آجر روی آجر

شبنم سید مجیدی_روزنامه نگار

طرح مسکن ملی برای خانه‌دار کردن بی‌خانمان‌ها بالاخره از ‌ماه گذشته در کشور کلید خورد. البته در سال‌های اخیر طرح‌های مختلفی در مورد مسکن اجرا یا تدوین شده و در نهایت یا آن طرح‌ها مثل مسکن مهر نتوانستند به هدف اصلی خود دست یابند یا آنکه از آنها استقبال نشد. حال به‌نظر می‌رسد که عصاره همه آنها در طرح ملی مسکن پیاده شده است. طرح‌های پیشین مسکن مثل طرح مسکن مهر، طرح بازآفرینی بافت‌های فرسوده و طرح مسکن اجتماعی یا حمایتی همگی در قالب طرح جدید مسکن ملی تعریف شده‌اند و دولت با تجمیع همه آنها در طرح ملی مسکن از کنار برنامه‌های پیشین که هر کدام موانعی را بر سر راه داشتند، گذشته است. در مورد طرح جدید مسکن ملی اعلام شده است که 130هزار واحد آن در بافت فرسوده خواهد بود و در کنار آن، طرح مسکن برای کارکنان دولت نیز به اجرا گذاشته می‌شود. نگاهی به طرح‌های مسکن در سال‌های اخیر نشان می‌دهد که هر بار دولت در این زمینه ورود کرده است، نتوانسته به هدف نهایی دست یابد.

مسکن اجتماعی و استیجاری
  هدف از اجرا:‌ این طرح از سوی وزارت راه و شهرسازی برای کاهش هزینه خانوار‌های اجاره‌نشین در بخش مسکن، رونمایی شد.

  زمان اجرا: طرح مسکن اجتماعی در سال 1392تدوین شد و در سال 1395در هیأت دولت به تصویب رسید. قرار بود این طرح دوساله به سرانجام برسد اما هنوز آغاز نشده است.

تعداد خانه‌های هدف ساخت: 900هزار واحد مسکونی
نحوه اجرا: طرح مسکن اجتماعی در 2بخش مسکن حمایتی و استیجاری ارائه شد. در بخش اول، دولت مبلغی به‌عنوان کمک اجاره و در بخش دوم، دولت تامین زمین برای ساخت مسکن استیجاری را برعهده می‌گیرد. در این طرح، وزارت راه و شهرسازی از همه ادارات دولتی و حتی شهرداری‌های سراسر ایران درخواست کرد تا زمین‌های دولتی را برای ساخت‌وساز خانه‌های استیجاری در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دهند.

شرایط متقاضیان برای مسکن اجتماعی: افراد سرپرست خانوارهای کم‌درآمد که خود و افراد تحت تکفل آنان از سال 90فاقد واحد مسکونی با دوام یا وام مسکن بوده و از سال 1357از هیچ‌یک از امکانات دولتی یا امکانات نهادهای عمومی غیردولتی مربوط به تامین مسکن شامل زمین، واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه‌ای خرید و یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند. همچنین متقاضیان باید دارای حداقل 5سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا باشند.

تسهیلات ارائه شده: در طرح مسکن استیجاری، علاوه بر ارائه زمین‌های رایگان، هزینه صدور پروانه و مجوزها 50درصد کاهش می‌یابد. همچنین 25میلیون تومان وام با نرخ سود صفر درصد و مصالح ساختمانی با تخفیف 30درصد در اختیار پیمانکاران قرار می‌گیرد. کمک هزینه اجاره خانوارهای کم‌درآمد ماهانه به‌ترتیب تا 2میلیون ریال برای شهرهای زیر ۵۰۰هزار نفر و تا 4میلیون ریال با افزایش سالانه ۱۰ درصد برای شهرهای بالای ۵۰۰ هزار نفر تعیین می‌شود که پس از تأیید قرارداد اجاره دراختیار مالکین قرار داده می‌شود. خانوارهای شامل این بند تا 5سال درصورت تأیید ادامه وضعیت درآمدی توسط مراجع ذی‌ربط، مجاز به استفاده از این کمک‌ هزینه هستند.

  موانع اجرا: با تغییرات در وزارت راه و شهرسازی و روی کار آمدن وزیر جدید، این طرح با مخالفت مواجه شد. محمد اسلامی- وزیر راه و شهرسازی- از طرح مسکن اجتماعی با عنوان تجربه ناموفق کشورهای اروپایی و آمریکایی نام برد. مشخص نبودن منبع تامین مالی این طرح از دیگر موانع اجرای آن به‌شمار می‌آید. همچنین مقاومت دستگاه‌های اجرایی در واگذاری زمین‌های دولتی یکی از چالش‌های اصلی بوده است.

