توافق دولت و شهرداری برای نوسازی

نوسازی بافت‌های فرسوده پایتخت در حال ورود به دوره جدیدی است که می‌تواند جذابیت‌های زیادی برای مالکان و سرمایه‌گذاران بافت‌های فرسوده داشته باشد و چراغ نونواشدن این بافت‌ها روشن شود.
به گزارش همشهری، وزیر راه و شهرسازی و شهردار تهران توافق اولیه تجمیع امکانات و اختیارات 2مجموعه برای متحول کردن بافت‌های فرسوده را انجام داده‌اند و آنگونه که رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: قرار است کمیته مشترک وزارت راه و شهرداری تهران نوسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از قابلیت‌های نهضت ملی مسکن تشکیل شود. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در گفت‌وگو با همشهری ابراز خوش‌بینی کرد با نهایی شدن این توافق، به‌واسطه تزریق تسهیلات نهضت ملی مسکن به بازسازی بافت‌های فرسوده و همچنین ارائه مشوق‌هایی نظیر کاهش نرخ عوارض، اعطای یارانه سود و... شرایط جذابی برای مالکان و سرمایه‌گذاران بافت‌های فرسوده ایجاد شود و موتور ساخت‌وساز مسکن در این بافت‌ها سرعت بگیرد.

نقشه ناکارآمدی بافت‌های شهری
آمارهای گردآوری شده از وضعیت بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای کشور در سند ملی بازآفرینی شهری حاکی از این است که در اواخر سال1396، بالغ‌بر، ۲هزار و ۷۰۰محله در ۵۴۳شهر ایران در فهرست بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری قرار دارند و مساحت کلی همه این مناطق به ۱۴۱هزار هکتار می‌رسد که ۱۸درصد از کل مساحت شهری کشور را دربرمی‌گیرند.
از مجموع این 141هزار هکتار، 61هزار هکتار به بافت‌های شهری ناکارآمد اختصاص دارد که در متن شهرها واقع شده و مابقی به واحدهای مسکونی حاشیه‌ای و سکونتگاه‌های غیررسمی مربوط می‌شود. برآوردهای سند ملی بازآفرینی شهری حاکی است 20.7میلیون نفر معادل 32درصد کل جمعیت شهرنشین ایران در بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای زندگی می‌کنند که عموما سطح زندگی آنها از میانگین کیفیت زندگی در شهر محل سکونت پایین‌تر است.
به گزارش همشهری، در استان تهران نیز 127محله در 24شهر دارای بافت فرسوده، ناکارآمد و حاشیه‌ای هستند که مجموع مساحت آن به 11هزار و 221هکتار می‌رسد و 2میلیون و 223هزار نفر از کل جمعیت استان تهران در این بافت‌ها زندگی می‌کنند.
براساس آمارها، در شهر تهران فقط مساحت بافت‌های فرسوده به ۴هزار و ۵۶۰هکتار می‌رسد و یک‌میلیون و 350هزار نفر از تهرانی‌ها در این بافت‌های فرسوده سکونت دارند. به‌عبارتی حدود 15.5درصد از جمعیت 7-8میلیون نفری پایتخت در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند که باید برای ارتقای سطح زندگی و امنیت و پایداری آن به‌صورت جدی برنامه‌ریزی شود. درمجموع، اهمیت بافت‌های فرسوده شهری به حدی است که در طول 3دهه گذشته، بارها موضوع بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در دستور کار برنامه‌ریزان و سیاستگذاران قرار گرفته و حتی در سال96، بازآفرینی این بافت‌ها با هدف ارتقای محلات هدف تا سطح میانگین هر شهر در دستور کار دولت قرار گرفت اما هربار به دلایلی، اهداف متعالی برنامه‌ها هرگز محقق نشد.

سناریوهای نوسازی بافت‌های فرسوده
از اظهارات وزیر راه و شهرسازی چنین برمی‌آید که در دیدار با شهردار تهران، توافق اولیه برای مشارکت در نوسازی بافت‌های فرسوده پایتخت را انجام داده‌اند و مقرر شده کمیته مشترکی برای اجرای این مأموریت تشکیل شود؛ اما هنوز جزئیاتی از شیوه اجرای این مأموریت یا برآوردهای مقدماتی آن ارائه نشده است. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی درباره این خبر می‌گوید: در جلسه رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی و علیرضا زاکانی، شهرداری تهران توافق اولیه انجام شده که با تجمیع امکانات و اختیارات هر دو مجموعه، تحولاتی در بافت فرسوده تهران ایجاد کنند.
محمود محمودزاده در گفت‌وگو با همشهری می‌افزاید: این یک توافق کلی است که در مراحل بعدی بحث‌های اجرایی آن نیز نهایی می‌شود تا زمینه برای تحقق 2هدف عمده یعنی رونق بخشی به تولید مسکن شهری و بازسازی بافت‌های فرسوده مهیا شود. او درباره شیوه کار در بازسازی بافت‌های فرسوده در همکاری وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران می‌گوید: سناریوهای مختلفی در موضوع نوسازی و ساخت‌وساز در بافت فرسوده وجود دارد که برخی از این سناریوها مانند طرح کلید به کلید، از قبل هم وجود داشته و عملیاتی شده است؛ اما در دوره جدید، در کنار این سناریوها که سر جای خود هستند، اصول کار بر این استوار است که اعطای تسهیلات و مشوق برای تقویت رونق ساخت‌وساز در بافت فرسوده در دستور کار قرار بگیرد به‌گونه‌ای که هم مالکان و هم سرمایه‌گذاران بیشتر برای سرمایه‌گذاری و فعالیت در این بافت‌ها ترغیب شوند.

