سراب ویلانشینی در البرز

فتانه احدی-  البرز – خبرنگار

   تخریب ویلاهای غیرمجاز در استان البرز از ابتدای سال 99، تداوم فعالیت‌هایت بسیاری از سازندگان را با موانع زیادی مواجه کرد و از سوی دیگر باعث از دست رفتن سرمایه‌های اقتصادی‌ عده‎ای از خریداران زمین و ویلا شد. ویلاهای لاکچری و دلفریب ییلاقی در دل روستاهای خوش آب و هوای البرز از جمله طالقان، ساوجبلاغ، نظرآباد و... که هر قدر هم از عمرشان گذشته باشد،  در صورت صدور حکم قضایی از تیغ تخریب در امان نخواهند بود. هرچند برخی از ویلاها هم عمرشان خیلی کوتاه بود و پیش از آنکه خریداران‌شان حتی به اندازه یک لیوان آب خوش در آنجا گلو تازه کنند، تخریب شدند. اتفاقی که از ابتدای امسال در طالقان البرز داغ‌تر شده و 24 مورد ساخت و ساز غیرمجاز در روستاهای این منطقه از جمله منگلان، وشته، سفچخانی، کش، میراش، فشندک، زیدشت و کلانک تخریب شدند. زیدشت را برای بازدید میدانی از ویلاهای تخریب‌شده‌اش انتخاب کردیم و گشتی کوتاه در این روستا زدیم. روستایی در بخش بالاطالقان که مسیر ورودی‌‌اش هم سبز و آباد است. روستایی که زندگی در آن برای مردم بومی‌اش دلچسب است اما برای مهمانانش به کابوسی سخت بدل شد. منطقه‌ای که به دلیل آب و هوای خوب و طبیعت بکرش، جمعیت زیادی را با رویای ویلانشینی جذب کرد اما همین رویا اکنون معامله دو سر باخت ناشی از خرید زمین در مناطق غیرمجاز برای ساخت‌وساز را رقم زده است.
داستان ساخت ویلا در طبیعت البرز، ساده رقم می‌خورد. بسیاری از شهرنشین‌های همین استان و البته استان‌های همسایه به‌ویژه تهران برای فرار از شلوغی و داشتن آخر هفته‌های دلچسب، تصمیم به خرید زمین و ساخت ویلا در مناطق خوش آب و هوا می‌گیرند اما بدون آگاهی طعمه سودجویان می‌شوند که زمین‌های بدون مجوز ساخت را با قیمت‌های گزاف به آنها می‌فروشند. آنها نمی‌دانند که سرمایه‌هایشان را در زمینی خرج می‌کنند که مجوز قانونی برای احداث بنا یا تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی را ندارند و درنهایت هم با اقدام قوه قضاییه برای تخریب ساخت‌وسازهایشان مواجه می‌شوند. حالا تنها در در دل سبز همین روستای زیدشت، بناهای تخریب‌شده از سوی قوه قضاییه به چهره‌ای زشت و تاول‌زده بدل شده است. هرچند ساخت‌وسازهای غیرقانونی تنها به روستاهای طالقان ختم نمی‌شود و بسیاری از مناطق بکر دیگر استان هم دچار این مشکل هستند. اما به تاکید مسئولان قضایی این داستان در همه روستاهای البرز ادامه خواهد داشت.

با مردم
  همدستی فروشندگان با مشاور املاک
به گفته خودش بازنشسته است و برای فرار از آب و هوای آلوده شهر، اقدام به خرید زمینی در زیدشت می‌کند اما پس از ساخت ویلا در همین زمین، مسئولان قضایی اقدامش را غیرقانونی و ویلایش را تخریب می‌کنند. علی رسولی در این باره به همشهری می‌گوید: از طریق یکی از دوستان با این روستا و زمین‌هایش آشنا شدم و برای خرید اقدام کردم. همان ابتدا هم یک تحقیق مختصر انجام دادم و متوجه شدم که مشکلی برای ساخت و ساز ندارد. اما بعد از تکمیل ویلا، اداره کل منابع طبیعی اخطار تخریب فرستاد. برایم باورکردنی نبود، چرا که صاحب زمین از این موضوع آگاه بود و به ما اعلام نکرده بود. بعدها متوجه شدیم که او با همدستی مشاور املاک این زمین را که مجوز ساخت و ساز ندارد، به قیمتی گزاف به ما فروخته است.

