رشد خزنده قیمت مسکن زیر سایه تورم

رشد خزنده قیمت در بازار مسکن شهر تهران ادامه دارد. این نمای کلی آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت است که دیروز منتشر شد؛ اما در متن این آمارها، کاهش شیب تورم نقطه‌به‌نقطه از 98.9درصد در آذر 1399 تا 21.1درصد در آذر امسال و تخلیه تدریجی حباب قیمتی مسکن تهران از طریق عقب‌ماندن از تورم عمومی مشهود است.
به گزارش همشهری، بازار مسکن تهران در آذرماه امسال با ثبت 9.8هزار معامله و رسیدن میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی به 32میلیون و 590هزار تومان، همچنان رکود و آرامش خود را حفظ کرده و تغییر محسوسی در معادلات آن رخ نداده است؛ اگرچه به‌واسطه ارزش بالای یک واحد مسکونی در مقابل درآمد و سرمایه عموم مردم، حتی رشد یکی دو درصدی قیمت این کالا نیز از منظر جامعه یک بحران تمام‌عیار محسوب می‌شود.
اطلاعات منتشر‌شده از اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی حکایت دارد‌ در آذرماه امسال، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به 9.8هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به‌ ماه قبل 33.8درصد افزایش نشان می‌دهد و میزان تغییر آن نسبت به اوج رکود معاملات آذر پارسال نیز به 282.5درصد می‌رسد. از نظر قیمتی نیز، در بازار مسکن ‌ماه گذشته، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 32میلیون و 590هزار تومان رسیده که نسبت به ‌ماه قبل 1.8درصد و نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل معادل 21.1درصد افزایش نشان می‌دهد. در حقیقت، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن تهران در آذرماه در مقایسه با رشد نقطه‌به‌نقطه آذرماه پارسال (معادل 98.9درصد) به‌مراتب کمتر بوده و نشان‌دهنده کند‌شدن آهنگ رشد قیمت مسکن در سال‌جاری است. با توجه به اینکه تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در آذر امسال نسبت به آذر سال قبل 35.2درصد اعلام شده، می‌توان گفت بازار مسکن به‌واسطه رشد بیش از نرخ تورم در سال‌های قبل وارد فاز تخلیه حباب شده و در آذرماه، میزان رشد آن 14.1درصد کمتر از میانگین رشد سایر کالاها بوده است.

روایت آمارها از انقباض تولید مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران، به تفکیک عمر بنا در آذرماه سال‌1400 حاکی از آن است که از مجموع 9هزار و 772واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا 5سال ساخت با سهم 33.2درصد، بیشترین سهم را به‌خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با آذرماه سال قبل 5.9واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در سایر گروه‌ها شامل 6 تا 10، 11 تا 15، 16تا 20 و بیش از 20سال ساخت افزوده شده است. گرانی واحدهای نوساز و کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، باعث شده گرایش به خرید واحدهای با عمر بیشتر در بازار مسکن افزایش پیدا کند؛ اما در سوی دیگر ماجرا، رشد هزینه تولید مسکن و عقبگرد تولیدکنندگان و سازندگان از سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و ساختمان نیز به کاهش عرضه واحدهای نوساز به بازار منجر شده است. تعدیل قواعد پرداخت وام مسکن و مشمول‌شدن واحدهای با عمر کمتر از 25سال نیز در کاهش سهم نوسازها از معاملات مسکن نقش داشته است. درمجموع، آمارها نشان می‌دهد سهم نوسازها از کل معاملات مسکن تهران در آذر‌1400 نسبت به آذر‌1392 نزدیک به 26درصد کمتر شده است. کاهش سهم نوسازها در بازار، نشانه بارزی از افت تولید مسکن شهری است و ادامه آن به تشدید ناکارآمدی بازار منجر خواهد شد.

