ساحل ناامن مسکن

زهرا رستگارمقدم، روزنامه‌نگار

دغدغه مستأجران در فصل جابه‌جایی با افزایش بی‌رویه قیمت اجاره‌هاوگرانی بی‌سابقه مسکن  دیگر صاحبخانه شدن را به رویایی دست نیافتنی تبدیل کرده است. محمدعلی اسفنانی، سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی حداکثر افزایش کرایه مسکن در تهران در مقایسه با سال گذشته را ۲۵درصد، در سایر کلانشهرها ۲۰درصد و سایر شهرها ۱۵درصد اعلام کرده است. اما باید دید چقدر چنین تصمیمی محقق خواهد شد. از سویی همین افزایش بی‌رویه باعث شده سیلی از مستأجران به شهرهای اطراف چون کرج گسیل شوند. اما ابعاد اجتماعی، روانی و اقتصادی چنین مهاجرت‌هایی چه خواهد بود؟

استاندارد اجاره‌بها چقدر است؟
اجاره‌‌بهای مسکن در تهران به‌طور میانگین، 100درصد سبد هزینه‌‌ای خانوار برآورد می‌شود؛ درحالی‌که به‌طور استاندارد اجاره‌‌بها باید حداکثر سهم 30درصدی در سبد هزینه‌‌ای خانوارها داشته باشد. کاهش توان اجاره‌نشینی بخشی از تجربه روزانه مردم تهران در دهه اخیر بوده و ماه به ماه طبقات درآمدی بیشتری توان سکونت در تهران را از دست داده و مجبور به ترک این شهر و سکونت در حواشی آن شده‌اند. سال گذشته نقشه‌ای تنظیم شد تا براساس آن توان اجاره‌نشینی در تهران معین شود. این نقشه به این شکل است که با تعیین میزان حقوق یا درآمد در سال ۱۴۰۰، تعیین سهم اجاره‌بها از درآمد ماهانه و تعیین متراژ آپارتمان می‌توانید مناطقی را که در تهران قادر به اجاره مسکن در آن هستید، پیدا کنید. پس از تعیین این موارد در بخش پایانی می‌توانید تغییر توان اجاره‌نشینی در سطح تهران را به تفکیک مناطق ۲۲گانه از بهار۱۳۸۸ به‌صورت فصلی مشاهده کنید؛ مثلا شما با حقوق 10میلیون تومان، درصورتی‌که 30درصد آن را برای اجاره‌بها درنظر بگیرید، با احتساب 60مترمربع متراژ خانه، می‌توانید در منطقه18 و شهرری خانه اجاره کنید؛ درحالی‌که در سال88 می‌توانستید جز منطقه یک، 2 و 3، در همه مناطق تهران ساکن شوید. به‌عبارتی شما با حقوق یک‌میلیون‌و600هزار تومان در سال1388 و درنظر گرفتن 30درصد از این مبلغ می‌توانستید جز 3منطقه شمال تهران در جای‌جای این شهر، خانه اجاره کنید. تقریبا از سال97 است که تغییرات شدت می‌گیرد؛ یعنی از این سال قدرت مالی و اقتصادی خانوار به‌شدت کاهش پیدا می‌کند و اجاره خانه در نیمه شمالی و مرکزی از دست می‌رود و در سال1399، شما با درآمد 7میلیون‌و900هزار تومان هم فقط 3منطقه 15، 16، 18 و شهرری را برای انتخاب خواهید داشت.
در همین جدول اگر اعداد را کمی تغییر دهید، شاهد اتفاقات دیگری خواهید بود که مبنای تصمیم امروز شما برای اجاره است؛ مثلا با همین حقوق 10میلیون تومان، درصورتی که 40درصد درآمدتان را برای اجاره‌بها درنظر بگیرید، با احتساب 60مترمربع متراژ خانه، می‌توانید علاوه بر منطقه18 و شهرری، منطقه 15 و 16 را هم در میان گزینه‌های اجاره خانه بگنجانید، اما اگر متراژ را کمی بالاتر ببرید یعنی 70 تا 80مترمربع مساحت خانه باشد، باز همان 2منطقه ابتدایی جزو گزینه‌هایتان خواهد شد. اما اگر 50درصد حقوق خود را برای اجاره‌بها کنار بگذارید و اگر به همان 60متر قناعت کنید، به جز مناطق 1 تا 7 می‌توانید در دیگر مناطق گزینه‌هایی را برای اجاره انتخاب کنید. این یعنی درصورتی قفل منطقه یک برایتان باز خواهد شد که درآمد خود را به 20میلیون تومان رسانده و با همان مساحت 60متر، نیمی از حقوق را برای اجاره مسکن کنار بگذارید.
چنانچه علاقه‌مندید توان اجاره خانه خود را در تهران بسنجید می‌توانید به آدرس https://alitayebi.github.io/maps/rent/ مراجعه کنید و خودتان شاهد تغییرات مالی و اقتصادی در سال‌های گذشته شوید.

