زورآزمایی بزرگان در بازار مسکن

تعداد معاملات مسکن شهر تهران در بازه منفی، به‌مراتب از تعداد معاملات در مناطق دارای رشد مثبت قیمت بالاتر بوده و همین به پایین ماندن قیمت میانگین شهر در محدوده 3میلیون تومان برای هر مترمربع زیربنا منجر شده است. به گزارش همشهری، در تیرماه امسال، در حالی میانگین قیمت مسکن شهر تهران 1.25درصد افزایش یافته است که از مجموع 22منطقه پایتخت، تغییر قیمت در 14منطقه افزایشی بوده و حتی قیمت مسکن در منطقه 22با افزایش 14.9درصدی قیمت مواجه شده است؛ اما در مقابل به‌واسطه وزن سنگین‌تر واحدهای مسکونی معامله شده در 8منطقه دارای کاهش قیمت، میانگین قیمت شهر تعدیل شده است.

14منطقه سبزپوش
در تیرماه امسال، از مجموع 5هزار و 71معامله ثبت شده در بازار مسکن شهر تهران، 3هزار و 641مورد معامله در مناطقی انجام شده که افزایش قیمت را تجربه کرده‌اند؛ درحالی‌که در 8منطقه دارای کاهش قیمت، فقط هزار و 430معامله به ثبت رسیده؛ اما همین مقدار کم اجازه نداده است میانگین تغییر قیمت شهر بالا برود. به‌عبارت‌دیگر، در این بازار 71.2درصد از معاملات در بازه مثبت و 28.2درصد از معاملات در بازه منفی انجام شده؛ اما به‌دلیل وزن بالاتر معاملات در 8منطقه دارای کاهش قیمت، اعم از متراژ و ارزش واحدهای معامله شده، قیمت میانگین مسکن در شهر تهران نتوانسته است افزایش قابل‌ملاحظه‌ای را تجربه کند. این در حالی است که از میان 14منطقه دارای رشد قیمت، منطقه 22شاهد رشد 14.9درصدی بوده و منطقه 6نیز افزایش 8.5درصدی قیمت را تجربه کرده است. همچنین افزایش قیمت مسکن در مناطق 18و 13بیش از 6درصد و در مناطق 2و 16نزدیک به 4.5درصد بوده و مناطق 14، 5، 7، 20و 9نیز با رشد 1.5تا 3درصدی قیمت مواجه بوده‌اند. این اتفاق، هم در دوره رونق و صعود بازار مسکن قادر است میانگین قیمت شهر را بیش ازآنچه در اغلب مناطق احساس می‌شود بالا ببرد و هم در دوره رکود و نزول قیمت می‌تواند تحولات شهر را برخلاف واقعیت‌های معاملاتی در اغلب مناطق پایتخت رقم بزند.

