تخلیه نامحسوس حباب در بازار مسکن

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه امسال با 1.3رشد نسبت به‌ماه قبل به 30میلیون و 44هزار تومان رسیده که 43.7درصد بالاتر از قیمت‌ها در تیرماه سال قبل است. با توجه به اینکه نرخ تورم مصرف‌کننده در تیرماه 4درصد و نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه در این‌ماه 43.6درصد اعلام شده، تحولات قیمتی بازار مسکن می‌تواند نشانه‌ای از تخلیه حباب قیمت مسکن با عقب ماندن از نرخ تورم کل باشد.
به گزارش همشهری، بازار مسکن همچنان درگیر رکود تورمی است و برخلاف اغلب بازارها، بدون هیچ اصلاحی در 3سال اخیر روند افزایش قیمت را ادامه داده، اما حالا از آمارهای رسمی چنین برمی‌آید که در ماه‌های اخیر باوجود تداوم در رشد قیمت، نتوانسته است خود را به نرخ تورم عمومی برساند؛ به‌عبارت‌دیگر، باوجود روند صعودی قیمت مسکن، میزان رشد آن از نرخ تورم عمومی کمتر است و هر ماه اندکی از حباب قیمتی آن به‌واسطه افزایش نیافتن متناسب با نرخ تورم کل تخلیه می‌شود.

نمای بازار مسکن تهران در تیرماه
آخرین آمارهای اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه1400 همچنان بر رکود عمیق این بازار حکایت دارد؛ رکودی که البته همراه با رشد میانگین قیمت است و هر ماه به متورم‌تر شدن این بازار دامن می‌زند. گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران حاکی از این است که در تیرماه 1400، تعداد معاملات این بازار با کاهش 0.6درصدی نسبت به‌ ماه قبل به 5هزار و 71فقره رسیده که 63.9درصد کمتر از تعداد معاملات تیرماه سال قبل است.
براساس این آمارها، در‌ ماه گذشته میانگین قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران 30میلیون و 44هزار و 700تومان بوده که نسبت به‌ماه قبل 1.3درصد و نسبت به‌ماه مشابه سال قبل 43.7درصد افزایش نشان می‌دهد. با توجه به اینکه نرخ تورم مصرف‌کننده در تیرماه 4درصد اعلام شده، درحقیقت باوجود رشد قیمت مسکن، این بازار 2.7درصد از رشد عمومی قیمت کالا و خدمات در تیرماه عقب مانده است، اما همچنان در مقایسه با تورم نقطه‌به‌نقطه 43.6درصدی در تیرماه، تورم بازار مسکن 0.1درصد بیش از نرخ تورم مصرف‌کننده است و با تداوم روال فعلی، از مردادماه تخلیه حباب قیمتی در تورم نقطه‌به‌نقطه نیز به وقوع خواهد پیوست.

