بازار مسکن در تله نفتی

بازار مسکن ایران یکی از بدترین دوره‌های تاریخی خود را سپری می‌کند و بعد از تورم چند صددرصدی در 3سال اخیر، همچنان مقاومت سرسختانه‌ای برای متناسب شدن با واقعیت‌های اقتصادی نشان می‌دهد. اصلاح و کارآمدسازی این بازار در حالی مورد بی‌توجهی قرار گرفته که احتمال ظهور یکی از مهلک‌ترین عوامل اثرگذار بر بازار مسکن، یعنی درآمدهای نفتی تقویت شده و همین مسئله می‌تواند به یک تنش جدید در این بازار دامن بزند. به گزارش همشهری، مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای سنتی و پرطرفدار در اقتصاد ایران، از یک‌سو اثرپذیری مستمری از سیاست‌های پولی، نرخ بهره و رشد تورم می‌پذیرد و از دیگر سو به شهادت تاریخ رابطه تنگاتنگی با کم‌وزیاد شدن درآمدهای نفتی کشور دارد. با این حساب، در شرایط فعلی که احتمال بازگشت نفت ایران به بازارهای جهانی قوت گرفته، بازار مسکن به‌صورت بالقوه در تیررس یک عامل مخرب دیگر قرار گرفته و می‌تواند شرایطی بدتر از امروز را برای متقاضیان مصرفی و دهک‌های درآمدی متوسط رو به پایین ایجاد کند.

مسکن سوار بر تورم انتظاری
شرایط خاص اقتصاد ایران در دو‌سه‌سال اخیر و زبانه کشیدن تنور تورم انتظاری و هراس از ونزوئلایی شدن اقتصاد ایران در این دوره، باعث شد رفتار بازارها نسبت به قبل مبهم‌تر و تحلیل‌ناپذیر شود و کالاهای سرمایه‌ای نظیر خودرو، مسکن، طلا و ارز، رشد قیمت بی‌سابقه‌ای را تجربه کنند؛ اما دیر یا زود این وضعیت به پایان خواهد رسید و در عصر جدید، مسیر بازارها را عواملی تعیین خواهند کرد که پیش‌ازاین نیز اثرات بنیادی آنها، توجیه‌کننده فراز و نشیب قیمت کالای سرمایه‌ای در اقتصاد ایران بوده است. یکی از این عوامل بازگشت درآمدهای نفتی به سبد منابع ارزی کشور خواهد بود که اگرچه ظاهرا چاه چندان بزرگی برای آن کنده نشده، اما به‌محض ورود می‌تواند ساختارهای اقتصادی کشور را مانند چندین دهه گذشته تحت‌تأثیر قرار دهد. به‌خصوص که در شرایط فعلی نیز اگرچه بخش قابل‌توجهی از درآمدهای نفتی از بودجه حذف شده، اما همچنان درآمد پایداری جای آن را نگرفته و برداشت از صندوق توسعه و افزایش کسری بودجه، جایگزین اصلی درآمدهای نفتی بوده است. در این میان، بازار مسکن که در 3سال گذشته عمدتا سوار بر موج تورم انتظاری و آشفتگی دورنمای اقتصاد رشد کرده است، در دوره آتی اقتصاد ایران می‌تواند یکی از اثرپذیرترین بخش‌ها از درآمدهای نفتی و سیاست‌های هزینه‌ای دولت باشد. در این میان اجرای قانون جهش تولید مسکن نیز که در دستور کار مجلس قرار دارد، می‌تواند به محرکی مضاعف برای بهره‌مند شدن حوزه مسکن از درآمدهای سهل‌الوصول نفتی باشد.