موج‌های مهاجرت از تهران 
‌اکنون هزینه اجاره‌نشینی برای خانوارهای متوسط تقریبا تا سطح مجموع درآمد زوجین در مناطق متوسط شهری پیشروی کرده است. این هزینه و درآمد باعث شده اجاره‌نشین‌های تهرانی، ‌میهمان ناخوانده استان‌های مجاور چون البرز شوند. به‌نظر می‌رسد متوسط مبلغ اجاره‌بها در مناطق متوسط‌نشین کرج، تقریبا به اندازه نصف مبلغ اجاره آپارتمان در مناطق میانی پایتخت است.
اما با نگاهی به سیر مهاجرت اجاره‌نشین‌ها از تهران مشخص می‌شود که در سال1397 نخستین جهش قیمت مسکن در تهران، مستأجرهای جنوب شهر را روانه حومه ارزان‌قیمت پایتخت کرد. هرچند این گسیل نه برای ادامه اجاره‌نشینی که به قصد خرید خانه در پرند و پردیس بود. این گروه از مستأجران با تکیه بر مبلغ رهن یا ودیعه واحدی که در آن مستأجر بودند و پس‌‌اندازهای اندک خود، و با کمک‌هزینه‌‌ای که تا آن زمان در قالب اجاره ماهانه به موجر پرداخت می‌‌کردند، وام مسکن گرفته و آپارتمانی ارزان‌قیمت در این شهرهای جدید خریدند. علاوه بر مستأجرهای جنوبی شهر تهران، خانه‌‌اولی‌‌ها و سرمایه‌‌گذاران هم به این جرگه پیوسته و راهی این شهرها شدند. اما در سال1399 موج دوم مهاجرت اجاره‌نشین‌ها شکل گرفت. این‌بار مهاجرت از مرکز به حومه بود. مستأجرها، نه در قالب خریدار، بلکه حالا در قالب متقاضی بازار اجاره، به بازار مسکن این شهرها وارد شده بودند. با تشدید فشارهای اجاره‌‌نشینی و ادامه جهش در بازار مسکن، تضعیف قدرت خرید و ناتوانی از تامین اجاره‌‌بهای مسکن، شهرهای جدید یا حومه ارزان‌‌قیمت پایتخت به‌عنوان مقصد اجاره‌‌نشینی انتخاب شد. خروج در ۱۴۰۱ اما به‌گونه‌ای دیگر است. موج سوم مهاجرت مستأجرها از تهران به حومه، این‌بار دیگر درون استانی نیست و مقصد مهاجرت‌ها به نزدیک‌ترین حومه استان یعنی کرج تغییر کرده است. حالا تقاضای مسکن اجاره‌‌ای مستأجران تهرانی در شهر کرج افزایش پیدا کرده است.

