گزارش/کاهش شیب تورم در بازار مسکن

با گذشت یک سال از آغاز موج جدید صعودی مسکن، تورم این بازار همچنان مثبت است؛ البته با شیبی ملایم‌تر از قبل. تازه‌ترین آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان‌99 از رشد 1.8درصدی میانگین قیمت نسبت به‌ ماه قبل حکایت دارد، آن‌هم در شرایطی که تعداد معاملات در این ‌ماه 48.4درصد‌ نسبت به‌ ماه قبل افت کرده است.
به گزارش همشهری، در آبان امسال، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 27میلیون و 193هزار تومان رسیده که 1.8درصد نسبت به ‌ماه قبل و 118.2درصد نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل بیشتر است؛ درحالی‌که تعداد معاملات مسکن تهران در این ‌ماه به 4هزار و 466فقره رسیده و رکورد افت 48.4درصدی را ثبت کرده است. تکرار چسبندگی قیمت در بازار مسکن، قوی‌ترین عاملی است که می‌تواند تحولات این بازار در آبان‌99 و همزمان با ریزش قیمت دلار و کاهش انتظارات تورمی در بازار کالاهای سرمایه‌ای را توجیه کند، اما نتیجه این چسبندگی قیمت، درصورت تداوم اصلاح انتظارات تورمی، چیزی جز رکود بلندمدت و کسادی بی‌سابقه بازار مسکن نخواهد بود.

 معادلات بازار خاص
بازار مسکن به واسطه اینکه در طول دهه‌های گذشته به مأمنی برای سرمایه‌های ریالی و حتی پول‌های مشکوک تبدیل شده و اغلب این پول‌ها با چشم‌انداز بلندمدت وارد این بازار می‌شوند، همواره در مقابل افت قیمت مقاومت می‌کند؛ چراکه در دوره‌های رکود و کسادی، با وجود کاهش چشمگیر تقاضا، سرمایه‌گذاران بلندمدت‌ مسکن برای فروش این کالا به هر قیمتی تمایل ندارند. در این شرایط فقط موارد خاصی از فروشندگان حاضر می‌شوند دارایی خود را زیر قیمت بازار به محدود خریداران موجود عرضه کنند و تعداد این موارد هرگز به میزانی نمی‌رسد که معادلات کل این بازار را تحت‌تأثیر قرار دهد. این در حالی است که مثلا در بازارهای سرمایه، ارز، طلا و حتی خودرو، تعداد سرمایه‌گذاران کوتاه‌مدت و میان‌مدت به‌مراتب از بازار مسکن بیشتر است و در زمان‌های رکود و کسادی، افراد بیشتری دست به‌کار عرضه و قیمت‌شکنی می‌شوند. در نتیجه این بازارها همواره با افت قیمت در دوره‌های اصلاحی مواجه هستند اما اصلاح قیمت در بازار مسکن عمدتا با متوقف‌شدن رشد و رکود بلندمدت محقق می‌شود. نتیجه معادلات خاص بازار مسکن، جهش قیمت مقطعی در دوره‌های تنش اقتصادی و رکود و تثبیت قیمت در دوره‌های آرامش اقتصادی است که باعث می‌شود قیمت محقق‌شده در معاملات مسکن حتی با وجود حبابی‌شدن، کاهش محسوسی پیدا نکند.

رابطه عرضه و تقاضای مسکن
از منظر علم اقتصاد، قیمت‌ها در رابطه عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و برتری هر کدام از این دو عامل اصلی، می‌تواند به رشد یا افت قیمت منجر شود. در بازار مسکن اما این رابطه فقط با اتکا به عرضه و تقاضای خرید و فروش مسکن محدود نمی‌شود و وضعیت عرضه و تقاضای بازار اجاره نیز باید لحاظ شود. به‌عبارت دیگر، براساس رابطه عرضه و تقاضا، کاهش جدی تقاضا برای خرید مسکن که عملا به برتری عرصه در این بازار منجر می‌شود و باید قیمت‌ها کاهش پیدا کند، اما در عمل این اتفاق رخ نمی‌دهد؛ زیرا کالای مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اولیه جامعه، به تعداد خانوارهای مصرف‌کننده مسکن متقاضی دارد و حتی اگر این خانوارها قدرت خرید این کالا را نداشته باشند، به ناگزیر باید آن را به‌صورت استیجاری تهیه کنند. از قضا فن بدل بازار مسکن به رکود معاملات خرید و فروش نیز متکی به همین تقاضای مداوم در بازار اجاره است که اجازه می‌دهد بخشی از سرمایه‌گذاری انجام‌شده در قالب خرید مسکن به‌صورت رهن به سرمایه‌گذار برگردد یا انتفاع مالی آن را به‌صورت اجاره دریافت کند. در این وضعیت مثلا سرمایه‌گذار طلا، دلار یا خودرو مجبور است برای دستیابی به کل یا بخشی از اصل سرمایه خود، کالای خریداری شده را در بازار عرضه کند و به افزایش عرضه دامن بزند اما در بازار مسکن این عرضه به سمت بازار اجاره سوق داده می‌شود که همواره با رشد تقاضا روبه‌روست. ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با همشهری، تقویت تولید را راهکار حل مشکل بازار مسکن عنوان می‌کند اما معتقد است پیش‌نیاز اصلی ساماندهی این بازار مانند سایر بازارها حفظ ثبات اقتصادی و هدایت نقدینگی به سمت حوزه‌های مولد است.

توزیع رانت مسکن ناکام است
مناسبات بازار مسکن بدون تغییری خاص نسبت به گذشته پابرجاست و دولت با اجرای طرح ملی حداقل 400هزار تقاضای مصرفی را از بازار مسکن کشور ‌جذب و از مناسبات بازار عادی حذف کرده است. بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با همشهری، به تجربه مسکن مهر اشاره می‌کند و می‌گوید: حتی دخالت دولت در مقیاس مسکن مهر 2میلیون واحدی نیز قادر نیست مسکن را که به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده، ساماندهی کند. ستاریان دخالت دولت در بازار مسکن را نوعی توزیع رانت به نفع بخشی از جامعه می‌داند و می‌افزاید: همان‌گونه‌ که حراج ذخایر ارزی در دوره‌های تنش بازار ارز نمی‌تواند مانع بروز بحران در این بازار شود، عرضه مسکن ارزان‌تر از بازار نیز قادر به ساماندهی بازار نیست؛ چراکه این رانت فقط به بخشی از جامعه می‌رسد و تقاضای جدید ناچار است وارد چرخه واقعی بازار شود. به گفته ستاریان، نکته بدتر این است که حتی همین مسکن دولتی نیز در دوره بعد وارد چرخه سوداگری خواهد شد و اثری از مسکن ارزان دولتی برجا نمی‌ماند. او معتقد است مادامی که وضعیت کلان اقتصادی به ثبات نرسد و صاحبان نقدینگی از هراس افت ارزش ریالی سرمایه به سمت کالاهای سرمایه‌ای هجوم می‌برند، دوره‌های متوالی جهش و رکود قیمت نیز تکرار می‌شود و مادامی که مسکن در قامت یک کالای سرمایه‌ای مبادله می‌شود، قیمت این کالا نیز در دوره‌های متوالی دچار جهش می‌شود.