توزیع منطقه‌ای معاملات مسکن تهران
بررسی توزیع معاملات مسکن به تفکیک مناطق 22گانه شهر تهران در آذرماه سال‌جاری حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه‌5 با سهم 14.3درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 2 به‌ترتیب با اختصاص سهم‌های 10.1 و 8.5درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. همچنین در این ‌ماه و در شرایطی که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 32میلیون و 590هزار تومان بوده، در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل 69میلیون و 80هزار تومان برای منطقه یک تهران به ثبت رسیده و کمترین میانگین قیمت معادل 15میلیون و 820هزار تومان به منطقه 18تعلق داشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد سقف قیمتی مسکن در شهر تهران (در منطقه یک) نسبت به‌مدت مشابه سال قبل معادل 21درصد افزایش پیدا کرده اما کف قیمتی مسکن تهران (در منطقه 18) نسبت به ‌ماه مشابه سال گذشته 46.3درصد افزایش نشان می‌دهد. به‌عبارت‌دیگر، براساس این آمار، گرچه قیمت واحدهای مسکونی گران در شهر تهران افزایش قابل‌توجهی نداشته، اما واحدهای قیمتی ارزان و در کف قیمت که سرمایه‌گذاران بیشتری قدرت خرید آنها را دارند، با شیب تندتری گران شده‌اند.

شاخص‌های معاملات آذرماه
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در آذرماه سال1400 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 20 تا 25میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم 16.8درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به‌خود اختصاص داده است و دامنه‌های قیمتی 15 تا 20 و 25 تا 30میلیون تومان به‌ترتیب با سهم‌های 16.2 و 13.8درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده ‌که 61.9درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (32میلیون و 590هزار تومان) معامله شده‌اند. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آذرماه سال1400 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 50 تا 60مترمربع با سهم 15.9درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 60 تا 70 و 70 تا 80مترمربع به‌ترتیب با سهم‌های 15.1 و 12.8درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع، 58درصد از معاملات انجام‌شده را به‌خود اختصاص دادند.
از سوی دیگر، در آذرماه سال1400، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 10 تا 15میلیارد ریال با سهم 19.2درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده را به‌خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش 5 تا 10 و 15 تا 20میلیارد ریال به‌ترتیب با اختصاص سهم‌های 16.1 و 13.1درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، 49.6درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 20میلیارد ریال اختصاص داشته است.

تورم بازار اجاره به آمارها رسید
در آذرماه امسال، بانک مرکزی برای دومین ‌ماه متوالی، رشد شاخص تورم اجاره‌بهای مسکونی را بیش از 50درصد ثبت و اعلام کرده؛ تورمی که نتیجه رشدهای بالای 100درصد قیمت مسکن در سال گذشته و سال‌های قبل از آن است و فقط به‌دلیل ماهیت یک‌ساله‌بودن قراردادهای اجاره، زمان تخلیه این تورم در آمارها با تأخیر مواجه شده است. طبق اعلام بانک مرکزی، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری شهر تهران در آذرماه امسال نشان‌دهنده رشد 51.2درصدی قیمت اجاره‌بهاست؛ به‌عبارت‌دیگر مستأجرانی که در آذر امسال قرارداد اجاره منعقد کرده‌اند، به‌طور میانگین 51.2درصد هزینه بیشتری متقبل شده‌اند. البته این شاخص در کل مناطق شهری کشور شدیدتر بوده و رشد آن به 54.2درصد نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل رسیده است. به‌نظر می‌رسد اختلاف تورم بازار اجاره شهر تهران نسبت به میانگین کل مناطق شهری کشور به این باشد که در دوره‌های قبل، همواره تورم شهر تهران بالاتر بوده و عملا بخش بیشتری از تورم انباشته بازار مسکن در بازار اجاره این شهر تخلیه شده درحالی‌که بازار مسکن سایر مناطق شهری با چند‌ماه تأخیر از تحولات بازار مسکن شهر تهران پیروی کرده‌اند و تخلیه تورم انباشته مسکن آنها در بازار اجاره نیز با کمی تأخیر در حال انجام است.