سرگردانی مسکن میان رونق و رکود

مریم موسی‌پور|  عضو شورای سردبیری همشهری استان­‌ها:

شرایط فعلی بازار مسکن در ایران به‌گونه‌ای است که می‌توان آن را به «بیم و امید» تعبیر کرد. رکود این بازار به ‌سبب ارتباط پسین و پیشین با اغلب صنایع، بسیاری از شغل‌ها را با مشکل مواجه می‌کند و رونق آن نیز به دلیل همراه شدن با جهش قیمتی به اخراج بسیاری از متقاضیان مصرفی مسکن از این بازار ختم می‌شود. یکی از عوامل اصلی ایجاد چنین وضعی را می‌توان سرمایه‌ای بودن این کالا در کشور دانست. سرمایه‌ای بودن مسکن، باعث شده بازار آن از تبعات ورود و خروج سنگین نقدینگی در امان نباشد و با جهش قیمتی یا رکود شدید مواجه شود. بازار مسکن ایران در این فرایند، همواره دوره‌های متواتر رکود و رونق را پشت سر گذاشته است. اما آخرین رکود حاکم بر این بازار که از سال 92 آغاز شد، به سبب همراه شدن با رکود دیگر اجزای اقتصاد، در عمل روابط بازار مسکن و روال معمول آن را به هم ریخت.

این دوره رکود که پس از جهش شدید قیمت در سال‌های 90 و 91 رخ داد، کم‌ و بیش تا اواسط سال گذشته نیز ادامه یافت و لقب طولانی‌ترین دوره رکود مسکن را از آن خود کرد. در رکود اخیر، شرایط به‌گونه‌ای رقم خورد که فقط تعدادی از سرمایه‌گذاران این حوزه، به‌ویژه دلالان و سفته‌بازان توانستند با سودهای کلان از بازار خارج شوند و دست بقیۀ سرمایه‌گذاران، به‌خصوص بانک‌ها و شرکت‌های وابسته آن­ها در حنا ماند چراکه قیمت مسکن دچار حباب شده بود، سرمایه‌گذاران برای ورود به این بازار بی‌میل بودند و تقاضاهای مصرفی توانی برای خرید نداشتند.

رکود 5 ساله بازار مسکن در شهرستان‌ها هم همپای پایتخت بر سر سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان آوار شد و حتی سال گذشته نیز که رونق نسبی در بازار مسکن تهران روی داد، این رکود بازار شهرستان‌ها را ترک نکرد. البته طبق قاعده معمول بازار مسکن، تحولات این بازار همواره به‌ تبع تغییرات تهران رقم می‌خورد و حالا که یخ رکود این بازار شکسته است، می‌توان امیدوار بود بازار مسکن شهرستان‌ها هم بالاخره گرم شود.اواسط پاییز سال 96 بازار مسکن تهران به مدد ورود خانه‌اولی‌ها و وام 160 میلیون تومانی آنان به عنوان متقاضیان مصرفی مسکن از خواب رکود بیدار شد و تا پایان سال نزدیک به 30 درصد رشد قیمت را تجربه کرد. در این وضع گرچه تعداد معاملات مسکن سیر صعودی یافت، اما کیفیت معاملات حاکی از این بود که بیش از نیمی از مبایعه ‌نامه‌های بازار مسکن به خانه‌های کم متراژ و ارزان اختصاص داشت و این روند در اغلب ماه‌ها بدون تغییر ماند. آمارهای ارائه شده در این دوره، از رشد اندک تعداد معاملات و رشد نسبی قیمت‌ها خبر می‌داد.

بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی در فروردین‌ماه سال جاری 56.2 درصد از کل معاملات مربوط به واحدهای با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع بود و 54.6 درصد از کل معاملات به واحدهای با ارزش کمتر از 400 میلیون تومان اختصاص داشت. در این میان هنوز آمار مستندی از بازار مسکن دیگر استان‌های کشور از سوی نهادهای رسمی منتشر نشده است. گزارش‌های میدانی اما نشان می‌دهد که رونق نسبی بازار مسکن تهران چندان تأثیری بر وضع معاملات مسکن آن­ها نداشته است. هرچند افزایش نرخ ارز، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و افزایش قیمت مسکن را به همراه داشته است و باید دید که در آینده‌ای نزدیک سیاست‌های دولت در خصوص بازار ارز چه تأثیری  بر این بازار خواهد گذاشت؟
تصمیم رئیس‌جمهوری آمریکا در خصوص برجام نیز در این حوزه مؤثر است و خروج آمریکا از آن می‌تواند بازار مسکن را تضعیف کند. همچنین باید منتظر ماند و دید که آیا سرمایه‌های سرگردان برای کسب سودهای یک‌باره، بار دیگر بازار مسکن را انتخاب می‌کنند؟

از دیگر سو، رونق بازار مسکن گرچه ابتدا در تعداد معاملات و قیمت خود را نشان می‌دهد اما در ادامه به رشد تولید و سرمایه‌گذاری نیز منجر می‌شود. در این زمینه، آخرین گزارش‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، روند صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران صعودی شده اما این روند مثبت هنوز در بازار مسکن شهرستان‌ها آغاز نشده است.