مشکل مسکن جدا از مشکلات اساسی اقتصادی حل نمی‌شود
گفت‌و‌گو با فردین یزدانی، تحلیل‌گر و کارشناس مسکن درباره طرح جهش تولید مسکن و واگذاری زمین‌های بلااستفاده دستگاه‌های دولتی به وزارت راه و شهرسازی برای اجرای پروژه‌های مسکن
سمیرا مصطفی‌نژاد- روزنامه‌نگار
طرح جهش تولید مسکن در فروردین 1400با 25ماده و 33تبصره در مجلس شورای اسلامی تصویب شد و برای بررسی به شورای نگهبان رفت. تامین مسکن، حذف قیمت زمین به‌واسطه تجمیع اراضی بلااستفاده‌ای که دستگاه‌های دولتی در اختیار دارند، تخفیف در خدمات ساختمانی نظیر پروانه ساختمانی و تامین تسهیلات و منابع بانکی از موضوعاتی هستند که در طرح جدید به آنها پرداخته شده است. همچنین دولت موظف شده است براساس این طرح سالانه یک میلیون و 200هزار واحد مسکونی در شهرها و روستاها بسازد. این طرح درحالی به تصویب رسیده است که دستگاه‌های دولتی سال‌هاست موظف شده‌اند تا اراضی بلااستفاده خود را به پروژه‌های بازآفرینی تحویل دهند اما هیچ دستگاه و نهادی تا به امروز به‌صورت جدی دست به چنین اقدامی نزده است. فردین یزدانی، تحلیل‌گر و کارشناس مسکن اما معتقد است که همکاری نکردن نهادها و دستگاه‌های دولتی در تحویل‌دادن زمین‌ها، اصلی‌ترین چالشی نیست که این طرح با آن مواجه است. یزدانی در گفت‌و‌گویی با همشهری گفت در وضعیت اقتصادی و معیشتی امروز کشور، اجرای چنین طرحی ذاتا عملی نخواهد بود و ایجاد تغییراتی در راستای منطبق‌سازی طرح با وضعیت کنونی کشور می‌تواند اجرای آن را عملی‌تر سازد.
برای تدوین و پیش از تصویب طرح‌هایی نظری طرح جهش تولید مسکن، چه کارشناسی‌هایی باید انجام شود و آیا اصولا در کشور ما چنین کارشناسی‌هایی انجام شده است؟
روی بخشی از این طرح سالیان پیش کار کارشناسی انجام گرفته است. در طرح جامع مسکن هم در سال 84 و هم در سال 92 که ما در طرح حضور داشتیم، مشخصا در بخش صندوق ملی زمین، کارهای کارشناسی زیادی انجام شده بود. در نسخه‌های قبلی این طرح جدید هم صندوق ملی وجود دارد. بخشی از این مواردی که لابه‌لای طرح عنوان شده‌اند، اکنون نه در راستای اثبات این طرح جدید، اما به‌صورت کلی روی این موارد کارشناسی شده است. اما اینکه فرایند کلی تدوین این طرح براساس کارشناسی‌های دقیق انجام گرفته یا خیر را خدا می‌داند و تدوین‌کنندگان طرح. آنچه می‌توان الان گفت این است که اگر قرار بود کارشناسی برای این طرح انجام شود، باید درمورد شرایط روز کارشناسی می‌شد.
