سقف افزایش اجاره‌بها تا پایان کرونا

با مصوبه ستاد مقابله با کرونا، قراردادهای اجاره‌بها تا 3ماه پس از پایان کرونا تمدید شد و درصد افزایش قیمت برای تمدید این قراردادها نباید در تهران از ۲۵درصد، در کلانشهرها از ۲۰درصد و در سایر شهرها از ۱۵درصد بیشتر باشد. این خبر را حسن روحانی، رئیس‌جمهور در جلسه دیروز ستاد ملی مقابله با کرونا اعلام و تأکید کرد: این مصوبه تا 3‌ماه بعد از زمانی که وزارت بهداشت و درمان، خاتمه حالت اضطرار کرونا را اعلام کند، ادامه دارد و بعدازآن امکان تغییر توافقی قراردادها وجود خواهد داشت.
به‌گزارش همشهری، ستاد مقابله با کرونا در نشست فروردین‌ماه امسال، در بررسی پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مبنی بر تمدید 6ماهه قراردادهای اجاره سررسید شده، نهایتا با تمدید دوماهه این قراردادها تا ابتدای تیرماه موافقت کرد؛ چراکه طبق استدلال این ستاد، جمعیت کسانی که از درآمد اجاره امرارمعاش می‌کنند نیز قابل‌توجه است و با تمدید 6ماهه قراردادها، این افراد نیز تحت‌تأثیر قرار خواهند گرفت. حالا اما، در شرایطی که الزام قانونی مصوبه قبلی ستاد مقابله با کرونا برای تعیین تکلیف قراردادهای اجاره به پایان رسیده است، مصوبه دیگری از سوی این ستاد ابلاغ شده که قرار است با شرایطی متفاوت‌تر، ثبات نسبی بازار اجاره تا پس از دوره کرونا را تضمین کند.

سقف‌شکنی در بازار اجاره ممنوع
وزیر راه و شهرسازی در تشریح مصوبه اخیر ستاد مقابله با کرونا در بازار اجاره، می‌گوید: مصوبه ستاد مقابله با کرونا پیرو مصوبه قبلی برای تمدید دوماهه قراردادهای اجاره بوده و این بار قراردادها را تا سه‌ماه بعد از پایان شرایط کرونا که وزارت بهداشت آن را اعلام خواهد کرد، تمدید می‌شود. محمد اسلامی با اشاره به الزامات ساماندهی بازار اجاره می‌افزاید: از امروز تمام معاملات بازار مسکن، حتی آنهایی که در خارج از دفاتر مشاور املاک انجام‌ می‌شود، باید در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و کد رهگیری دریافت کنند و تا پایان دوره کرونا مانند قراردادهای اجاره قبلی مشمول مصوبه جدید ستاد هستند. به گفته اسلامی، براساس این مصوبه، سقف مجاز افزایش قیمت در قراردادهای اجاره نسبت به قرارداد سال قبل، در شهر تهران ۲۵درصد، در کلانشهرها ۲۰درصد و در سایر شهرها ۱۵درصد است. از اظهارات وزیر راه و شهرسازی چنین برمی‌آید که ابزار بازدارنده در مورد مصوبه تعیین سقف اجاره‌بها این است که مراجع قضایی و دادگاه برای مستأجرانی که از طرف صاحب‌خانه مجبور به پرداخت اجاره‌بهای بیشتر می‌شوند، حکم تخلیه صادر نخواهد کرد.

