مشکل متورم بازار مسکن
هادی حق‌شناس _ کارشناس اقتصاد مسکن
همه دولت‌ها در حوزه مسکن اقداماتی انجام داده‌اند و یکی از اولویت‌های همه آنها زمینه‌سازی برای تأمین مسکن مناسب برای دهک‌های متوسط رو به پایین بوده است چراکه دهک‌های ثروتمند به هر نحوی می‌توانند مسکن موردنیاز خود را تأمین کنند؛ اما دهک‌های کم‌درآمد همواره تحت تأثیر یک عامل کلان، ناتوان از خرید مسکن هستند و در مقاطع مختلف باید به روش‌هایی از سوی دولت حمایت شوند. این عامل کلان در اقتصاد ایران نرخ تورم بالاست که از یک‌سو پیوسته قدرت خرید دهک‌های کم‌درآمد را کاهش می‌دهد و فرصت خرید مسکن آنها را می‌سوزاند و از سوی دیگر کمک‌های دولت در بازار مسکن را تا حد یک مُسکن کاهش می‌دهد. برای تحلیل وضعیت بازار مسکن و دسترسی افراد به این نیاز اساسی، شاخص‌های مختلفی وجود دارد که با توجه به آنها می‌توان عوامل نابسامانی این بازار را پیدا کرد. در یک اقتصاد غیرمتورم و کارآمد، مانند اغلب کشورهای توسعه‌یافته، معمولاً درآمدهای یک دهه کار سرپرست خانوار می‌تواند تأمین‌کننده مسکن متناسب با جایگاه خانوار باشد؛ یعنی افراد نهایتاً با پس‌انداز 120 ماه حقوق خود می‌توانند یک مسکن مطلوب تأمین کنند اما در شرایط فعلی که حداقل دستمزد در کشورمان با حداقل میانگین قیمت مسکن تفاوت بسیار معناداری دارد، عملاً اگر یک حقوق‌بگیر درآمد 30سال خود را به نرخ روز پس‌انداز کند بازهم به‌سختی می‌تواند خانه‌ای در مناطق متوسط و حتی پایین خریداری کند.
یکی از دلایل این ناتوانی حقوق‌بگیران و دهک‌های متوسط رو به پایین برای خرید خانه، همان نرخ تورم متواتر است که درباره آن صحبت شد، اما آنچه به اثرگذاری این نرخ تورم دامن می‌زند، نبود یک پشتیبان قوی به نام بانک برای کمک به خانه‌دار شدن این افراد است. در حوزه مسکن ایران، میان سه ضلع بازار مسکن یعنی مصرف‌کننده، سازنده و دولت، یک حلقه مفقوده وجود دارد؛ زیرا دولتی که باید مقررات و قواعد حاکم در این مثلت را تنظیم کند، برای تنظیم منابع و زمین دچار مشکل است و هم‌زمان، نرخ پول نیز مرتباً تغییر می‌کند و همیشه قیمت تمام‌شده تولید مسکن در حال افزایش است درنتیجه سیاست‌های دولت هم مرتباً دستخوش تغییرات می‌شود. برای همین است که برنامه‌های مسکنی یک‌بار در قالب مسکن مهر، یک‌بار مسکن اجتماعی و حمایتی و یک‌بار در قالب مسکن ملی مطرح می‌شود در حقیقت تعدد این طرح‌ها بیانگر این نکته مهم است که حوزه مسکن ایران با یک نسخه خاص قابل‌درمان نیست و در هر مقطع باید سیاستی جداگانه اتخاذ شود. جدای از اینکه طرح‌های مسکنی مزیت‌ها و معایب خاص خود را دارند؛ یکی از نکات مغفول این است که ما به‌جای ادامه دادن طرح بازآفرینی شهری و احیای بافت‌های فرسوده و تنظیم بازار مسکن از این محل، به سراغ ساخت مسکن جدید در اراضی جدید می‌رویم؛ غافل از اینکه ساخت مسکن جدید یعنی نیاز به زیرساخت جدید و افزایش قیمت تمام‌شده تولید مسکن، درحالی‌که در بافت فرسوده، زیرساخت‌ها مهیاست و قیمت تمام‌شده مسکن برای دولت پایین‌تر است.
از این گذشته مسکن در اقتصاد ایران یک کالای سرمایه‌ای است و وجود 2.5 میلیون خانه خالی نیز نشان‌دهنده همین است که مردم در کنار سایر کالاهای سرمایه‌ای به‌خصوص ارز و طلا، مسکن و زمین را به‌عنوان پناهگاهی امن برای پول‌های خود قبول کرده‌اند. در این شرایط تا زمانی که قدرت نقدینگی وارد شده به بازار مسکن بیش از عرضه باشد، تقاضای مصرفی قادر نیست در رقابت با سرمایه‌گذاران، مسکن موردنیاز خود را خریداری کند. در شرایط فعلی، تکالیفی که رئیس‌جمهور برای دستگاه‌های مختلف تعیین کرده تا بازار مسکن ساماندهی شود، طبق قانون لازم‌الاجراست؛ اما تا وقتی فضای اقتصاد کلان متورم باشد، تحقق هدف‌گذاری‌های دولت برای حل معضل مسکن کار سختی است. ما همواره در دوره‌های چندساله شاهد افزایش قیمت مسکن هستیم و محدود به دولت خاصی هم نیست؛ چراکه وقتی حجم پول و تورم تغییر می‌کند، نقدینگی به سراغ مسکن هم می‌آید و به رشد قیمت‌ها دامن می‌زند. پس برای ساماندهی مسکن ابتدا باید نرخ تورم را کنترل کرد و در ادامه با مساعد کردن فضای کسب‌وکار زمینه را برای تولید انبوه مسکن فراهم آورد.