  وعده‌های توخالی
حمید علیپور هم به گفته خودش به واسطه دوستان با یکی از مشاوران املاک در روستای فرخ‌آباد آشنا شده و قرار بوده در این منطقه ویلاسازی کند. اما پس از بازدید از زمین‌های عرضه‌شده برای فروش متوجه غیرقانونی بودن ساخت و ساز در این منطقه به دلیل کشاورزی بودن زمین‌ها می‌شود. آن هم در حالی که نماینده مشاور املاک به او اطمینان داده این زمین‌ها تغییر کاربری و آینده خوبی دارند و پس از دیوارکشی مجوزهای آب، برق، گاز، تلفن و ساخت ویلا هم برای آنها صادر خواهد شد. او تاکید می‌کند: من به واسطه تجریبات و دانسته‌های شغلی می‌دانستم تغییر کاربری در زمین‌های کشاورزی امکان‌پذیر نیست یا به‌راحتی انجام نمی‌شود به همین دلیل از خرید آن منصرف شدم. اما بسیاری از مردم این را هم نمی‌دانند و سرمایه‌هایشان را تحت تاثیر همین وعده‌های پوشالی از دست می‌دهند.
یکی دیگر از اهالی تهران هم از خرید زمین در سهیلیه ساوجبلاغ می‌گوید که تا قبل از معامله از غیرقانونی بودن ساخت و ساز در آن خبر نداشته و پس از اقدام ساخت متوجه این موضوع می‌شود. مریم میرزایی ادامه می‌دهد: با پولی که تنها پس‌اندازمان بود، اقدام به خرید کردیم. اما بعد متوجه شدیم که اطلاعات داده شده درباره مشکل‌دار نبودن زمین صحیح نبوده است و در صورت ساخت، بنا تخریب می‌شود. جالب اینکه چند مشاور املاک در این منطقه به ما پیشنهاد دادند در ازای پرداخت مبلغی، مجوزهای لازم برای ساخت و ساز را می‌گیرند.

  شگردهای پیچیده
یکی از مالباختگان خرید زمین روستایی برای ویلاسازی هم به نکته جالبی اشاره می‌کند. علی رفیعی می‌گوید: در تحقیقاتی که انجام دادم متوجه شدم در بسیاری از روستاها برخی دهیاران و مشاوران املاک با صاحبان زمین همدست می‌شوند و سود مازاد حاصل از گرانفروشی زمین به دلیل تبلیغات کاذب را بین خودشان تقسیم می‌کنند. در هر منطقه دست‌هایی زیادی در کار است تا زمین، باغ و ملک بیشتر از ارزش واقعی خود به فروش برسد. فرد دیگری هم که به گفته خودش در منطقه‌ای نزدیک هشتگرد به نام تهران‌دشت زمینی را به مبلغ 400 میلیارد تومان خریداری و اقدام به ویلاسازی کرده است، می‌گوید: در این زمین ساختمان و استخر ساختم اما پس از مدتی متوجه می‌شود که آن بنگاه مال غیر را به من فروخته است. محمد رحمتی ادامه می‌دهد: با وجود این‌همه هزینه، دیگر هیچ حقی ندارم و صاحب اصلی زمین هم با توجه به ساخت و ساز انجام‌شده آن را به قیمت یک میلیارد برای فروش گذاشته است و من مانده‌ام و سرمایه کلانی که از دستم رفته است.

