کوچ اجاره مسکن به حاشیه کلانشهرها

افزایش نرخ رهن و اجاره و تثبیت قدرت خرید مشتریان، موجب انتقال تقاضا از مناطق شمالی به مرکز و جنوب شهر و درنهایت شهرک‌های اطراف تهران شده است. با حسام عقبایی- رئیس اتحادیه مشاورین املاک-گفت‌وگو کرده‌ایم.

راهکار عرضه 2میلیون و 500هزار واحد مسکونی خالی به بازار چیست؟ 
برای عرضه واحدهای مسکونی خالی که قابل سکونت است، دولت باید با وضع قوانین و دریافت مالیات‌های سنگین، مالکان اینگونه واحدهای مسکونی را ناچار به عرضه خانه‌های خالی به بازار کند؛ گرچه برخی از این واحدهای مسکونی به حدی لوکس، لاکچری، مدرن و دارای قیمت‌های بسیار بالاست که حتی طبقات متوسط جامعه نیز که فاقد مسکن هستند، قدرت رهن و اجاره اینگونه واحدها را ندارند، چه برسد به اینکه حتی درصورت عرضه این واحدهای مسکونی به بازار نیز خواستار خرید اینگونه واحدهای لوکس باشند. با این شرایط در حوزه تولید مسکن عقب هستیم. با توجه به اینکه کشوری با آمار سالانه نزدیک به 800هزار تا یک میلیون ازدواج هستیم و طی 2سال باید حداقل 2میلیون خانه به آمار واحدهای تولیدی اضافه شود، حتی عرضه 2میلیون و 500هزار خانه خالی کنونی به بازار نیز درد چندانی از متقاضیان خرید مسکن دوا نمی‌کند. با وجود این دولت باید تلاش خود را برای ورود این واحدها به شبکه عرضه انجام دهد و نباید از این موضوع غافل شود.

وضعیت امسال بازار رهن و اجاره مسکن چگونه بود؟
در نیمه نخست امسال، نرخ متوسط رشد قیمت رهن و اجاره واحدهای مسکونی حدود 30درصد بوده است، اما با توجه به اینکه در نیمه دوم هر سال شاهد کاهش جابه‌جایی و تقاضا در بازار رهن و اجاره و پیشی‌گرفتن عرضه از تقاضا هستیم، معمولا پس از بازگشایی مدارس، فرارسیدن فصل زمستان و نزدیکی به عید، تقاضا برای جابه‌جایی مستأجران به حداقل خود می‌رسد و متقاضیان بازار رهن و اجاره نیز تلاش می‌کنند تا قبل از مهرماه و بازگشایی مدارس، قراردادهای رهن و اجاره واحد مسکونی مورد نیاز خود را منعقد کنند. با این شرایط به‌نظر می‌رسد اکنون ثباتی نسبی را در بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی شاهد هستیم که حداقل تا پایان امسال تداوم خواهد یافت.

گرانی واحدهای مسکونی و اجاره بها تا چه حد در انتقال تقاضای مسکن در مناطق مختلف تاثیر داشته است؟
این موضوع همیشه وجود داشته است. بدیهی است وقتی افزایش قیمتی در خرید و اجاره مسکن صورت می‌گیرد، مستأجرانی که در مناطق شمالی کلانشهرهایی مانند تهران سکونت دارند یا تقاضای خرید مسکن در این مناطق را دارند به‌دلیل کاهش قدرت خود قادر به خرید یا اجاره مسکن در اینگونه مناطق نیستند و به ناچار تقاضای خود را به مناطق مرکزی شهر منتقل می‌کنند. این رویه در مورد متقاضیان خرید و مستأجران در مرکز و جنوب تهران نیز وجود دارد و در نهایت تقاضای افرادی که قدرت خرید یا اجاره مسکن در تهران را ندارند به‌ناچار به حاشیه این کلانشهر و شهرک‌های اقماری مانند پرند، پردیس و... منتقل می‌شود. در واقع کوچ تقاضای خرید و اجاره‌بها در مناطق مختلف تهران و درنهایت به حاشیه این کلانشهر را شاهد بوده‌ایم. مطمئنا افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها به حاشیه‌نشینی کلانشهرها کمک می‌کند، اما آماری در زمینه تأثیر کاهش قدرت خرید مردم و رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها بر انتقال تقاضای خرید و اجاره به شهرک‌های حاشیه تهران نداریم.