بوی نفت در مسکن
مسکن از یک‌سو به‌عنوان بخشی که سهم بزرگی از تولید ناخالص داخلی را به‌خود اختصاص می‌دهد و از سوی دیگر به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای که همواره در حفظ ارزش ریال و سرمایه مردم موفق عمل کرده است، شرایط مساعدی برای اثرپذیری از درآمدهای نفتی و گرفتار شدن در دام بیماری هلندی اقتصاد دارد. در سال‌های گذشته یک تحقیق دانشگاهی، عوامل نوسان قیمت مسکن را در قالب 3متغیر «شوک درآمدهای نفتی»، «شوک رشد تقاضای کل نسبت به عرضه کل» و «شوک عوامل درون‌زای بازار مسکن» دسته‌بندی کرد که در این میان سهم شوک نفتی بر بازار مسکن در کوتاه‌مدت 8.5درصد و در بلندمدت 36.7درصد برآورد شده بود. در این تحقیقات اصلی‌ترین عامل اثرگذار بر قیمت مسکن، «شوک عوامل درون‌زای بازار مسکن» معرفی شده بود که در کوتاه‌مدت 91درصد و در بلندمدت 54.5درصد بر مناسبات این بازار تأثیر دارد؛ اما نکته اینجاست که در این اثرگذاری، حق تقدم با شوک بیرونی یعنی درآمدهای نفتی بوده که نقش کلیدی را در نوسان قیمت مسکن بازی می‌کند و در حقیقت بخشی از شوک درونی بازار مسکن نیز به‌خاطر اثرات همین درآمدهای نفتی بر تقاضا، تورم، رواج سوداگری و... ایجاد شده است. با این تفاصیل، چنانچه بازار مسکن ایران با سازوکار فعلی که تقریبا خالی از ابزاری برای شفاف‌سازی و کنترل سوداگری و قیمت‌سازی است، بدون اتخاذ سیاست‌های مناسب برای جلوگیری از انتقال آثار شوک نفتی وارد دوره جدید شود، تنش دوباره آن دور از انتظار نخواهد بود و این به حذف کامل تقاضای مصرفی دهک متوسط رو به پایین منجر خواهد شد.

مسکن و بیماری هلندی
بجا یا نابجا، فعلا اقتصاد ایران به انتظار گشایش‌های قابل‌تأمل در حوزه سیاسی نشسته که اگر به واقعیت منجر شود، تقریبا همه تهدیدهای تورم‌ساز فعلی اقتصاد ایران خنثی خواهد شد اما تجربه نشان می‌دهد حتی در این شرایط نیز بازار کالاهای غیرقابل‌مبادله، نظیر زمین شهری و مسکن با تهدید مواجه خواهد شد و بیماری هلندی ناشی از ورود بی‌محابای درآمدهای نفتی به اقتصاد، اول از همه دامن‌گیر این بازارها می‌شود. به‌عنوان‌مثال، بررسی تحولات بازار مسکن در دهه80 و نیمه نخست دهه90 همزمان با رشد نفت از محدوده 20دلار به بالای 100دلار نشان می‌دهد که این بازار همبستگی مشهودی با رشد قیمت نفت و افزایش درآمدهای نفتی کشور دارد و در دوره‌های کاهش قیمت نفت یا افت درآمدهای نفتی، وارد دوره رکود می‌شود؛ رکودی که از سال91 گریبان‌گیر بازار مسکن شد و تا میانه سال96 که تکانه‌های تورمی در اقتصاد ایران به راه افتاد، ادامه پیدا کرد.
براساس نظریه «کوردن و نیری» در مورد بیماری هلندی و سازوکار تأثیر درآمدهای نفتی بر اقتصادی کشورهای صادرکننده نفت، رونق‌بخش نفت حاوی 2اثر «مخارج» و «حرکت عوامل تولید» بر اقتصاد است و از همین طریق راه کالاهای قابل مبادله و غیرقابل‌مبادله را جدا می‌کند. در حقیقت افزایش قیمت نفت منجر به افزایش درآمدهای ارزی کشورهای صادرکننده نفت و افزایش درآمد سرانه آنها می‌شود که نتیجه آن افزایش تقاضا برای کالاهاست. در این شرایط، دولت‌ها برای کنترل افزایش قیمت‌ها، اجازه افزایش واردات را صادر می‌کنند؛ اما این فقط مازاد تقاضای کالاهای قابل‌مبادله را پوشش می‌دهد و کالاهای غیرقابل ‌مبادله که اساسا واردات آنها امکان‌پذیر نیست، در روند افزایش قیمت قرار می‌گیرند. در این شرایط تولید داخلی به‌واسطه تعدیل مداوم قیمت کالاهای قابل‌مبادله از طریق واردات به ورطه ورشکستگی و نبود انگیزه می‌افتد و از سوی دیگر به‌واسطه اینکه رشد قیمت و بازدهی کالاهای غیرقابل‌مبادله بیشتر از کالاهای قابل‌مبادله است، خروج منابع از بخش قابل‌مبادله بیش از بخش غیرقابل‌مبادله خواهد بود که از آن به‌عنوان حرکت ضد‌صنعتی شدن تعبیر می‌شود. نتیجه نهایی این فرایند، بیزاری سرمایه از تولید و حوزه مولد و اشتیاق صاحبان سرمایه به حوزه‌های غیرمولد و کالاهای غیرقابل‌مبادله است که باعث می‌شود رؤیای توسعه اقتصادی هیچ‌گاه به مرز تحقق نرسد.