مسکن ویژه بازآفرینی شهری
  هدف از اجرا: نوسازی محله‌های بافت فرسوده هدف توسط وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه‌های درگیر مانند شهرداری‌ها و وزارت کشور. محلات هدف این برنامه 19میلیون نفر ازجمعیت شهری کشور را در خود جای داده‌اند. بر این اساس، همه خانه‌ها تخریب و محل کاملاً بازسازی می‌شود و براساس نقشه شهری، بیمارستان، کلانتری، پارک و دیگر نیازهای شهری مشخص و ساخته می‌شود.

  زمان اجرا: این طرح از بهمن 1396آغاز شد و قرار بود تا سال 1400با 123هزار میلیارد تومان هزینه به پایان برسد.

تعداد خانه‌های هدف ساخت: 2700محله فرسوده در سراسر کشور

 نحوه اجرا: برآورد کل بودجه مورد نیاز برای اجرای این برنامه در 5 سال جمعا ۱۲۳ هزار میلیارد تومان بوده که قرار است ۳۸ هزار میلیارد تومان از سوی دولت، ۴۸ هزار میلیارد تومان از سوی بخش خصوصی (با تأکید بر مشارکت توسعه‌گران) و ۳۷ هزار میلیارد تومان از سوی شهرداری‌ها برای اجرای این برنامه تامین شود.

شرایط متقاضیان برای بازآفرینی شهری: ارائه 4مورد برای اخذ تسهیلات، الزامی است. نقشه موقعیت ملک در بافت فرسوده، پروانه ساختمانی، سند مالکیت ملک، مدارک شناسایی مالک یا مالکین.

تسهیلات ارائه شده: کاهنده‌های قیمت تمام‌شده مسکن همچون پروانه رایگان و تخفیف انشعابات از تسهیلات ارائه‌شده است. وام نوسازی نیازی به سپرده‌گذاری ندارد. نرخ سود 9درصد است و به میزان سقف تسهیلات مشارکت مدنی دوره ساخت به‌ترتیب در تهران و سایر کلانشهرها به ازای هر واحد مسکونی تا سقف 50میلیون تومان و در مراکز استان‌ها و سایر شهرها تا سقف 40میلیون تومان به متقاضیان پرداخت می‌شود.

  موانع اجرا: عملاً سازنده‌ها از ورود به این طرح استقبال نکردند و حتی یکی دو شرکت هماهنگ شده از طرف دولت برای اجرای پایلوت بازآفرینی که 2 سال پیش در تهران برای نوسازی بافت فرسوده دست به‌کار شدند، سال گذشته به‌خاطر آنچه «حاشیه سود پایین و ناهماهنگی در دولت برای اجرای طرح» عنوان شد، از طرح خارج شدند.

مسکن اقساطی برای کارکنان دولت
هدف از اجرا: رفع دغدغه بخشی از مسکن اولی‌ها و کارمندان جوان دولت که با این طرح بتوانند صاحب خانه شوند.

زمان اجرا: پیشنهاد طرح در سال 1392و تدوین و نهایی شدن آن در سال 1398

تعداد خانه‌های هدف ساخت: سالانه یک میلیون واحد مسکونی

نحوه اجرا: دولت در این طرح از محل زمین‌های تحت مالکیت خود با سازنده‌های حاضر به مشارکت در طرح، ساخت‌وساز مشارکتی انجام می‌دهد تا واحدهای سهم دولت به کارمندان داده شود و واحدهای سهم سازنده نیز در اختیار او برای فروش با قیمت دلخواه در بازار معاملات ملک قرار بگیرد. در طرح «تام کاد» از وام ساخت چه به شکل وام یارانه‌ای شبیه وام‌های ۴ تا ۹ درصدی مسکن مهر و چه به‌صورت وام آنی با نرخ سود  ۱۸ درصد، خبری نیست بلکه سازنده‌های دارای بنیه مالی با قابلیت سرمایه‌گذاری میان‌مدت، اجازه ورود به طرح را دارند. قطع ارتباط طرح تامین مسکن کارمندان دولت با تسهیلات بانکی، فقط به سمت عرضه محدود نمی‌شود. برای کارمندان به‌عنوان متقاضیان مسکن نیز در این طرح تسهیلاتی از محل شبکه بانکی تدارک دیده نشده است.