با کارشناس
  تخریب آخرین راه!
شاید اگر آمار و اطلاع‌رسانی گسترده‌ای از زمین‌های بدون مجوز ساخت و ساز در استان منتشر می‌شد و در اختیار مردم قرار می‌گرفت، اینقدر شاهد سوءاستفاده کلان دلالان برای عرضه زمین‌های کشاورزی و بدون مجوز نبودیم. تنها در شهرستان طالقان 92 درصد از زمین‌ها جزو منابع ملی و تنها 8 درصد باقیمانده جزو منابع خصوصی هستند. البته از این 8 درصد هم 90 درصد در حریم رودخانه یا راه واقع شده و غیرقابل ساخت و استفاده هستند. این آماری است که کارشناس ارشد مدیریت و برنامه‌ریزی استراتژیک در شهرستان طالقان عنوان می‌کند.
مهدی آهنگری می‌گوید:‌ امسال تخریب تعدادی از باغ‌ویلاهای طالقان صورت گرفته اما بسیاری این اقدام را مناسب نمی‌دانند؛‌ چرا که معتقدند ابنیه تخریب‌شده دوباره به اراضی کشاورزی تبدیل نخواهند شد. پس از این اقدام قوه قضاییه هم چند سؤال در ذهن مردم ایجاد شده است؟ اینکه چگونه اجازه داده می‌شود این باغ‌ویلاها در زمین‌های کشاورزی رشد کنند و ساخته شوند و بعد از سال‌ها حکم تخریب آنها صادر می‌شود؟ آیا در هنگام ساخت، متولیان امر به‌ویژه بخشداری‌ها و فرمانداری نمی‌توانند جلوی این ساخت و سازها را بگیرند؟ نقش دهیاری‌ها و شوراهای روستا در این زمینه چیست؟ بخشداری‌ها که دارای پلیس ساختمانی هستند و جهاد کشاورزی نیز تیم گشت در این خصوص دارد، برای پیشگیری از این تخلفات چه اقداماتی انجام می‌دهند؟ این کارشناس ارشد ضعف اداری را علت بخشی از این ناهماهنگی‌ها و تناقضات عنوان می‌کند و می‌گوید: در برخی از موارد مشاهده شده است، صاحب این ابنیه و دیوارکشی‌ها در هنگام ساخت مبالغی را پرداخت کرده‌اند.
آهنگری با تاکید بر اینکه طبق قانون، جهاد کشاورزی باید با تمام توان برای حفظ زمین کشاورزی بکوشد و با هرکس که زمین کشاورزی را از بین ببرد برخورد کند، ادامه می‌دهد: درباره اینگونه ساخت‌وسازها، دولت قبل طرحی ارائه کرد که هر شهروندی می‌تواند یک باغ‌ویلا به متراژ هزار متر مربع برای خود ایجاد کند. توجیه هم این بود که در باغ‌ویلا سبزیکاری و درختکاری با هدف بهبود فضای سبز انجام شود و به نوعی آبادانی به همراه داشته باشد. اما این تخریب‌ها به ایجاد زمین کشاورزی کمکی نمی‌کند، بلکه صدمه بیشتری به این زمین‌ها وارد کرده و چهره منطقه را نازیبا می‌کند. مسلم است که این ساختمان‌ها و ابنیه و دیوار‌کشی‌هایی که تخریب شده است دیگر به زمین کشاورزی تبدیل نمی‌شوند و اساسا در طالقان کشاورزی و باغداری به دلایل مختلف رونقی ندارد.
وی بیان می‌کند: قطعاً هزینه‌های اجتماعی و اقتصادی پیشگیری از ساخت و ساز غیرمجاز در زمین‌های کشاورزی کمتر از تخریب این باغ‌ها و ابنیه است. از سوی دیگر، مسئولان امر باید با بررسی‌های دقیق متوجه شوند چه چیزی باعث شده است که این باغ‌ویلاها و ساخت‌و‌ساز‌ها ایجاد شود و باید شجاعانه اعلام کنند ‌ساخت‌و‌سازها و ایجاد باغ‌ویلاها بخشی از نیاز جامعه  است. اگر این امر با رعایت قانون انجام شود، نه‌تنها به زمین‌های کشاورزی آسیب نمی‌رساند، بلکه می‌تواند موجب گسترش روستاهای گردشگرپذیر، ایجاد اشتغال و کسب درآمد پایدار برای مردم روستاها شود.
آهنگری تاکید می‌کند: بافت روستایی با شهرسازی عمودی (خانه‌های چندطبقه) همخوانی ندارد. از سوی دیگر، طرح‌های هادی و تفصیلی نیز محدودیت‌هایی در ساخت‌و‌ساز‌ها ایجاد کرده است که این محدودیت‌ها موجب ساخت‌و‌سازهای خارج از بافت و طرح شده است و عملا تعادلی بین عرصه و تقاضا وجود ندارد. شهرها و روستاهای بدقواره نتیجه این محدودیت ساخت‌و‌سازهاست که مرز بین محدوده کشاورزی، گردشگری، مسکونی و... را مشخص نکرده یا از بین برده است.
این کارشناس البته معتقد است همچنان ساخت‌‌وسازها ادامه دارند در نتیجه، این تخریب‌ها هم عامل بازدارنده نیست. باید در طرح‌های توسعه‌ای شهرستان مثل طرح هادی روستاها و طرح تفصیلی و طرح جامع و مصوبات بالادستی تجدید نظر شود تا مردم کمتر متضرر شوند.

