران با رشد 45.9درصدی نسبت به آبان سال قبل مواجه شد؛ اما در این بازه زمانی یک‌ساله روند تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران دستخوش تغییراتی شده و شتاب رشد آن در برخی مناطق به‌خصوص در پایین‌دست تهران که مسکن ارزان‌تری دارند، بیشتر شده است. به گزارش همشهری، در آبان‌ماه میانگین رشد قیمت مسکن در منطقه19 تهران 75.1درصد و در منطقه یک تهران 30.7درصد بوده است؛ یعنی تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران در آبان امسال در منطقه 19معادل 29.2واحد درصد بیش از میانگین رشد قیمت شهر رشد کرده و افزایش آن در منطقه یک معادل 15.2واحد درصد کمتر از میانگین رشد قیمت شهر بوده است.
چرا بازار مسکن ارزان‌پسند شد؟
به‌واسطه سرمایه‌ای بودن کالای مسکن و زمین با کاربری مسکونی در ایران، همواره در دوره‌های جهش قیمت مسکن، بازده خرید و نگهداری مسکن و زمین مسکونی در مناطق گران‌قیمت شهر بیشتر است؛ اما وقتی رشد قیمت نه در اثر جهش قیمت بلکه به‌واسطه تخلیه تورم ادامه پیدا می‌کند و قدرت تقاضا در افزایش قیمت‌ها کاهش می‌یابد، واحدهای مسکونی بر مبنای ارزش جایگزینی و هزینه تمام‌شده قیمت‌گذاری می‌شوند. در این شرایط رشد اسمی قیمت آپارتمان در مناطق ارزان‌قیمت شتاب می‌گیرد؛ چراکه سهم نهاده‌های ساختمانی از ارزش نهایی یک آپارتمان در این مناطق به‌مراتب از سهم نهاده‌ها و مصالح در ساختمان‌های گران‌قیمت مناطق اعیان‌نشین شهر بیشتر است.
2عامل پرقدرت در تحولات مسکن
در یک سال منتهی به آبان امسال که بازار مسکن در رکود تورمی به‌سر می‌برد، افزایش شیب رشد قیمت مسکن در مناطقی که اغلب جزو مناطق ارزان شهر هستند، از یک‌سو می‌تواند ناشی از کم‌توان شدن متقاضیان سرمایه‌گذاری مسکن و سوق پیدا کردن آنها به این مناطق باشد اما از نگاهی دیگر و با توجه به وضعیت تعداد معاملات این مناطق، بخش قابل‌توجهی از این افزایش قیمت نیز می‌تواند نتیجه تضعیف تولید و کاهش عرضه قلمداد شود. به‌خصوص که با جهش شدید قیمت نهاده‌های ساختمانی، بازده و ارزش‌افزوده ناشی از ساخت‌وساز در مناطقی که قیمت زمین در آنها پایین‌تر باشد، به‌شدت کاهش پیدا کرده و سازندگان رغبت کمی برای حضور در این بازارها دارند.
نبض قیمت مسکن در مناطق تهران
بررسی میزان تغییرات میانگین قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران در آبان امسال نسبت به آبان سال قبل نشان می‌دهد در این ماه، رشد میانگین قیمت مسکن در 15منطقه تهران بین 0.5تا 29.2واحد درصد بیشتر از میزان تغییر قیمت میانگین شهر بوده است و در مقابل فقط 7منطقه تهران با رشد کمتری نسبت به نرخ میانگین شهر مواجه بوده‌اند. البته بررسی میزان تغییرات قیمت ماهانه مسکن در آبان امسال به تفکیک مناطق 22گانه حاکی از این است که در این ماه تعادل کامل در تغییرات قیمتی کمتر و بیشتر از میانگین شهر وجود داشته و در شرایطی که میانگین قیمت در 11منطقه بالاتر از میانگین شهر ثبت شده در 11منطقه نیز میزان رشد قیمت کمتر از میانگین شهر بوده است.