چرا کرج مقصد مهاجران شده است؟
گفته می‌شود که در 2موج قبلی، مهاجران عمدتا از بازار مسکن تهران به حومه، خانوارهای کم‌‌درآمد بودند، اما متقاضیان مهاجرت در موج جدید، خانوارهای دهک‌‌های متوسط هستند. شکل‌‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستأجرها از تهران به نزدیک‌ترین حومه استانی سر به سر شدن متوسط درآمد خانوار با میانگین اجاره‌‌بهای مسکن در تهران است. متوسط درآمد ماهانه خانوارهای دهک‌‌های متوسط اقتصادی در تهران هم‌‌اکنون با لحاظ 2پارامتر مهم با متوسط اجاره‌‌بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در پایتخت برابر شده است. هم‌‌اکنون حداقل حقوق مصوب قانون کار برای سال1401 برای سرپرست یک خانوار 3نفره معادل 6میلیون‌و300هزار تومان است. این میزان حقوق درواقع درآمد عمده سرپرستان خانوار مستأجر شهر تهران است. درصورتی‌که زن و شوهر هر دو شاغل باشند، با محاسبه اینکه درآمد ماهانه هر کدام از آنها برابر با 6میلیون‌و300هزار تومان باشد، مجموع حقوق و دستمزد آنها کمتر از 13میلیون تومان خواهد بود؛ درحالی‌که متوسط اجاره‌‌بهای مسکن ماهانه در مناطق متوسط شهر تهران بین 12میلیون تومان تا 15میلیون تومان است. با محاسبه این میزان مشاهده می‌شود که هم‌اکنون متوسط درآمد خانوارهای معمولی و مستأجر با میانگین اجاره‌‌بهای یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی سر به سر شده است. متوسط اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران در فایل‌‌های عرضه‌شده به بازار اجاره پایتخت بیش از 50درصد در مقایسه با سال قبل رشد داشته است.
به‌عبارت دیگر هم‌‌اکنون اجاره‌‌بهای مسکن برای این گروه از خانوارها به‌طور میانگین، 100درصد سبد هزینه‌‌ای خانوار برآورد می‌شود؛ درحالی‌که به‌طور استاندارد و در شرایط نرمال اجاره‌‌بها باید حداکثر سهم 30درصدی در سبد هزینه‌‌ای خانوارها داشته باشد. با رسیدن متوسط اجاره‌‌بهای مسکن در پایتخت به میانگین درآمد خانوارهای مستأجر در شهر تهران، شکل‌‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستأجرها از تهران به حومه رصد می‌شود. اما عمده این مستأجرها که در طبقات متوسط قرار دارند، تمایلی به مهاجرت به حومه ارزان‌قیمت تهران یعنی شهرهای جدید ندارند و ترجیح می‌‌دهند مقصد ملکی خود را از شهر تهران به حومه استانی یعنی کرج تغییر دهند، دسترسی نسبتا راحت به مترو، سریع‌ترین و ارزان‌‌ترین وسیله حمل‌ونقلی تهران به حومه و برعکس، دلیل این اقبال است؛ درحالی‌که هنوز مترو به شهرهای پرند و پردیس نرسیده است. از سوی دیگر امکانات و سرانه‌های شهری و همچنین خدمات شهری در کرج به‌مراتب بیشتر و مطلوب‌‌تر از شهرهای جدید است.