با توجه به اینکه نسخه‌های پیشین این طرح با مشکل همکاری‌نکردن دستگاه‌های دولتی در تجمیع و ثبت اراضی مواجه شد، اصولا می‌توان به عملی‌بودن چنین طرحی در کشور امیدوار بود؟
واقعیت این است که گیر کار در دستگاه‌های دولتی نیست. نتیجه این طرح را اگر بخواهیم خلاصه کنیم این است که ما منابع مالی به شکل وام بانکی ارائه می‌دهیم، زمین هم تامین می‌کنیم، خانه‌ها ساخته و مردم خانه‌دار می‌شوند. حال امروز در چه شرایطی قرار است این طرح اجرا شود؟ در شرایطی که هزینه ساخت‌وساز به‌گفته خود سازندگان حداقل متری 3تا 4 میلیون تومان خواهد بود. در شرایطی که منابع مالی حکومت و دولت در مضیقه است و مشخص نیست تامین منابع مالی برای زیرساخت‌ها چگونه صورت خواهد گرفت. در شرایطی که بخش مهمی از جمعیت درگیر تامین معاش روزانه خود هستند. بنابراین اگر قرار باشد واحدی 100متری را حتی با هزینه تمام‌شده آن به فردی بفروشند، در شرایطی که فکر می‌کنم قیمت تمام‌شده یک واحد 100متری حداقل 700تا 800میلیون تومان باشد، امکان پرداخت اقساط وام آن واحد وقتی وضعیت اقتصادی و معاش خانوارها درحال فروپاشی است، خود یک مسئله خواهد بود. همچنین نظام بانکی با بدهکاران بانکی زیاد و مشکلاتی حاد برای تزریق منابع مواجه است. در چنین وضعیتی، مسئله اصلی این نیست که ادارات دولتی زمین‌های خود را تحویل می‌دهند یا خیر. الان مسئله این است که مشکل مسکن نمی‌تواند جدا از مشکلات اساسی اقتصادی حل شود. بنابراین من شخصا چندان امیدی به عملی‌بودن این طرح ندارم. اما سازوکاری که ادارات دولتی در آن همکاری نمی‌کنند یا اینکه وادار نمی‌شوند زمین‌های خود را تجمیع و واگذار کنند، شاید ناشی از آن باشد که در این طرح تمهیدی برای بستن راه فرار دستگاه‌ها اندیشیده نشده است. اگر راه فرار بسته شود و اراده‌ای وجود داشته باشد، برای گرفتن زمین‌ها، فی‌النفسه اقدام مثبتی خواهد بود.
پس راه فراری برای تحویل‌ندادن اراضی وجود دارد.
ببینید! قانون در کشور ما فراوان است، اینکه چه‌کسی آن را اجرا می‌کند، مسئله است. مشکل قانون، نداریم. در قانون ساماندهی مسکن که در سال 86یا 87مصوب شد، الزام به تجمیع و ثبت اراضی توسط دستگاه‌های دولتی مطرح شده است و وجود دارد. اما اینکه چقدر زمین تحویل داده شد، نامشخص است. زمانی در دوران احمدی‌نژاد شورای مسکن در راس این کار بود و خود احمدی‌نژاد هم بر این کار نظارت داشت. تا حدی از زمین‌ها گرفته شد و تا حدی نتوانستند زمین‌ها را بگیرند. قطعا سیستم بوروکراسی راه فرارهایی دارد. همچنین ذی‌نفعانی هم در حوزه تحویل ندادن اراضی حضور دارند. باید برای جلوگیری از فرار دستگاه‌ها، تمهیداتی اندیشید و برای طرح، آیین‌نامه اجرایی تدوین کرد.
درحال حاضر حداقل حقوق کارگر در بهترین حالت ممکن حدود 4 میلیون تومان است و قسط وام خرید چنین خانه‌هایی دست‌کم دو‌سوم تا نیمی از حقوق کارگر را به‌خود اختصاص خواهد داد. درواقع این ادعا که قرار است با اجرای این طرح فاصله میان قیمت مسکن و درآمد اقشار متوسط و کم‌درآمد جبران شود، عملی نیست.