رکوردداران قیمت مسکن تهران
در آبان امسال، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده در مناطق پایتخت معادل 95میلیون و 114هزار تومان بوده که به منطقه یک اختصاص داشته است و در مقابل کمترین میانگین قیمت نیز معادل 23میلیون و 93هزار تومان در منطقه 18تهران ثبت شده است. براساس اطلاعات بانک مرکزی، شتاب رشد قیمت مسکن در مناطق یک و 18تهران نسبت به آبان سال قبل به‌ترتیب 30.7درصد و 59درصد بوده است. از نگاهی دیگر، رکورددار بیشترین درصد افزایش میانگین قیمت مسکن در میان مناطق 22گانه به منطقه 12اختصاص داشته که 14.4درصد نسبت به مهرماه افزایش یافته است. بعدازآن منطقه 20با رشد 14.3درصدی و منطقه 4با رشد 13.6درصدی در رتبه‌های دوم و سوم قرار گرفته‌اند. این در حالی است در همین ماه، میانگین قیمت مسکن در منطقه 11تهران 4.9درصد افت کرده و در مناطق 15و 5نیز رشد 2.3درصد و 2.6درصد را تجربه کرده است.
تورم مسکن با کسادی معاملات
از میانه سال 1396که همپای تحولات کلان اقتصاد، قیمت مسکن نیز وارد روند صعودی شد، انتظار می‌رفت تعداد معاملات این بازار نیز رشد کند و دوباره شرایط اوایل دهه 90تکرار شود؛ اما این اتفاق جز در چند ماه پایانی سال 1396و چند مورد مستثنا در سال‌های بعد، هیچ‌گاه محقق نشد. در حقیقت، دوره اخیر جهش قیمت مسکن، در حالی از سال 96تاکنون به‌صورت مقطعی ادامه داشته که از منظر تعداد معاملات، این بازار هرگز نتوانسته است از کسادی و رکود قبلی رها شود و عمدتا درگیر رکود تورمی بوده است؛ یعنی بدون رشد قابل‌قبول تعداد معاملات، فقط قیمت اسمی کالای مسکن رشد کرده است. مقایسه تعداد معاملات مسکن با تعداد بنگاه‌های مشاور املاک تهران نیز این رکود و کسادی را تأیید می‌کند. با فرض فعالیت حدود 12هزار واحد صنفی مشاور املاک دارای مجوز یا در شرف دریافت مجوز در تهران، در 60ماه منتهی به آبان 1401، فقط در 13ماه، سرانه معاملات مسکن با تعداد بنگاه‌ها ملکی تناسب نسبی داشته و به‌طور میانگین، هر بنگاه ماهانه یک معامله یا اندکی بیشتر انجام داده است. در مقابل، در 18ماه کمتر از یک‌سوم مشاوران املاک موفق به ثبت یک معامله شده‌اند و در 11ماه نیز فقط نیمی از بنگاه‌های ملکی به‌طور میانگین یک معامله داشته‌اند.
تورم ارزی جایگزین اهرم تقاضا
در یک اقتصاد معمولی و در شرایط عادی، رابطه عرضه و تقاضا وزن بسیار سنگینی در روند تغییرات قیمت کالا و خدمات دارد؛ اما در اقتصاد متورم، در کنار این رابطه، عامل دیگری در قالب قیمت تمام‌شده و ارزش جایگزینی نیز بر قیمت‌گذاری اثرگذار است. در مورد بازار مسکن، این اتفاق کاملا مصادیق روشنی دارد و در دوره‌های متوالی، باوجود کسادی محض بازار، باز هم قیمت‌ها رشد کرده‌اند. دلیل عمده این اتفاق، رشد قیمت ارز و تغییر هزینه تولید و ارزش جایگزینی کالای سرمایه‌ای مسکن است. به گزارش همشهری، افزایش 45.9درصدی میانگین قیمت مسکن تهران در آبان امسال نسبت به آبان سال قبل، گرچه نسبت به میزان رشد تورم عمومی کشور در این بازه زمانی یعنی 48.1درصد رقم زیادی نیست؛ اما با توجه به جهش‌های متولی قیمت مسکن در 4سال اخیر، باید گفت رشد کمتر از دامنه تورم برای این بازار هم یک فاجعه محسوب می‌شود. میانگین قیمت مسکن تهران در آبان امسال 855درصد بالاتر از زمان آغاز دوره صعودی قیمت‌ها یعنی آبان 1396است. در این بازه زمانی، نرخ تورم کشور 404درصد رشد کرده؛ اما میزان رشد قیمت دلار در بازار آزاد که مهم‌ترین عامل جهش قیمت مسکن معرفی می‌شود در همین بازه 4ساله به حدود 835درصد رسیده است.
