نوسازی با عوارض عادلانه

محمدمنان رئیسی؛ دانشیار معماری و رئیس مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران

بر خلاف کشورهای توسعه‌یافته که عوارض نوسازی سهم زیادی از منابع درآمدی مدیریت شهری آنها را تشکیل می‌دهد (گاه 30 تا 40درصد) در ایران فقط چیزی در حدود 2 تا 3درصد از بودجه شهرداری‌ها را تامین می‌کند و همین امر سبب شده شهرداری‌ها در کلانشهرهای ایران که از این درآمد پایدار محروم بوده‌اند طی چند دهه اخیر برای تامین بودجه خود به سمت روش‌های غیرعلمی دیگری نظیر تراکم‌فروشی بروند که این امر به‌دلیل بارگذاری بیش از حد ظرفیت در کلانشهرها سبب بروز مسائل و مشکلات دیگری نظیر افزایش ترافیک و آسیب‌های اجتماعی و ... شده است. از سوی دیگر در کلانشهرهای ما تناسب چندانی میان عوارض دریافتی از شمال و جنوب شهر در ارتباط با ارزش ملک و همینطور خدمات و مزایایی که از آن بهره‌مند می‌شوند وجود ندارد. به‌عنوان نمونه در دفترچه قیمت منطقه‌ای، اختلاف قیمت گران‌ترین نقطه تهران تنها حدود 3 برابر مناطق جنوبی شهر است درحالی‌که در واقعیت این نسبت بسیار بیشتر است و نیز عدد مطلق اختلاف آن بسیار قابل توجه است.
از همین رو، لازم است تا اخذ عوارض نوسازی به‌گونه‌ای ساماندهی شود که مناطق شمالی شهر تهران که سرانه بسیار مطلوبتری درخصوص بهره‌مندی از مزایا و خدمات شهری دارند (گاهی تا 6برابر بیشتر از مناطق جنوبی شهر از خدمات شهری بهره‌مند هستند)، میزان به‌مراتب بیشتری نسبت به ساکنان مناطق کم برخوردار جنوبی پرداخت کنند و سپس با توزیع عادلانه این درآمدها بتوان از نابرابری میان دو قطب شهر کاست. این در حالی است که هم‌اکنون، تفاوت مبلغ عوارض سالانه بین مناطق جنوبی و شمالی شهر بسیار ناچیز است و این اختلاف به ازای یک سال، رقم ناچیزی در حد 300 تا 400هزار تومان است. به‌نحوی که برای مثال، برخی مناطق جنوبی تهران مبلغ 300هزار تومان و مناطق شمالی شهر که به‌مراتب از خدمات شهری بهتری برخوردار هستند مبلغ 500 تا 600هزار تومان را به‌عنوان عوارض سالانه پرداخت می‌کنند که این اختلاف اندک چندصدهزارتومانی هیچ نسبت معقول و عادلانه‌ای با میزان اختلاف برخورداری شمال و جنوب شهر از خدمات شهری ندارد.
لذا لازم است که اولا به جای دفترچه سازمان امور مالیاتی، دفترچه قیمت مبنا در شهرداری ملاک عمل قرار گیرد و محاسبه عوارض براساس آن منظور شود تا بتوان اختلاف واقعی میان شمال و جنوب شهر را لحاظ کرد. همچنین لازم است میزان عوارض، درصدی از ارزش واقعی ملک باشد. در این صورت اختلاف بین عوارض سالانه پرداختی مناطق شمال و جنوب شهر که هم‌اکنون بسیار اندک و در حد 300 تا 400هزار تومان است، عادلانه‌تر و واقعی‌تر خواهد شد زیرا نسبتی از ارزش واقعی ملک خواهد شد و هر چه ارزش ملک بیشتر باشد عوارض آن نیز به‌صورت واقعی افزایش می‌یابد.
ثانیا لازم است ‌سازوکارهایی تشویقی و تنبیهی برای اخذ عوارض به‌صورت مرتب (سالانه یا فصلی) اجرا کرد. مثلا ایجاد امکان بهره‌مندی از تخفیف در عوارض روزانه طرح ترافیک در کل سال یا تعداد روز مشخص برای پرداخت‌کنندگان و یا رایزنی مدیریتی با ادارات ذکر شده در ماده 12 قانون عمران و نوسازی (نظیر ادارات برق و گاز و ...) جهت ملزم کردن افراد به پرداخت عوارض خود به‌صورت منظم و یا حتی رایزنی مدیریتی با بانک‌ها برای منوط کردن پرداخت وام و انجام برخی خدمات بانکی به پرداخت و تسویه کامل عوارض نوسازی.