شرایط متقاضیان: اعلام نشده است.

 تسهیلات ارائه شده: کارکنان دولت به‌مدت 5سال، بخشی از حقوق خود را پرداخت می‌کنند. سپس 2سال صبر می‌کنند تا خانه‌ای که توافق شده ساخته شود. بقیه مبلغ خانه در اقساط ۱۷ ساله پرداخت می‌شود که بنا به نوع انتخاب مسکن، مبلغ اقساط بین ۲۰ تا ۴۰ درصد حقوق کارکنان خواهد بود.

موانع اجرا: بعید است طرح جدید که دست‌کم امتیاز «تسهیلات ساخت» را هم ندارد، بتواند مورد استقبال سازندگان برای اجرا قرار بگیرد. عدم‌نیازسنجی از دیگر مشکلات این طرح است. فقط ۸ درصد از جامعه مستأجرها در ایران، کارمند دولت هستند بنابراین کارمندان دولت سهم معناداری از جامعه متقاضی مسکن ندارند.

مسکن ملی
  هدف از اجرا: دسترسی گروه‌های هدف یعنی اقشار کم‌درآمد به مسکن مناسب براساس حمایت‌های مالی و در قالب تسهیلات حمایتی به‌عنوان هدف این طرح عنوان شده است.

تعداد خانه‌های هدف ساخت: 900هزار؛ شامل 500هزار مسکن مهر باقی مانده و 400هزار مسکن در قالب طرح اقدام ملی

  مدت زمان اجرای طرح: این طرح از 21آبان 1398با آغاز ثبت‌نام اولیه در 10شهر آغاز شد و قرار است ظرف 2سال به سرانجام برسد.

نحوه اجرا: یک شرکت مشترک بین بنیاد مسکن و بانک مسکن راه‌اندازی می‌شود و مصالح ساختمانی به شکل انبوه خریداری و به پروژه‌های ساخت‌وساز مسکن تزریق می‌شود. با آغاز این طرح در مهرماه 1398حدود 11هزار نفر برای آن ثبت نام کردند. تمام اعتبارات این پروژه را مصرف‌کننده نهایی تامین می‌کند اما تسهیلاتی تعریف شده و زمین را بنیاد مسکن در اختیار مصرف‌کنندگان قرار می‌دهد. تفاوت این طرح با مسکن مهر در این است که قبل از آغاز ساخت واحد مسکونی، تقاضا برای ساخت بررسی می‌شود. همچنین قبل از ساخت واحدهای مسکونی مکان‌های دارای تقاضا شناسایی می‌شود.

شرایط متقاضیان برای مسکن ملی: کسانی که از اول فروردین 1384فاقد مالکیت مسکونی بوده باشند. از ابتدای انقلاب تا‌کنون از هیچ‌یک از امتیازات دولتی در بخش املاک و تسهیلات استفاده نکرده باشند. متاهل باشند. حداقل 5سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا داشته باشند.

تسهیلات ارائه شده: در این طرح وام مسکن 75میلیون تومانی با سود 18درصد بدون نیاز به سپرده‌گذاری ارائه می‌شود. متقاضیان باید در زمان اولیه، هزینه جزئی هنگام ثبت‌نام پرداخت کنند. بعد از تأیید نهایی وضعیت متقاضیان 30تا 50میلیون تومان در بانک مسکن سپرده‌گذاری می‌کنند. 2دهک اول مانند اقشار کم‌درآمد شامل افراد تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی نیازی به آورده اولیه ندارند. افرادی که زمین در اختیار دارند به‌صورت انفرادی اقدام به ساخت می‌کنند و تسهیلات به آنها ارائه می‌شود اما در ساخت گروهی که از زمین‌های دولتی استفاده می‌شود، از انبوه‌سازان استفاده می‌شود. قیمت تمام‌شده هر مترمربع مسکن در این پروژه بین 1.5تا 2.5میلیون تومان برآورد شده است. همچنین در کلانشهرها این رقم حداکثر 3.5میلیون تومان خواهد شد.

موانع احتمالی اجرای پروژه: کمبود بودجه یکی از دلایل اصلی شکست احتمالی این پروژه می‌تواند باشد.همچنین سازنده‌های مسکن، تجربه مناطق بی‌آب و برق و خدمات در مسکن مهر را دارند و طرح‌های دولتی خانه‌سازی را با آن قضاوت می‌‌کنند و حاضر به ورود به باتلاق مشابه نمی‌شوند.

