مالکان بافت‌های فرسوده امسال را سال نوسازی قرار دهند
گفت‌وگو با مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران درباره بازسازی بافت فرسوده و تأثیر آن بر زیست‌پذیری شهر
مرضیه ثمره‌حسینی ـ روزنامه‌نگار
شهر زیست‌پذیر، شهری مناسب برای زندگی و کار است و همه شهروندان در آن به‌صورت برابر به امکانات اقتصادی، اجتماعی و زیست‌محیطی دسترسی دارند. در این میان، انواع آلودگی، ترافیک، کمبود وسایل حمل‌ونقل عمومی و فقر فضای سبز از عوامل مختل‌کننده زیست‌پذیری یک شهر محسوب می‌شوند. بافت‌های فرسوده و ناکارآمد همواره از چالش‌های بزرگ کلانشهرها محسوب می‌شوند که شاخص‌های زیست‌پذیری در آنها در سطح پایینی قرار دارد و زندگی سالم در این مناطق جریان ندارد. این بافت‌ها با وجود مشکلات کالبدی، اجتماعی و امنیتی به توسعه پایدار شهری آسیب جدی وارد می‌کنند. بر این اساس، در راستای بهبود کیفیت محیط زندگی و رفع ناهنجاری‌های رفتاری و روانی در بافت‌های فرسوده و دستیابی به توسعه پایدار شهری، احیای این بافت‌ها از اهداف مهم مدیریت شهری است. 15درصد جمعیت پایتخت در بافت‌های فرسوده و در منازل ناایمن سکونت دارند که بیشتر، مناطق 7تا 20 را شامل می‌شود. این در حالی است که دسترسی به مسکن مناسب از مهم‌ترین شاخص‌های زیست‌پذیری یک شهر است. رویکرد شهرداری تهران برای افزایش سرعت نوسازی در بافت‌های فرسوده پایتخت، بازآفرینی محله‌ها از سوی ساکنان است. به همین منظور سازمان نوسازی شهرداری اقدام به راه‌اندازی 60دفتر خدمات نوسازی باعنوان دفاتر توسعه محله‌ای کرده است که 180محله دارای بافت فرسوده را تحت پوشش خود دارند. به‌گفته مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران، در این دفاتر مجموعه‌ای از کارشناسان اجتماعی، معماری و شهرسازی و حقوقی خدمات مشاوره‌ای رایگان را به کسانی که قصد نوسازی و بازسازی خانه خود را دارند، ارائه می‌دهند. درباره آخرین وضعیت نوسازی در پایتخت و برنامه‌های حمایتی شهرداری و دولت از ساکنان بافت‌های فرسوده با کاوه حاجی‌علی‌اکبری گفت‌وگو کرده‌ایم.
از آخرین وضعیت نوسازی در تهران بگویید.
نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده پایتخت هم‌اکنون حدود 50درصد است. البته در اواخر سال گذشته، مصوبه‌ای از شورای‌عالی معماری و شهرسازی به ما ابلاغ شد که طبق آن، 800هکتار به محدوده بافت‌های فرسوده تهران الحاق شد که درصد نوسازی در آن اراضی پایین‌تر است، اما در محدوده 3268هکتاری پیشین، حدود 50درصد نوسازی مسکن داشته‌ایم.
به‌نظر شما، نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد چقدر در زیست‌پذیری شهر تهران مؤثر است؟
نوسازی مخصوصاً در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد ارتباط مستقیمی با زیست‌پذیری و تاب‌آوری شهر دارد. بخشی از موضوع تاب‌آوری به پیش‌بینی و پیشگیری از آسیب‌های ناشی از مخاطرات طبیعی در شهر مربوط می‌شود. درواقع، از آنجا که بافت‌های فرسوده تراکمی از املاک کم‌دوام درمقابل مخاطرات طبیعی به‌ویژه زلزله هستند، از اهداف اصلی نوسازی و بازسازی در این مناطق، افزایش مقاوم‌سازی و کاهش آسیب‌های انسانی و مادی ناشی از بروز مخاطرات طبیعی است. از طرف دیگر، عیان است که محلات دارای بافت فرسوده از نظر زیست‌پذیری و کیفیت زندگی، سطح پایین‌تری نسبت به محلات متعارف و استانداردهای شهری دارند؛ برای مثال، تراکم جمعیت در این محلات سه‌برابر متوسط سطح شهر است اما سرانه خدمات در آنها یک‌چهارم میانگین شهری است. بنا به این دلایل، ما تا آنجا که بتوانیم سعی می‌کنیم با ابزارهای مختلف ازجمله مشوق‌های مالی و ضابطه‌ای که دولت و شهرداری پیش‌بینی کرده‌اند و مهم‌تر از آن، از طریق اقدامات اجتماعی شامل گسترش دفاتر توسعه محله‌ای با ارتباط مستقیم و مستمر با مردم، آنها را در جهت نوسازی و بازسازی املاکشان تشویق کنیم. هم‌اکنون اگر کسی قصد نوسازی و بازسازی منزل خود را دارد، فقط کافی است که محله خود را شناسایی کند و با مراجعه به دفتر توسعه محله خود از کارشناسان مختلف به‌صورت رایگان مشاوره‌های لازم را دریافت کند.