اجرای این پیشنهاد علاوه بر عادلانه کردن عوارض، سبب می‌شود جریان گردش سرمایه نیز از ساخت‌وسازهای با نگاه سرمایه‌ای در شمال شهر، تا حدودی به سمت ساخت‌وسازهای با نگاه مصرفی در مناطق مرکزی و جنوبی شهر هدایت شود که این موضوع می‌تواند به حل مسئله بافت‌های فرسوده و ناپایدار در مناطق مرکزی و جنوبی شهر کمک کند.
 توضیح آنکه حسب مطالعات و آمار ثبت شده، هم‌اکنون چندصدهزار واحد مسکونی خالی در شهر تهران وجود دارد که بسیاری از آنها مربوط به واحدهای بالای 100 متر در مناطق شمالی شهر است که مشخص است طی سال‌های قبل، با نگاه سرمایه‌گذاری (و نه مصرفی) ساخته شده‌اند و هنوز به بازار عرضه نشده‌اند. این حجم از انباشت خانه‌های خالی در تهران، بیانگر عدم‌تعریف سازوکار مناسب برای هدایت جریان سرمایه به سمت مسکن مصرفی (و نه مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای) است؛  به‌نحوی که متأسفانه تعداد خانه‌های خالی در شهر تهران تقریبا 10برابر شهری نظیر لندن (با جمعیت تقریبا مساوی با تهران) است. درصورت اجرای این پیشنهاد، سرمایه‌گذاران عرصه ساخت‌وساز، کمتر به سمت ساخت چنین واحدهایی در سال‌های آتی در مقیاس کلان خواهند رفت زیرا می‌دانند که از این به بعد، عوارض سالانه واحدهای خالی آنها، واقعی‌تر خواهد شد و به جای رقم اندک 500تا 600هزار تومانی، درصدی از ارزش واقعی خانه‌های خالی خود را بایستی به‌صورت عوارض پرداخت کنند که این درصد در مناطق شمالی شهر، در مقیاس کلان، رقم قابل توجهی خواهد شد. لذا سرمایه‌گذاران کلان قاعدتا ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به جای آنکه در مناطقی مصروف کنند که طی سال‌های بعد مشمول عوارض قابل توجهی شود، به سمت مناطقی ببرند که عوارض چندانی بر آنها تحمیل نکند و بدیهی است که در این صورت، بخشی از جریان سرمایه که طی چند دهه اخیر متمرکز بر مناطق شمالی شهر بوده، به سمت مناطق مرکزی و جنوبی شهر هدایت می‌شود؛ به این ترتیب، شاهد رونق ساخت‌وساز در این مناطق کم برخوردار و به‌تبع آن، نوسازی بافت‌های فرسوده مرکزی و جنوبی شهر خواهیم بود. رقم حاصل از اجرای قانون فوق (در وضعیت فعلی که ارزش املاک به‌صورت غیرواقعی و مطابق با دفترچه سازمان امور مالیاتی محاسبه می‌شود) برای کل شهر تهران در سال گذشته، حدود 1400میلیارد تومان بوده است (یعنی فقط حدود 3درصد از بودجه شهرداری).  اما درصورت واقعی شدن مبنای محاسبه، به ازای یک درصد از ارزش واقعی املاک، حدود 27هزار میلیارد تومان ایجاد درآمد می‌شود. البته باتوجه به شرایط فعلی اقتصادی جامعه، برای شروع می‌توان درصدی پایین‌تر از یک‌درصد را اجرا کرد. برای مثال می‌توان به جای آنکه عوارض سالانه، یک‌درصد از ارزش ملک تعیین شود، معادل با مثلا  0.3 یا 0.4درصد از ارزش ملک تعیین شود تا شرایط معیشتی و اقتصادی جاری در جامعه را هم منظور کرد. اما حتی در آن صورت نیز درآمد قابل توجهی در مقایسه با وضعیت فعلی حاصل می‌شود؛ مثلا اگر 0.4درصد را ملاک قرار دهیم بیش از 10هزار میلیارد تومان حاصل خواهد شد که معادل با حدود 20درصد از بودجه شهرداری تهران است و با این رقم می‌توان بخش قابل توجهی از نابرابری‌های شمال و جنوب تهران را کاست. در هر صورت، همین که عوارض به جای آنکه مبالغ ناچیز ریالی باشد به مبلغی معادل با درصدی از ارزش واقعی ملک تبدیل شود قدمی است در راستای واقعی‌سازی‌ عوارض و کاهش فاصله شمال و جنوب شهر و دستاوردهای دیگری نظیر کمک به هدایت جریان سرمایه از مناطق شمالی شهر و ساخت‌وسازهای سرمایه‌ای به سمت مناطق مرکزی و جنوبی شهر و ساخت‌وسازهای مصرفی.