نوسان معاملات منطقه‌ای مسکن
در مجموع بازار مسکن مناطق 22گانه تهران تحت‌تأثیر عوامل نسبتا یکسانی هستند و همگی در رکود تورمی به‌سرمی‌برند اما به‌صورت مقطعی، عواملی نظیر عمده‌فروشی انبوه‌سازان باعث می‌شود برخی مناطق با جهش تعداد معاملات نسبت به دوره‌های قبل مواجه شوند. در آبان امسال، بررسی بازار مسکن تهران از منظر درصد تغییرات تعداد معاملات در مناطق از اختلاف فاحش میان برخی مناطق حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که در این ماه، منطقه19 تهران جهش 130.4درصدی تعداد معاملات را نسبت به مهرماه تجربه کرده است؛ درحالی‌که در همین ماه، تغییرات تعداد معاملات مسکن در منطقه 16فقط 16.8درصد بوده است. البته سنجش تغییر تعداد معاملات مسکن مناطق نسبت به آبان سال قبل، تصویر دیگری از وضعیت به‌دست می‌دهد. طبق اطلاعات بانک مرکزی، در آبان امسال تعداد معاملات مسکن شهر تهران 9.6درصد بیش از آبان سال قبل بوده؛ اما در همین شرایط منطقه 22تهران با جهش 46درصدی تعداد معاملات پررونق‌ترین منطقه و در مقابل منطقه 17تهران با کاهش 27درصدی تعداد معاملات کسادترین بازار مسکن تهران لقب گرفته‌اند.
وضعیت بازار مسکن به روایت آمارهای معاملات
در نیمه دوم دهه 90و با شروع روند صعودی قیمت مسکن، عملا به‌واسطه تندتر بودن شیب افزایش قیمت ارز و مسکن نسبت به شیب افزایش درآمد خانوارها، حضور متقاضیان مصرفی مسکن در بازار به‌شدت کاهش یافت. در مقابل باوجوداینکه آمارهای رسمی سهم معاملات سرمایه‌گذاری مسکن را تا 85درصدی اعلام می‌کرد، قدرت مانور سرمایه‌گذاران نیز به‌واسطه افزایش شدید قیمت مسکن کمتر شد که یکی از نتایج آن، کوچ متقاضیان سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری مسکن به مناطق ارزان‌تر است. آنگونه که مشاوران املاک مناطق جنوبی تهران می‌گویند، در این مناطق به‌واسطه پایین بودن قیمت مسکن نسبت به میانگین بازار، امکان بیشتری برای خرید سریع یک واحد مسکونی وجود دارد ازاین‌رو برخی از سرمایه‌گذارانی که از طریق مشاوران آشنا و معتمد به‌دنبال خرید خانه برای سرمایه‌گذاری هستند و عملا به جانمایی آپارتمان چندان اهمیت نمی‌دهند، به سمت خرید مسکن در این مناطق گرایش پیدا می‌کنند. این اتفاق در آبان امسال به افزایش شیب رشد قیمت مسکن در مناطق پایین‌دست تهران منجر شده و کار متقاضیان بومی این مناطق برای تأمین مسکن مصرفی را سخت‌تر کرده است.