سیاست‌های جدید برای سقف‌گذاری قیمت
بررسی وضعیت اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران، حومه ارزان (شهرهای جدید پرند و پردیس) و شهر کرج نشان می‌‌دهد هم‌‌اکنون متوسط اجاره‌‌بهای مسکن در شهر کرج حدود یک‌دوم یا نصف متوسط اجاره‌‌بهای مسکن در شهر تهران است. اجاره‌‌بهای یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در مناطق متوسط پایتخت معادل ماهانه 12 تا 15میلیون تومان است. این میزان و برای واحد مشابه در شهر کرج به‌طور متوسط حدود 6میلیون تومان برآورد می‌شود. مستأجران تهرانی به‌طور متوسط با اختصاص حدود 50درصد از سبد هزینه‌‌ای خود به اجاره‌‌بها، در واحدهای استیجاری کرج ساکن می‌شوند. این در شرایطی است که هم زن و هم شوهر شاغل باشند و حقوق آنها مطابق با قانون کار مصوب برای سال1401 معادل هرکدام ماهانه 6میلیون‌و300هزار تومان پرداخت شود. متوسط اجاره‌‌بهای ماهانه کل یک واحد مسکونی معمولی 75مترمربعی در شهر جدید پرند هم‌اکنون نزدیک به 3‌میلیون تومان و در شهر جدید پردیس حول وحوش 4.5 تا 5میلیون تومان است. طی 3سال اخیر با اعمال سیاست‌های نادرست و شکست‌خورده سقف‌‌گذاری دستوری نرخ اجاره‌‌بها، پرداخت وام ودیعه و ایجاد بعضی محدودیت‌‌ها برای موجران در قبال مستأجرها، نه‌تنها بازار اجاره به نفع مستأجرها تنظیم نشده، بلکه گروه قابل‌توجهی از موجران از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کرده‌اند. درواقع این سیاست‌ها اگرچه با نیت و هدف کمک به مستأجرها تصویب و اجرا شده، اما در نهایت به‌دلیل کاهش حجم عرضه مسکن به بازار اجاره، به ضدکارکرد خود تبدیل شده است؛ درحالی‌که دولت می‌توانست از طریق وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی از مسیر افزایش ریسک و ایجاد هزینه برای خالی نگه‌‌داشتن واحدهای مسکونی، حجم زیادی از آپارتمان‌‌های آماده عرضه و احتکارشده را به بازار مسکن روانه کند که نخستین اثر آن افزایش عرضه به بازار اجاره و کمک به ساماندهی این بازار است.

یادداشت
نیازمند به سلامت روانی و خط‌مشی‌های سیاسی جدید
مهناز اسماعیلی، دکتری روانشناسی : افرادی که در شرایط مهاجرت قرار می‌گیرند، قطعا بیشترین فشار روانی را تحمل خواهند کرد. فشارهای اقتصادی و درآمد پایین به‌صورت معمول، با اختلالات روانی همراه هستند. همچنین خودکشی و خودآزاری هم به‌شدت با محرومیت‌های اجتماعی و اقتصادی همراه است. نابرابری درآمد، بیکاری و تورم ازجمله عوامل مهمی به شمار می‌روند که باعث تضعیف سلامت روان می‌شود و خطر ابتلا به بیماری‌های روانی را افزایش می‌دهد. این افزایش را می‌توان در هزینه‌های درمان مشاهده کرد که چه بسا منجر به از دست دادن شغل و در نتیجه باعث از دست رفتن درآمد و مزمن شدن اختلال‌های روانی خواهد شد.
عوامل اقتصادی ازجمله بیکاری، بی‌ثباتی اقتصادی، تورم افسارگسیخته، رکود اقتصادی و توزیع ناعادلانه درآمد در جامعه مهم‌ترین عوامل مؤثر اقتصادی بر سلامت روان هستند. در مقابل رشد اقتصادی، سلامت روان را بهبود می‌بخشد. میزان درآمد افراد تأثیر زیادی بر زندگی فردی و اجتماعی آنها دارد. پژوهش‌ها نشان می‌دهد که امکانات معیشتی و رفاهی، محل زندگی، روابط اجتماعی، گروه دوستان و نوع تفریح با میزان درآمد افراد ارتباط مستقیمی دارد. همچنین درآمد یکی از موارد مهمی است که می‌تواند در زندگی خصوصی افراد نقش مهمی بازی کند و حتی زندگی مشترک آنها را تحت‌تأثیر قرار دهد. اقتصاد ضعیف باعث کاهش اشتغال، افزایش بیکاری و فروپاشی خانواده‌ها خواهد شد. به‌نظر واضح است که بسیاری از اشکال مختلف بیماری‌ها و درد و رنج‌های فردی که امروزه با آن درگیر هستیم، با فرایندها و پیامدهای جانبی سرمایه‌گذاری سر و کار داشته و به واسطه آنها تقویت می‌شود. حقیقت این است که حتی می‌توان گفت، سرمایه‌داری از بسیاری جهات، سیستم بیماری روانی را تولید می‌کند. اگر ما به شکلی جدی، نه به‌دنبال مقابله با آثار بیماری‌ها و مشکلات روانی که به‌دنبال بررسی عوامل و ریشه‌های آنها هستیم، باید مشخص‌تر، دقیق‌تر و تحلیلی‌تر به مسائل سیاسی و اقتصادی بپردازیم که این مشکلات از آنها‌ زاده می‌شود. باید مشخص کنیم که روانشناسی چطور به شکلی اساسی با همه‌ جنبه‌های آن عجین شده است. از دیگر جنبه‌های کلیدی سرمایه‌داری و تأثیر آن بر بیماری‌های روانی که می‌توان از آن سخن گفت، نابرابری است که عامل برجسته‌ تعیین‌کننده در بیماری روانی است. هرچه میزان نابرابری بیشتر باشد، پیامدهای مربوط به سلامتی رو به وخامت می‌رود. بیماری روانی ارتباط مشخصی با محرومیت، درآمد پایین، بیکاری، آموزش نامناسب و سلامت جسمی نامناسب و رفتارهای مخرب برای سلامت جسم و روان دارد. بسیاری از افراد بر این باورند که مشکلات و اختلالات روان‌پریشی، اسکیزوفرنی، اضطراب، افسردگی، خودزنی و... علائم دنیای بیمار است؛ نه دنیای واقعی. اما اگر مشکلات عاطفی فرد، فقط مشکلات خودش نباشد چه؟ اگر مشکلات همه‌ ما باشد چطور؟ اگر مشکل واقعی این باشد که ما در جامعه‌ نامناسبی زندگی می‌کنیم چطور؟ و جمله معروفی که می‌گوید: زندگی نادرست را نمی‌توان درست زندگی کرد! به‌نظر می‌رسد ریشه‌ این زندگی نادرست را باید در سیستم اقتصادی و اجتماعی‌مان جست‌وجو کنیم که هم با روانشناسی و هم با عصب‌شناسی ما که وجود 
اجتماعی مان را شکل می‌دهد، در تعارض است. باید بدانیم که دنیاهای داخلی و خارجی ما به شکلی اساسی با هم در تعامل بوده و به هم شکل می‌دهند. به این ترتیب به جای اینکه درک‌مان از اقدامات اقتصادی و سیاسی را از درک‌مان از روانشناسی و رشد انسان جدا کنیم، باید آنها را در کنار هم قرار دهیم تا به این ترتیب هم‌سو شوند و برای محقق شدن چنین چیزی نیازمند گفت‌وگویی تازه، میان دنیاهای سیاسی، اقتصادی و مدلی تازه و منسجم برای سلامت روانی و خط‌مشی‌های سیاسی جدید هستیم.