8منطقه قرمز
در برابر رشد یک تا 16.9درصدی قیمت مسکن در 14منطقه شهر تهران، 8منطقه شهر نیز شامل مناطق یک، 11، 19، 17، 15، 12، 21و 8با کاهش نیم تا 6.4درصدی را تجربه کرده‌اند. طبق اطلاعات منتشر شده از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی، از میان این 8منطقه، منطقه یک با کاهش 6.4درصدی قیمت، رکورددار افت قیمت مسکن در تیرماه بوده و بعدازآن منطقه 11با 3.3درصد افت قیمت در رتبه دوم قرار گرفته است. منطقه 19تهران نیز با حدود 2.9درصد کاهش قیمت، در رتبه سوم این فهرست قرار دارد و مابقی 5منطقه موجود در فهرست کاهش قیمت مسکن فقط نیم تا 2.7درصد افت قیمت را تجربه کرده‌اند.
شواهد امر حاکی از این است که در تیرماه، معاملات مسکن شهر تهران با وجود اینکه از نظر تعداد کمتر از معاملات مثبت بوده، اما وزن اثرگذاری آنها بالاتر بوده است. اگر این معاملات که از نظر قیمت معامله و ارزش واحد مسکونی کمتر تناسبی با تقاضای مصرفی مسکن دارند، معاملات بزرگان بازار مسکن قلمداد شود، می‌توان نتیجه گرفت که فروشندگان و خریداران سرمایه‌گذار در این بازار از قدرت بالاتری نسبت به خریداران مصرفی مسکن برخوردار بوده است. نکته قابل توجه در واکاوی رفتار بزرگان فروشنده و خریدار در بازار مسکن تیرماه این است که معاملات با کوتاه آمدن طرف فروشنده نهایی شده و خریداران با هر چشم‌اندازی که پای معامله آمده‌اند، حاضر به خرید مسکن به هر قیمتی نبوده‌اند. در این میان با توجه به اینکه حجم معاملات مسکن تیرماه در مقایسه با دوران رونق این بازار به یک سوم تا یک چهارم رسیده و بازار در رکود سنگینی به سر می‌برد، می‌توان برآورد کرد که برندگان این بازار، فروشندگان هستند که حداقل از چند‌ماه خواب سرمایه جلوگیری کرده‌اند. البته این نکته نیز قابل توجه است که اگر در ماه‌های آتی روند رو به رشد تورم مهار نشود و مذاکرات هسته‌ای نیز به نتیجه مقبول از منظر اقتصادی نرسد، بار دیگر احتمال تنش ارزش در کشور و افول ارزش ریال وجود دارد و در این وضعیت قیمت مسکن نیز مانند هر کالای سرمایه‌ای دیگری وارد روند صعودی خواهد شد. به‌نظر می‌رسد، معدود خریداران فعلی بازار مسکن نیز با چنین رویکردی دست به‌کار خرید شده‌اند و ریسک خواب سنگین سرمایه در دوره احتمالی استراحت بازار مسکن را به جان خریده‌اند.

میدان مانور متقاضیان مصرفی
در بازار مسکن شهر تهران در تیر 1400، کف و سقف میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در مناطق 22گانه تهران از 13میلیون و 440هزار تومان در منطقه 18تا 62میلیون و 30هزار تومان در منطقه یک در نوسان بوده است. با این تفاصیل، متوسط قیمت یک آپارتمان 75متری متناسب با الگوی مصرف در مناطق مختلف تهران می‌تواند بین یک میلیارد تا 4میلیارد و 600میلیون تومان باشد و با توجه به رسیدن میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی به 30میلیون و 44هزار و 700تومان در شهر تهران، متوسط ارزش چنین آپارتمانی در پایتخت 2میلیارد و 253میلیون تومان است. با توجه به توزیع فراوانی معاملات مسکن تیرماه براساس «قیمت یک مترمربع زیربنا»، «سطح زیربنای واحد مسکونی» و «ارزش هر واحد معامله شده» می‌توان برآورد کرد که تقریباً 55درصد از کل معاملات مسکن تهران در بازه قیمتی متناسب با الگوی مصرفی میانگین شهر انجام شده و ارزش هر یک از واحدهای مسکونی آن از 2میلیارد و 253میلیون تومان کمتر بوده است. از سوی دیگر میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در 59.5درصد از معاملات مسکن در تیرماه 1400کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند. همچنین 55.3درصد از کل معاملات انجام شده در این‌ماه به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع اختصاص داشته است. در مجموع، اگر تقاضای مصرفی مسکن که قدرت خرید آن در 3سال اخیر تا یک پنجم نیز کاهش پیدا کرده، قرار باشد در این بازار فعالیت کند در بهترین حالت می‌تواند تا حدودی در معاملات اثرگذار باشد و در بدترین حالت سهم تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار از 45درصد کمتر نبوده است. البته این اعداد و ارقام تخمینی از بهترین سناریوهای ممکن در بازار مسکنی است که تا چند‌ماه پیش سهم معاملات سرمایه‌گذاری در آن به 85درصد رسیده بود و عملاً متقاضی مصرفی قدرتی برای تغییر مناسبات آن نداشت.