زمزمه پرداخت وام ۲۰۰میلیون تومانی مسکن

«سقف وام خرید مسکن 200میلیون تومان می‌شود.» این خبر امیدوارکننده‌ای است که وزیر راه و شهرسازی در نخستین روز کاری پس از تعطیلات نوروز 97به متقاضیان خرید خانه داد.

عباس آخوندی، اعلام کرد: «پیگیر افزایش سقف وام خرید مسکن هستیم که براساس آن، وام ۱۶۰ میلیون تومانی (تسهیلات زوجین خانه‌اولی) حداقل به ۲۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.»

به گزارش خبرآنلاین، با مطرح شدن پیشنهاد افزایش تسهیلات خرید مسکن به ۲۰۰میلیون تومان، کارشناسان تأکید دارند پیش از قطعی شدن این تصمیم، باید نقص‌های فنی در ارتباط با این تسهیلات برطرف شود.

این اعلام وزیر راه و شهرسازی، ادامه همان سیاستی است که طی سال‌های گذشته از سوی او مبنی بر تلاش برای پوشش حداقل ۵۰ درصدی وام مسکن از هزینه خرید یک آپارتمان مصرفی مورد تأکید قرار داشته است. افزایش تسهیلات مسکن برای خانه اولی‌ها به 160میلیون تومان نیز بر همین اساس بود، اما رشد یکباره قیمت مسکن از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ به بعد، بازار مسکن را با کاهش تقاضا روبه‌رو کرد.تا پیش از این بازار مسکن خالی از تقاضای سوداگری  بود و متقاضیان واقعی در آن حضور داشتند  اما پس از افزایش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت‌ها که در بعضی مناطق به ۴۰ درصد می‌رسید، تسهیلات مسکن تأثیر خود را به‌تدریج از دست داد؛ تا جایی که حد پوشش‌دهی بالاترین تسهیلات پرداختی در تهران که به سقف ۱۶۰ میلیون تومان می‌رسید، به حدود نصف میانگین قیمت مسکن رسیده است. معاملات مسکن هم که از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ هر‌ماه به‌طور متوسط ۱۰ درصد افزایش نشان می‌داد، در اسفندماه متوقف شد. به‌عبارتی، رشد قیمت مسکن اثرات نامطلوبی را در این بازار ایجاد کرد. البته بلافاصله پس از انتشار این خبر، مدیرعامل بانک مسکن اعلام کرد: «اگر سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافت، بازپرداخت اقساط نیز باید در استطاعت متقاضیان مسکن باشد.»

ابوالقاسم رحیمی انارکی با ‌اشاره به توان مالی متقاضیان اعلام کرد: «موضوعی که برای بالا بردن سقف تسهیلات خرید مسکن اهمیت دارد، این است که اگر سقف تسهیلات خرید مسکن افزایش یافت، بازپرداخت اقساط نیز در استطاعت متقاضیان مسکن باید باشد.»هم‌اکنون اقساط تسهیلات 80میلیون تومانی خرید مسکن (خانه‌اولی‌ها) با بازپرداخت 12ساله، ماهانه 938هزار تومان است و آنگونه که مدیران ارشد بانک مسکن تأکید و اعلام کرده‌اند، نرخ سود تسهیلات مسکن بیشتر از این نمی‌تواند کاهش یابد.



نقص‌های فنی افزایش تسهیلات خرید مسکن

حال با مطرح شدن پیشنهاد افزایش تسهیلات خرید مسکن به 200میلیون تومان، کارشناسان تأکید دارند قبل از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، باید نقص‌های فنی در ارتباط با این تسهیلات برطرف شود.هم‌اکنون وجود یک نقص فنی در دو شکل «بالا بودن مبلغ سپرده اولیه برای دریافت وام» و همچنین «طول زمانی پایین برای بازپرداخت تسهیلات» موجب شده استفاده از این تسهیلات برای گروهی از خانه‌اولی‌ها غیرممکن شود که کارشناسان معتقدند اصلاح این نقص فنی باید در اولویت قرار بگیرد.



کارشناسان چه می‌گویند

حیدر مستخدمین‌حسینی، معاون اسبق وزیر اقتصاد در این‌باره تأکید دارد: «درست است اقتصاد ایران در طرف عرضه یعنی تولید هم دچار مشکل است که بخشی از آن به رکود ارتباط پیدا می‌کند؛ اما مهم‌ترین نکته‌ای که در بخش ساختمان وجود دارد، بحث تقاضا و قدرت خرید است.»

به اعتقاد او، «تقاضا و قدرت خرید نیز نیاز به درآمد و منابع مالی دارد و در شرایطی که وام مسکن برحسب مبلغ مرتبا افزایش داده شود، اما به ‌لحاظ زمانی تغییری در آن صورت نگیرد؛ یعنی سقف بازپرداخت در سقف فعلی باقی بماند، به ‌لحاظ اینکه طرف تقاضا و درآمدی که خانوارها در اختیار دارند، کفاف بازپرداخت را نمی‌دهد و بازپرداخت ماهانه افزون‌تر می‌شود، نمی‌تواند مشکل طرف تقاضا را حل کند.»

به گفته مستخدمین‌حسینی «سیاستگذاری‌ها در سطح کلان باید به‌گونه‌ای باشد که قدرت تقاضا نشات‌گرفته از درآمد خانوارها باشد.»

 مرتضی عزتی، استاد اقتصاد دانشگاه تربیت مدرس نیز معتقد است: «با توجه به اینکه مبلغ وام جدید زیاد نیست و به افراد خاص تعلق می‌گیرد و همچنان تعداد بسیاری در صف انتظار دریافت وام باقی می‌مانند و این سهم کوچکی از هزینه خرید مسکن در تهران است، برای واحدهای بسیار کوچک تأثیر بین 5‌تا‌۱۰‌درصد است. این افزایش هم در فصل تابستان و بعد از آن اتفاق خواهد افتاد.» به گفته وی «هم‌اکنون برخلاف توقع عرضه‌کنندگان، چون متقاضیان هنوز دسترسی به این وام ندارند فعلا تغییری در قدرت خرید دیده نخواهد شد، به‌ویژه درخصوص مسکن‌هایی با متراژ بالا رقم پیشنهادی وام تأثیر چندانی بر توان خرید افراد ندارد.»



   تجربه جهانی پرداخت تسهیلات مسکن

 بررسی‌ها از تجربه بازار تسهیلات رهنی در کشورهای مختلف نشان می‌دهد وام‌های حمایتی خرید مسکن در قالب 2مدل «یارانه بی‌قید و شرط برای همه متقاضیان» و «اولویت‌بخشی به خانه‌اولی‌ها» پرداخت می‌شود.همچنین بازار تسهیلات رهنی وام‌های خرید مسکن در کشورهای مختلف جهان به دو شکل مشمول یارانه نرخ سود قرار می‌گیرد؛ به‌طوری‌که برخی دولت‌ها برای کاهش بهای تمام‌شده وام مسکن و پایین‌ آوردن هزینه صاحب‌خانه شدن، همه اقشار متقاضی را تحت پوشش یارانه وام قرار می‌دهند و برخی دیگر، از مدل «یارانه هدفمند» استفاده می‌کنند.