نکته‌ها
اجاره‌‌بهای مسکن در تهران به‌طور میانگین، 100درصد سبد هزینه‌‌ای خانوار برآورد می‌شود؛ درحالی‌که به‌طور استاندارد اجاره‌‌بها باید حداکثر سهم 30درصدی در سبد هزینه‌‌ای خانوارها داشته باشد

شما با حقوق 10میلیون تومان، درصورتی‌که 30درصد آن را برای اجاره‌بها درنظر بگیرید، با احتساب 60مترمربع متراژ خانه، می‌توانید در منطقه18 و شهرری خانه اجاره کنید

از سال 97 قدرت مالی و اقتصادی خانوار به‌شدت کاهش پیدا می‌کند و اجاره خانه در نیمه شمالی و مرکزی از دست می‌رود و در سال1399، شما با درآمد 7میلیون‌و900هزار تومان هم فقط 3منطقه 15، 16، 18 و شهرری را برای انتخاب خواهید داشت

موج سوم مهاجرت مستأجرها از تهران به حومه، این‌بار دیگر درون استانی نیست و مقصد مهاجرت‌ها به نزدیک‌ترین حومه استان یعنی کرج تغییر کرده است. حالا تقاضای مسکن اجاره‌‌ای مستأجران تهرانی در شهر کرج افزایش پیدا کرده است

مجموع حقوق و دستمزد یک زوج کمتر از 13میلیون تومان خواهد بود؛ درحالی‌که متوسط اجاره‌‌بهای مسکن ماهانه در مناطق مصرفی متوسط شهر تهران بین 12میلیون تومان تا 15میلیون تومان است