سناریوی تخلیه حباب در بازار مسکن
در اغلب بازارها، اعم از بورس، ارز، طلا، خودرو و حتی کالاهای سرمایه‌ای، فرایند تخلیه حباب قیمتی پس از هر بار جهش قیمت به‌صورت کاهش ارزش معاملاتی کالا اجرا می‌شود، اما مناسبات بازار مسکن در رابطه عرضه و تقاضا، جنس سرمایه‌گذاری، نوع تولید و کیفیت معامله به‌گونه‌ای است که این کالای سرمایه‌ای را دچار چسبندگی قیمت بالایی کرده است. در این وضعیت، قیمت مسکن تحت‌تأثیر انتظارات تورمی و هجوم نقدینگی گریزان از افت ارزش ریالی، وارد روند صعودی می‌شود و در هر دوره با خنثی یا حذف شدن محرک‌های تورمی، پا به دوره رکود میان‌مدتی می‌گذارد. در این شرایط شتاب رشد قیمت مسکن به‌شدت کاهش می‌یابد و حتی در دوره‌های ماهانه به صفر یا منفی خفیف نیز می‌رسد، اما در میان‌مدت، قیمت مسکن در یک محدوده مشخص ثابت می‌ماند و بازدهی این بازار حتی از بازدهی سپرده‌های بانکی نیز کمتر می‌شود. در این فرایند، گرچه مسکن از منظر جامعه و به‌خصوص از نگاه متقاضیان مصرفی که قدرت خرید بسیار ضعیفی در این بازار دارند، کاهش پیدا نکرده، اما درحقیقت حباب قیمتی مسکن با رشد نکردن قیمت آن در مقایسه با تورم مصرف‌کننده تخلیه می‌شود و به وضعیتی می‌رسد که دوباره خرید آن از منظر سرمایه‌گذاری (و نه لزوماً تقاضای مصرفی) ارزنده و سودآور باشد؛ به‌عنوان‌مثال، میانگین قیمت مسکن از سال 92و در پایان دوره قبلی جهش قیمت تا اواسط سال 96که دوباره استارت جهش قیمت مسکن زده شد، در محدوده 4تا 4.5میلیون تومان باقی مانده بود؛ درحالی‌که در این دوره زمانی 4ساله نرخ بهره مرکب بانکی حداقل به 100درصد و تورم اقتصاد ایران به بیش از 60درصد می‌رسید. در این وضعیت باوجوداینکه قیمت مسکن در شهر تهران در ظاهر کاهش پیدا نکرد و میانگین آن برای حدود 4سال از بازه 4تا 4.5میلیون تومان فراتر نرفت، اما با تخلیه‌نشدن اثرات تورمی و عقب ماندن قیمت مسکن از بازدهی بانکی، عملاً معادل 50درصد اصلاح قیمتی را تجربه کرد. در شرایط فعلی نیز، محتمل‌ترین سناریویی که می‌توان برای تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن پیش‌بینی کرد، همین تعمیق رکود و تثبیت قیمت چندساله است که البته درصورت وقوع موج‌های جدید تورمی و شوک ارزی در ماه‌های آتی، می‌تواند متوقف شود و دوباره پس از فروکش کردن هیجانات تورمی ادامه یابد. با فرض تداوم شرایط موجود یعنی تثبیت نرخ دلار در محدوده 25هزار تومان، وقوع تورم 40درصدی و ابقای نرخ سود 15درصدی، دوره رکود مسکن می‌تواند یک تا 2سال به طول بینجامد و قیمت واقعی این کالای سرمایه‌ای در مقایسه با ارزش ریالی آن تا 50درصد افت کند، اما چنانچه هرگونه تغییر قابل‌توجهی در شاخص‌های کلان اقتصادی و سیاسی بتواند تغییر چشمگیری در ارزش ریال ایجاد کند یا مسائل مربوط به کسری تولید مسکن، مالیات گریزی بالای املاک و تزریق سرمایه به این بازار تغییر نکند، نه‌تنها احتمال تخلیه کامل حباب قیمتی مسکن وجود ندارد، بلکه می‌تواند به وقوع جهش شدیدتر قیمت در این بازار دامن بزند.

حجم معاملات مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال 1400حاکی از آن است که از مجموع 5هزار و 71واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5سال ساخت با سهم 33.5درصدی بیشترین سهم را به‌خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با تیرماه سال قبل حدود 5.1واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در سایر گروه‌ها شامل «6تا 10»، «11تا 15»، «16تا 20» و «بیش از 20» سال ساخت افزوده شده است.
توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال 1400حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5با سهم 14.4درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به‌خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10و 2به‌ترتیب با اختصاص سهم‌های 10.4و 9.6درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع 73.7درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در تیرماه سال 1400مربوط به 10منطقه شهر (به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 10، 2، 4، 14، 1، 7، 8، 15و 11) بوده و 12منطقه باقیمانده 26.3درصد از کل تعداد معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند.

شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن
در تیرماه سال 1400، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 30میلیون و 44هزار و 700تومان بود که نسبت به‌ماه قبل و ‌ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب معادل 1.3و 43.7درصد افزایش نشان می‌دهد، اما در میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 62میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 13میلیون و 440هزار تومان به منطقه 18تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به‌ماه مشابه سال 1399به‌ترتیب 36.9و 39.6درصد افزایش نشان می‌دهد.
همچنین توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک مترمربع زیربنا، سطح زیربنای واحد مسکونی و ارزش هر واحد معامله شده حاکی از این است که در تیرماه امسال 59.5درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند و 55.3درصد از کل معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع اختصاص داشته است. همچنین در این ماه، حدود 51درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 2میلیارد تومان اختصاص دارد. بررسی تحولات شاخص کرایه مسکن اجاری نیز نشان‌دهنده ادامه رشد متوالی و آهسته قیمت در این بازار است؛ به‌گونه‌ای که در تیرماه، تورم بازار اجاره در شهر تهران 34.9درصد و در کل مناطق شهری 38.7درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است. البته بررسی‌های میدانی حاکی از این است که تورم در قیمت‌های پیشنهادی در قراردادهای اجاره موجود در بازار 2تا 3برابر نرخ تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی است و عمدتاً به‌دلیل اجرای مصوبه ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید خودکار قراردادهای اجاره و رعایت نسبی سقف افزایش قیمتی 15تا 25درصدی در تمدید قراردادها، نرخ تورم بانک مرکزی برای بازار اجاره با واقعیت کف بازار تناسبی ندارد.