مسکن مهر
  هدف از اجرا: هدف از این طرح خانه‌دار کردن قشرهای کم‌درآمد بود که طبق آن دولت با واگذاری قطعه زمین رایگان سعی داشت خانه‌سازی را تشویق کند.

زمان اجرا: این طرح در سال 1386آغاز شد و طبق وعده دولت قرار بود
 دو ساله تمام شود اما با گذشت 12سال هنوز به پایان نرسیده است.

تعداد خانه‌های هدف ساخت: 2میلیون و 200هزار
نحوه اجرا: در فاز اولیه ساخت مسکن مهر دولت به‌صورت مشخص خود سازنده مسکن مهر بود و با انتخاب پیمانکاران و نظارت‌های رایج ساخت‌وساز در نحوه اجرای کار نظارت می‌کرد. پس از مدتی دولت سیستم یکپارچه اجرا و نظارت خود را به بخش خصوصی منتقل ساخت و با قراردادن زمین‌های محدوده مسکن مهر به تعاونی‌ها صرفاً خدمات خود را به ارائه نقشه و نظارت تقلیل داد.

شرایط متقاضیان مسکن مهر: متقاضی متاهل یا سرپرست خانوار و افراد تحت تکفل وی فاقد مسکن یا زمین ملکی بوده و قبلاً از هیچ‌یک از امکانات دولتی مربوط به تامین مسکن شامل زمین یا واحد مسکونی یا تسهیلات یارانه‌ای خرید یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند. حداکثر متوسط زیربنای ساختمان در هر مجموعه 75مترمربع است. در شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت متقاضیان در شهرک‌های اقماری سازماندهی می‌شوند. متقاضیان باید حداقل دارای 5سال سابقه سکونت در شهر محل تقاضا باشند. برای مهاجران از شهرهای بزرگ این مدت به یک سال کاهش یافته است.

تسهیلات ارائه شده به متقاضیان: تسهیلات مسکن مهر در آغاز 15میلیون تومان بود که بعد به 20میلیون تومان افزایش یافت. نرخ سود تسهیلات طرح مسکن مهر برای همه نقاط کشور به جز شهر تهران و مراکز استان‌ها 4درصد درنظر گرفته شد. در تهران این سود 9درصد و در مراکز استان‌ها 7درصد بود. بازپرداخت این وام‌ها در ابتدا 15ساله بود و بعد به 20و 25سال افزایش یافت.

  موانع اجرا و دلیل شکست: طبق وعده دولت قرار بود سالانه یک‌میلیون واحد ساخته شود، اما پس از 6سال دولت احمدی‌نژاد تنها موفق به تحویل 690هزار واحد مسکونی شد. در دولت روحانی نیز یک میلیون و 40هزار واحد مسکن مهر تحویل داده شد که جمعاً می‌شود یک میلیون و 740هزار واحد مسکن. این طرح هنوز بعد از گذشت 12سال به سرانجام نرسیده است. کم کاری تعاونی‌های مسکن، نداشتن خدمات زیربنایی(آب، برق و...)، میسر نشدن تامین خدمات و امکاناتی مثل مدرسه، مسجد، درمانگاه و...، وجود واحدهای فاقد متقاضی و... از مشکلات این طرح مسکن بود. همچنین تزریق بیش از 42هزار میلیارد تومان پول بدون پشتوانه برای اجرای طرح مسکن مهر باعث ایجاد تورم 40درصدی شد. از زمان کلید خوردن این طرح تا دی‌ماه 1397قیمت مسکن در تهران 10برابر افزایش یافت.

طرح بدون پشتوانه
 طرح مسکن مهر هنوز بعد از گذشت 12سال به سرانجام نرسیده است. کم کاری تعاونی‌های مسکن، نداشتن خدمات زیربنایی(آب، برق و...)، میسر نشدن تامین خدمات و امکاناتی مثل مدرسه، مسجد، درمانگاه و...، وجود واحدهای فاقد متقاضی و... از مشکلات این طرح مسکن بود. همچنین تزریق بیش از 42هزار میلیارد تومان پول بدون پشتوانه برای اجرای طرح مسکن مهر باعث ایجاد تورم 40درصدی شد. از زمان کلید خوردن این طرح تا دی‌ماه 1397قیمت مسکن در تهران 10برابر افزایش یافت