محرک پولی برای بازسازی تهران
محمودزاده، بزرگ‌ترین مشوق برای تحریک ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده را اختصاص تسهیلات بانکی موضوع نهضت ملی مسکن به این بافت‌ها عنوان می‌کند و می‌افزاید: مثبت‌ترین نکته این است ما علاوه بر مشوق‌هایی که از قبل برای بافت‌های فرسوده وجود داشته، تسهیلات مصوب برای نهضت ملی مسکن را بدون نیاز به واجد شرایط بودن متقاضی به این بافت‌ها اختصاص می‌دهیم و این بزرگ‌ترین کمکی است که می‌توان برای سرعت بخشی به احیای این بافت‌ها انجام داد. او با اشاره به اینکه سقف تسهیلات مسکن دولتی در کلانشهر تهران 450میلیون تومان است و برای احداث هر واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده امکان دریافت این مبلغ وجود دارد، می‌گوید: نکته مثبت دیگر اینکه ما پیشنهاد داده‌ایم نرخ سود این تسهیلات در بافت فرسوده کمتر از 18درصد باشد و مالکان، متقاضیان و سازندگان بافت‌های فرسوده یارانه نرخ سود بگیرند که البته اجرای این پیشنهاد منوط به تأیید نهایی آن در مراجع مربوطه است.

مکث
نکته‌های حساس در بازسازی بافت‌های کهنسال شهری
کیفیت و میزان ایمنی بنا فقط یک روی سکه در ماجرای بافت‌های فرسوده است که صرفا با نوسازی یا بهسازی این بافت‌ها می‌تواند مرتفع شود؛ اما ارتقای کیفیت زندگی و زیست‌پذیری شهرها بعد از بازسازی بناهای مسکونی فرسوده، روی دیگر سکه محسوب می‌شود که تحقق آن می‌تواند موفقیتی تمام‌عیار برای سیاستگذاران مسکن و مدیران شهری باشد. در حقیقت، در جریان شیوه‌های قدیمی بازسازی بافت‌های فرسوده، صرفا جایگزینی بنای فرسوده و قدیمی با سازه‌های جدید، مدرن و ایمن مدنظر قرار می‌گرفت و با توجه به امکان افزایش تراکم ساختمانی، بازسازی بافت فرسوده به تولید مسکن بیشتر نیز منجر می‌شد؛ اما درنهایت با افزایش تعداد مسکن تولیدی و افزایش جمعیت‌پذیری مناطق هدف بازسازی، عملا کیفیت زندگی ساکنان این محلات کاهش پیدا می‌کند و حتی به نارضایتی ساکنان قدیمی بافت‌های فرسوده ختم می‌شود. این مسئله، یکی از دلایلی اصلی برای مقاومت ساکنان بافت‌های فرسوده در مقابل نوسازی واحدهای مسکونی خود است چراکه آنها بعد از بازسازی مسکن قدیمی خود، علاوه بر اینکه مجبورند حق مالکیت خود بر زمین را با ساکنان جدید تقسیم کنند، باید ظرفیت‌های فرهنگی، اقتصادی، بهداشتی و آموزشی محله خود را نیز با خریداران جدید مسکن‌های اضافه شده تقسیم کنند که درنهایت به افت کیفیت زندگی همه ساکنان محله منجر خواهد شد. یکی از اصولی‌ترین شیوه‌هایی که هم مانع ایجاد چنین فضایی می‌شود و هم ساکنان بافت‌های فرسوده را به مشارکت در بازسازی بافت فرسوده ترغیب می‌کند، همان اصولی است که سند ملی بازآفرینی شهری تا چشم‌انداز1400 مطرح شد و البته بنا به جبر تنش‌های اقتصادی به‌صورت کامل اجرا نشد. براساس این اصول، با بازسازی بافت‌های فرسوده، لزوما تعداد مسکن تولیدی حتی با افزایش میزان تراکم ساخت بنا افزایش نمی‌یابد بلکه در ازای میزان زیربنایی که با ساخت‌وساز عمومی آزاد می‌شود، امکانات و زیرساخت‌های شهری برای محلات هدف تأمین خواهد شد تا هر محله ازنظر بهره‌مندی امکانات و زیست‌پذیری تا سطح میانگین شهر ارتقا پیدا کند.