تکالیف مستأجر
در اغلب کشورهای پیشرفته که نظام اجاره‌داری شفاف و جامعی دارند، بیشترین حمایت‌ها از مستأجران انجام می‌شود و ضمن اینکه مالک کمترین حقی در افزایش رقم اجاره‌بها دارد، گاهی حتی در پرداخت کمیسیون عقد قرارداد اجاره نیز مستأجر مبلغی نمی‌پردازد. البته در همین نظام اجاره‌داری مستأجر محور، موجر می‌تواند در مقابل کوتاهی مستأجر در عمل به قرارداد یا پرداخت اجاره‌بها، به پشتوانه قانون، خواستار تخلیه ملک شود. به گزارش همشهری، در مصوبه فعلی ستاد مقابله با کرونا نیز که به‌نظر می‌رسد با نگاهی به نظام اجاره‌داری کشورهای دیگر و عملکرد آنها در دوره کرونا تدوین شده است، تبصره‌هایی گنجانده شده که تلاش می‌کند روابط موجر و مستأجر را تا حدودی متعادل کند. وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: نخستین تبصره این است که اگر مستأجری تکالیف خود را انجام ندهد و دادگاه حکمی صادر کرده باشد، مستأجر موظف است ظرف ۲‌ماه واحد را تخلیه کند و براساس تبصره دوم، چنانچه مالکی به شکل رسمی ملک خود را در این دوره فروخته باشد، مستأجر موظف است ظرف 2ماه نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. آنگونه که از گفته‌های اسلامی برمی‌آید: در تبصره دیگری نیز تمهیداتی اندیشیده شده تا برای قراردادهایی که خارج از دفاتر مشاور املاک منعقد می‌شوند نیز کد رهگیری صادر شود تا تمام معاملات املاک و مستغلات کشور در یک سامانه ثبت شود.

   مصوبه اجاره لازم‌الاجراست
در حالی بر اساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا، سقف افزایش قیمت در قراردادهای اجاره در تهران 25 درصد، در کلان‌شهرها 20 درصد و در سایر نقاط شهری 15 درصد تعیین شده که بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در خرداد 1399 نشان می‌دهد نرخ تورم سالانه بازار اجاره در شهر تهران به 27.6 درصد و در کل مناطق شهری 30.7 درصد رسیده و از نرخ تورم کل عبور کرده است. از این منظر مصوبه ستاد مقابله با کرونا می‌تواند برای خانوارهایی که از محل دریافت اجاره‌بها معیشت می‌گذرانند مشکل‌ساز شود؛ اما به‌واسطه اینکه زمان اجرای این مصوبه محدود به دوره کروناست و ارزش املاک استیجاری نیز به‌واسطه ذات سرمایه‌ای ساختمان در مقابل کاهش ارزش ریال و رشد تورم حفظ می‌شود، می‌توان امیدوار بود حتی موجرانی که درآمد اصلی آنها از اجاره تأمین می‌شود نیز با این قانون همراهی کنند. گرچه برخی از مفاد مصوبه فعلی ستاد مقابله با کرونا در قانون فعلی موجر و مستأجر وجود ندارد و براساس رأی دیوان اداری، گرفتن کد رهگیری نیز برای قراردادهای بازار مسکن اجباری نیست، اما به‌موجب اینکه مصوبات ستاد مقابله با کرونا در حکم قانون بوده و بر قوانین قبلی مقدم است، رعایت این مصوبه نیز برای همه لازم‌الاجرا خواهد بود. وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: اکنون شرایط خاصی در کشور حکمفرماست و تنظیم‌گری مقرراتی برای این است که به جامعه آرامش بدهد تا مالک و مستأجر بتوانند با آرامش به تفاهم برسند. آنگونه که از گفته‌های اسلامی برداشت می‌شود، در اجرای مصوبه اخیر برای بازار اجاره، اصل بر توافق موجر و مستأجر در چارچوبی مشخص گذاشته شده و ابزار قانونی برای حمایت از اجرای این مصوبه نیز خودداری از صدور حکم تخلیه برای مستأجرانی است که صاحبخانه آنها متقاضی افزایش اجاره‌بها خارج از این مصوبه را داشته باشد. اسلامی همچنین از تصویب بسته حمایتی بازار مسکن در جلسات بعدی ستاد مقابله با کرونا خبر داده است که رونق تولید و عرضه مسکن را دربرمی‌گیرد و حمایت و پشتیبانی از مستأجران نیز در آن دیده شده است.