با مسئول
  تخریب بناهای غیرمجاز در هر مرحله‌ای صورت می‌گیرد
البته رئیس کل دادگستری استان صدور حکم و رای برای تخریب بناهای غیرمجاز را منوط به زمان نمی‌داند و می‌گوید: در تخریب این بناها وضعیت ساخت‌و‌ساز و یا تکمیل بنا و گذشت زمان، مانع از اجرای دستور قضائی نیست. بناها و حصارکشی‌های ایجاد و ساخته شده در هر مرحله که باشند حسب مورد با حکم و یا دستور قضائی تخریب خواهند شد.
حسین فاضلی هریکندی درباره اینکه تخریب این بناها نمی‌تواند آنها را به وضعیت سابق بازگرداند، عنوان می‌کند: این مساله درست است اما در حال حاضر تمرکز ما تثبیت وضعیت پس از رهاسازی است و در این مرحله اجازه ساخت و ساز جدید هم داده نمی‌شود. البته برای جلوگیری از ساخت‌وسازها در همان مراحل اولیه نیازمند تمرکز بیشتر بر اقدامات پیشگیرانه و افزایش نظارت‌ها از سوی دستگاه‌های متولی هستیم. باید با استفاده از همه ظرفیت‌ها از جمله بسیج، دهیاری‌ها، شوراها و نهادهای مردمی از شکل‌گیری این ساخت‌وسازهای غیرقانونی جلوگیری کنیم.
وی تاکید می‌کند: یکی از اقدامات مهم که با همکاری دستگاه‌های امنیتی و انتظامی با جدیت پیگیری می‌شود شناسایی و بررسی نقش افرادی است که در پشت پرده این تغییر کاربری‌ها قرار دارند و به صورت شبکه‌ای و باندی نسبت به تفکیک غیرقانونی اراضی و فروش آن اقدام می‌کنند.

  نظارت بر ساخت‌وسازهای غیرقانونی، نیازمند اصلاح
البته وکیل پایه یک دادگستری در البرز هم درباره گلایه‌های مردمی نسبت به دریافت اطلاعات غلط هم مسئله جالبی را مطرح می‌کند. میثم یوسفی درباره قوانین مربوط به این مسئله می‌گوید: عملا اقدامات مالکان و املاکی‌ها که بر مبنای اطلاعات غلط (دروغ) است جرم محسوب نمی‌شود. چه اینکه اکثر اوقات خریداران هم از وضعیت املاک و غیر‌قانونی بودن ساخت اطلاع دارند اما توجهی به آن نمی‌کنند. وی با تاکید بر اینکه تغییر کاربری اراضی کشاورزی طبق قانون جرم محسوب می‌شود، بیان می‌کند: برهمین اساس هم تخریب ویلاها از سوی نهادها و سازمان‌ها حتی با گذشت زمان هم انجام می‌شود. یوسفی از نیاز به اصلاح قانون و اجرای دقیق و نظارت بر ساخت‌وسازهای غیرقانونی خبر می‌دهد و عنوان می‌کند:‌ در یک نگاه کلی ساخت ساختمان بدون پروانه یا برخلاف پروانه «تخلف» محسوب می‌شود نه «جرم» که منجر به جریمه است و برخورد قضایی ندارد. کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ و ۹۹ قانون شهرداری هم مرجع صالح رسیدگی به آنها هستند. اما در این میان سودآوری اقتصادی مطرح است و متولی مستقیمی برای نظارت و پیشگیری وجود ندارد به همین دلیل امکان مدیریت و پیشگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز فراهم نیست.