به‌عنوان یک سیاستگذار در مقام عالی یا باید وضعیت انباشت ثروت را در کشور درست کرد که درآمدها نشر پیدا کند به درآمد خانوار و بتواند فاصله درآمد تا قیمت مسکن را کم کند یا باید با توجه به محدودیت منابع و شرایط موجود راه‌هایی طی شوند که خانوار بتواند با حداقل منابع برای خود حداقل سرپناهی داشته باشد. در شرایط موجود روندها نشان از آن دارند که اجاره‌نشینی رو به گسترش است. یکی از نقاط ضعف اصلی این طرح آن است که باید سوگیری در آن انجام می‌شد، اما نشد. در شرایط کنونی، دست‌کم تا 5یا 6سال آینده نمی‌توان به بهبود وضعیت مملکت امیدوار بود. به‌دلیل همین نابسامانی، روند اجاره‌نشینی قطعا رو به افزایش خواهد گذاشت. شاید اگر این بسته جهش تولید مسکن را به جهش تولید واحد‌های استیجاری ارزان‌قیمتی تبدیل می‌شد که خانوارها بتوانند با حداقل اجاره -دست‌کم درصدی پایین‌تر از اجاره‌بهای موجود در بازار- نیاز سکونت خود را برطرف کند، طرح مناسب‌تر می‌بود و با وضعیت موجود انطباق بیشتری داشت. این طرح هرچند نکات مثبتی دارد اما مثبت‌بودن این اجزا در شرایط فعلی، کاربردی ندارند. در شرایط عادی، مثلا مشابه سال‌های 86، 94یا 95اجرای چنین طرحی قابل دفاع بود اما الان و در افق 3تا 4سال آینده از نظر من مشکلی را حل نخواهد کرد.
در شرایط ایده‌آل، اجرای طرح جهش تولید مسکن چه مزایایی برای مردم دارد؟
اگر توان‌پذیری خانوار بهتر از امروز بود، مثلا مشابه سال‌های 94یا 95بود، یکی از مزایایی که این طرح می‌توانست داشته باشد و ما هم در طرح جامع مسکن به آن پرداختیم، ایجاد تجمیع منابع مالی بود. این نقطه قوتی است که در این طرح هم مطرح شده است. تجمیع مالیات‌هایی که در بخش مسکن پرداخت می‌شوند در منابع صندوق مالی این طرح کار مفیدی می‌تواند باشد. طرح جدید اینجور نقاط قوت را دارد و یا اینکه دولت به هرحال زمین‌دار بزرگی است و استفاده از زمین‌هایش برای تحقق اهداف مسکن ضروری است. این مزایا در شرایط ایده‌آل در طرح برجسته هستند. علاوه بر اینکه ارائه وام 20ساله مسکن می‌تواند در کاهش اقساط و افزایش توان دریافت وام از سوی خانوارها تأثیرگذار باشد. اینها نقاط قوتی هستند که در شرایط عادی می‌تواند به بهبود وضعیت مسکن در کشور کمک کند. اما حتی در شرایط عادی هم باید جایگاه بخش خصوصی و بستن مسیرهای سوداگری مورد توجه قرار گیرد که در طرح جدید، دست‌کم در نسخه قبلی آن اشاره‌ای به این دو موضوع نشده است.
هدف‌گذاری کوتاه‌مدت و بلندمدت طرحی مشابه طرح جهش تولید مسکن چه باید باشد؟
دربلندمدت باید نهادسازی شود. مثلا همین صندوق ملی که مطرح شده، نهادی است که حضورش لازم است. در این طرح هم به شکل‌گیری صندوق ملی پرداخته شده است. در کوتاه‌مدت اگر منظور زمان یکساله باشد، قطعا هیچ طرحی نمی‌تواند جواب دهد. اما اگر دو یا سه ساله باشد، منطبق با شرایط می‌تواند تأثیرگذار باشد. مثلا در طرح جدید بحث توسعه اجاره‌داری مغفول مانده است، درحالی‌که چنین اهدافی در میان‌مدت قابل اجرا خواهند بود. در این طرح فکر می‌کنم نوعی سپرده مسکن هم درنظر گرفته شده بود که این هم خود مشخص نیست تا چه اندازه با مشکلات نظام بانکداری مواجه شود. به‌نظر می‌رسد این بخش در اداره امور بانکی کمی مسئله‌دار شود. اما به‌طور خلاصه درواقع در بلندمدت نهادهای دائمی باید مستقر شوند و در کوتاه‌مدت راه‌حل‌ها و بسته‌هایی باید درنظر گرفته شوند که مسائل روز که خانوارها با آنها درگیر هستند را در دوره‌ای مشخص برطرف سازد.
پس اینکه ادعا می‌شود با اجرای این طرح باید سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی تولید شود، عملی نیست؟
از نظر من دوستان اغراق می‌فرمایند.
در همینه زمینه :