مشوق‌های مالی دولت و شهرداری به مالکان مستقر در بافت‌های فرسوده به چه صورت است؟ به‌نظر شما، با توجه به هزینه‌های بالای ساخت‌وساز، سیاست‌های تشویقی، مشارکت مردم را جلب می‌کند؟
50درصد نوسازی در بافت‌های فرسوده به‌دست خود مردم انجام شده است و شهرداری تهران در این زمینه مداخله مستقیم ندارد! معمولاً مردم از طریق تجمیع پلاک یا مشارکت با سرمایه‌گذار بخش خصوصی اقدام به نوسازی می‌کنند. کارهایی که شهرداری انجام می‌دهد، از جنس کارهای پشتیبانی است؛ علاوه‌بر خدمات مشاوره‌ای، تخفیف صددرصد و به‌عبارت‌دیگر، صدور رایگان مجوز ساخت یا صدور مجوز ساخت یک طبقه اضافه و نیز تسهیلات بانکی که توسط دولت تأمین می‌شود، ازجمله حمایت‌های تشویقی است. البته در برخی محله‌ها موانعی مانند مسئله مالکیت و املاک بدون سند ثبتی مانع نوسازی می‌شوند و مالکان نمی‌توانند اجازه ساخت یک طبقه بیشتر را بگیرند. از موانع بزرگ دیگر، مشکلات اقتصادی بخش ساخت‌وساز شامل گرانی مصالح و نیروی کار است. از آنجا که حاشیه سود نوسازی در بافت‌های فرسوده نسبت به بخش‌های دیگر شهر پایین‌تر است، افزایش هزینه ساخت، نوسازی در این بافت‌ها را بیشتر دچار رکود می‌کند. به همین دلیل نوع حمایت و پشتیبانی‌هایی که پیش‌بینی می‌شود باید با وضعیت موجود تناسب داشته باشد تا مردم به نوسازی خانه‌های خود ترغیب شوند.
خب به‌نظرتان حمایت‌های شهرداری و دولت با وضعیت موجود در بازار ساخت‌وساز تناسب دارد؟
تقریباً در 3سال گذشته سالانه 500میلیارد تومان از طرف شهرداری تهران برای تأمین خدماتی مانند فضای سبز و فضاهای شهری، پارکینگ‌های محله‌ای و خدمات درمانی و ورزشی اختصاص پیدا کرده تا پروژه‌های نوسازی در محلات بافت‌های فرسوده انجام شوند. اقدامات حمایتی دولت نیز در حوزه پرداخت تسهیلات است که 2نوع تسهیلات را شامل می‌شود: تسهیلات اسکان موقت و تسهیلات مشارکت مدنی که برای ساخت است. تسهیلات اسکان موقت، تسهیلات قرض‌الحسنه‌ای است که در طول دوره نوسازی در اختیار مردم قرار می‌گیرد، اما چون شرایط دریافتش سخت است، بخش عمده‌ای از مردم نمی‌توانند از آن استفاده کنند! درباره تسهیلات ساخت، هم‌اکنون به ازای هر واحد مسکونی، 50میلیون تومان با بهره 9درصد و 50میلیون تومان با بهره 18درصد به متقاضیان پرداخت می‌شود. اگر سازنده، انبوه‌ساز باشد این تسهیلات تا 200میلیون تومان و اگر انبوه‌سازی باشد که از فناوری‌های نوین در ساخت استفاده می‌کند، 250میلیون است. خوشبختانه اخیراً خبری اعلام شد که به‌زودی تسهیلات نوسازی در بافت فرسوده تا 300میلیون تومان افزایش می‌یابد که می‌تواند کمک مؤثری برای ترغیب سازندگان حرفه‌ای باشد.
برآوردتان از وضعیت نوسازی در بافت‌های فرسوده در سال‌جاری چیست؟
با وجود اضافه‌شدن 800هکتار از محدوده‌هایی که در گذشته از بافت‌های فرسوده جا مانده بود، امیدواریم با افزایش تسهیلات بانکی شاهد افزایش نوسازی مسکن در این بافت‌ها نسبت به 2سال گذشته باشیم. اما واقعیتی که باید مدنظر داشت این است که میزان عقب‌ماندگی در خدمات پشتیبانی سکونت در این محلات بسیار زیاد است و شهرداری تهران به‌تنهایی نمی‌تواند تمام منابع را تأمین کند. همانطور که در قوانین و مصوبات بالادستی آمده است، برای تأمین خدمات روبنایی و زیربنایی، شهرداری‌ها موظفند که 30درصد منابع را تأمین کنند و 70درصد دیگر بر عهده دولت است. اگر بخواهیم یک درخواست از دولت داشته باشیم آن است که همان سهم خودش را پرداخت کند. در این‌صورت به نتیجه مطلوب خواهیم رسید. درخواست دیگر را از مردم داریم. طبق ابلاغ شورای‌عالی معماری و شهرسازی، در پایان سال 1400 محدوده‌هایی که 50درصد از آنها نوسازی شده است از بافت فرسوده مصوب تهران خارج می‌شوند و مالکان این محدوده‌ها از سال آینده دیگر نمی‌توانند از مشوق‌های نوسازی مخصوص بافت‌های فرسوده استفاده کنند. برای همین از ساکنان بافت‌های فرسوده دعوت می‌کنیم که امسال را سال ویژه‌ای تلقی کنند و اگر تاکنون اقدام به نوسازی نکردند، حتماً برای دریافت پروانه و شروع عملیات نوسازی اقدام کنند.