  2 نهاد پاسخگو برای تعیین محدوده ممنوعیت‌ها  
مدیرکل منابع طبیعی و آبخیزداری استان البرز نیز درباره گلایه‌های مطرح‌شده نسبت به اقدامات این اداره کل در تخریب بناهای احداث‌شده به همشهری می‌گوید: خریداران زمین موظف‌ هستند از ابتدای کار خود تحقیقات لازم را انجام بدهند. این تحقیقات می‌تواند از سازمان جهاد کشاورزی و اداره کل منابع طبیعی صورت بگیرد تا آنها را نسبت به محدوده اراضی ملی و اراضی کشاورزی آگاه کند.
حامد فرضی می‌افزاید: در روستاها نیز اعضای شورا و دهیارها کاملا به این مسئله اشراف دارند و می‌توانند به خریداران کمک کنند. اما متاسفانه در برخی از موارد از سوی دهیاران و اعضای شورای روستاها تخلفاتی صورت می‌گیرد که این موضوع را نمی‌توان رد کرد و گلایه‌های مردمی از رسیدن اطلاعات ناقص و غیرصحیح درست است. در این شرایط، بهتر است مردم به ‌ویژه خریداران با مراجعه به جهاد کشاورزی و منابع طبیعی اطلاعات درست را دریافت کنند. فرضی درباره انتقادات مطرح‌شده از نبود نقشه‌ای جامع از اراضی و منابع ملی و طبیعی هم اظهار می‌کند: این نقشه وجود دارد و اگر دهیاران و اعضای شورای شهر تقاضا کنند در اختیارشان قرار داده می‌شود. در این باره هم بهتر است مردم هنگام مراجعه به دهیاری‌ها درخواست تأیید زمین مورد نظرشان از روی این نقشه‌ها را داشته باشند.
   
تجاوز به حریم منابع طبیعی و ساخت‌وساز در اراضی کشاورزی در حالی تخلف قانونی به حساب می‌آید که در کنار آن باید نظارت بر اجرای این قوانین هم پیش از هر اقدامی وجود داشته باشد. مدیران استانی وظیفه مردم را کسب اطلاعات لازم برای معاملات‌شان می‌دانند اما روند مشخصی برای کسب اطلاعات به خریداران ارائه نمی‌شود و از سویی خسارت‌دیدگان هم معتقدند عواملی در چنین معاملاتی دخیل هستند تا سود حاصل از آن را به جیب افراد مشخصی برساند. بخشی از صحبت‌های مردمی در بازدید میدانی از روستای زیدشت هم با همین گلایه‌ها همراه شد. آنها می‌گفتند مافیای واگذاری این اراضی تنها فروشندگان زمین و مشاوران املاک نیستند و برخی نهادها هم در از بین رفتن سرمایه‌های اقتصادی خریداران نقش مهمی دارند. آنها به ممنوعیت کشاورزی، دامداری و استفاده از کود شیمیایی و حتی ساخت ماهی‌سرا به دلایلی از جمله آلوده کردن آب شرب سد طالقان در روستای زیدشت اشاره و عنوان می‌کنند که این شرایط باعث می‌شود، زمین‌های کشاورزی در آن منطقه بی‌ارزش شده و مردم اقدام به فروش کنند. همچنین کسانی که طی ماه‌های اخیر با خرابی ویلاهایشان مواجه شدند، پس از گذشت مدتی چاره‌ای جز فروش زمین‌هایی که دیگر هیچ فایده‌ای برایشان ندارد، نخواهند داشت. آنها همچنین می‌گویند که طی سال‌های اخیر یکی از ادارات استان بخشی از زمین‌های کشاورزی را خریداری و اقدام به شهرک‌سازی کرده و در حال حاضر واحدهای این شهرک با چشم‌انداز سد طالقان به قیمت نجومی فروخته می‌شود.
به همین دلیل است که انتظار می‌رود در بلبشو و نابسامانی‌های خرید و فروش زمین‌های بدون مجوز ساخت در مناطق بکر روستاهای البرز، سرمایه‌گذاران و خریداران حداقل قبل از خرید و معامله زمین، باغ حتی ویلا با مراجعه به نهادهای مربوطه از جمله کشاورزی و منابع طبیعی و البته استفاده از کارشناسان حقوقی و افراد مطلع در امور خرید و فروش زمین و باغ در جریان مجوزهای ساخت‌و‌ساز و نقشه اراضی ممنوع قرار بگیرند و بدون اطلاع دست به ساخت‌و‌ساز بدون مجوز و غیرقانونی نزنند. هرچند این اطلاعات در دسترس خریداران نیست و آنها باید برای کسب آگاهی به سازمان‌هایی مانند منابع طبیعی و جهادکشاورزی بروند که معمولا این رویه در معاملات ملک مرسوم نیست.