نمای بازار مسکن پایتخت در 4 سال اخیر

تهرانی‌ها در اسفند پارسال، به‌طور میانگین 510‌درصدی بیشتر از اسفند‌1396 برای خرید یک مترمربع زیربنای مسکونی هزینه کرده‌اند؛ این در حالی است که با این جهش قیمت، عملا قدرت خرید متقاضیان افت کرده و تعداد معاملات مسکن تهران در این بازه زمانی به نصف نزدیک شده است؛ یعنی تعداد بیشتری از پایتخت‌‌نشینان قدرت حضور در این بازار را از دست داده‌‌اند.
 به گزارش همشهری، بررسی اطلاعات منتشر شده بانک مرکزی نشان می‌دهد، در 4 سال منتهی به اسفند‌1400، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 510‌درصد رشد کرده و از حوالی متری 5میلیون و 760‌هزار تومان به بیش از 35‌میلیون و 120‌هزار تومان رسیده است. نکته قابل‌توجه این است که در این بازه زمانی، میانگین تعداد معاملات مسکن پایتخت 44.5‌درصد کاهش یافته و از بالای 12‌هزار معامله در ماه به کمتر از 7‌هزار معامله در ماه رسیده است.

بازار گران و خلوت
با رسیدن میانگین قیمت مسکن تهران به بالای 35‌میلیون و 120‌هزار تومان، عملا قیمت یک واحد آپارتمان 75‌متری در مناطق متوسط پایتخت (متناسب با الگوی مصرف) به بیش از 2.6‌میلیارد تومان رسیده که تعداد کمی از خانوارهای تهرانی با اتکا به پس‌انداز قادر به خرید آن هستند. این مسئله در معاملات این بازار نیز مشهود است به‌گونه‌‌ای که تعداد معاملات مسکن شهر تهران در 4‌سال منتهی به اسفند 1400 فقط 383‌هزار و 200 معامله (میانگین ماهانه 7800‌معامله) بوده است درحالی‌که تعداد معاملات این بازار در دوره 4‌ساله منتهی به اسفند1396 ‌از 1.8‌برابر بیشتر بوده و به مرز 690‌هزار معامله (میانگین ماهانه 14‌هزار و 50 معامله) رسیده است. بر اساس این اعداد و ارقام، میانگین تعداد معاملات بازار مسکن تهران از اواخر سال‌1392 که عملا وارد یکی از بی‌سابقه‌ترین دوره‌های رکود معاملاتی شد تا آخر سال‌96 دوره جهش قیمتی آن آغاز شده بود، ماهانه بیش از 14‌هزار مورد معامله بوده درحالی‌که در دوره 4‌ساله بعد از اسفند‌1396 باوجود داغ‌شدن بازار و جهش چندبرابری قیمت، میانگین تعداد معاملات از 7.8‌هزار معامله در ماه فراتر نرفته و به 2 دلیل کسادی معاملاتی این بازار به‌جز در موارد مقطعی، هیچ‌گاه برطرف نشده است.
در بازار مسکن شهر تهران از یک‌سو به‌واسطه افت شدید تولید و عرضه واحدهای نوساز به بازار، عملا امکان پاسخگویی به تقاضاهای خرید در ابتدای دوره جهش قیمت وجود ندارد و همین کاهش عرضه به‌نوعی محرک رشد متوالی قیمت می‌شود و از سوی دیگر، به دلیل نبود تناسب میان قیمت مسکن و قدرت خرید جامعه، روزبه‌روز از تعداد متقاضیان این بازار گران و خلوت کاسته شده و کار به‌جایی می‌رسد که نسبت تعداد معاملات به تعداد واحدهای صنفی مشاوران املاک از یک برابر هم کمتر می‌شود. در شرایط فعلی حدود 12‌هزار واحد صنفی مشاور املاک در شهر تهران فعال است و در 4 سال گذشته به‌طور میانگین هر واحد صنفی موفق به انجام 0.65‌معامله در ماه و کمتر از 40‌معامله در 4‌سال شده است. این مسئله از یک‌سو نشان‌دهنده رکود شدید بازار مسکن تهران و از سوی دیگر بهانه‌ای برای تخلف برخی ‌واحدهای صنفی در دریافت حق کمیسیون معاملات است.