نقض خیر عمومی در تراکم فروشی

محمدصالح نقره‌کار/ حقوق‌دان

میزان احساس رضایت شهروندان از زندگی و آسودگی روحی آنان، رابطه مستقیمی با محل اقامت و اسکان آنان دارد. تصویر یک شهروند ماسک‌زده فراری از آلودگی و متحیر از شلوغی و ترافیک و تراکم بی‌حساب‌ جمعیت را در نظر بگیرید و با تصویر شهروندی که به‌سهولت، از خدمات و سرویس عمومی و بهداشت برخوردار است و در آرامش زندگی می‌کند، مقایسه کنید. اولی چقدر گرفتار پیله مشکلات و درگیر خود و پیرامون است و دومی چقدر فرصت و آرامش و تمرکز برای خلاقیت و شکوفایی دارد؟ خانه ما، کوچه ما، محله ما، شهر ما و کشور ما، هر یک به مقیاس خود در سرنوشت ما دخیل و شریکند و هر چه برنامه‌ریزی‌شده‌‌تر باشند، خیر و منفعت فردی و اجتماعی ما را بیشتر تأمین می‌کنند. نگاهی به آمار و ارقام محاکم و زندان‌ها و نزاع‌ها، تصویری از شهر دگرگون و غیرعادلانه را به رخ می‌کشد که انذارها و اندرزها در خود دارد.

کیفیت زندگی و سلامت روانی شهروندان، منوط به رعایت حقوق شهروندی آنهاست. فردی که حقوقش پاس داشته می‌شود و کرامتش تکریم می‌‌شود از آسیب، مصون است. برخورداری از محیطی سالم و شهری شایسته، از مهم‌‌ترین مؤلفه‌های شهروند سلامت است. ضمن تشکر از مسئولان اداره شهر تهران و شورای شهر و تقدیر از خدمات آنها، با نگاهی نقادانه به جرمی به نام تراکم‌فروشی می‌پردازم:

1-حقوق شهری؛ تهدید یا تحدید؟

شهروندی با حقوق و تکالیف تعریف می‌شود و نمی‌توان یکی از این دو رکن را به بهای رکن دیگر معطل وانهاد. حقوق شهروند باید پاس داشته شود تا بتوان از او انتظار تکلیف‌مداری داشت. سال‌ها قبل، شهر را سکونتگاه می‌گفتند و آبادی و محله با خدماتی که می‌داد و مختصاتی که داشت، تعریف می‌شد اما امروزه با بی‌انضباطی‌‌های معمول، شهر با آهنگی شتابان، رویه‌‌ای لجام‌گسیخته و اتفاقی، در حال رشد سرطانی‌است و شهروند، تماشاچی تاراج حقوق مکتسب پیشین خود است؛ پس ناگزیر مجبور به تقسیم این حقوق با مهمانان ناخوانده و به‌دوش‌کشیدن مشکلات ناشی از تراکم جمعیتی و تحمل ناراستی‌های حاصل از آن است. ساکنان خانه‌ها در محل سکونت خود هم آرام و قرار از کف می‌دهند و حریم امن ایشان، رژه‌گاه چشم‌های غریبه می‌شود. با درنظرگرفتن اینکه توسعه و بازسازی و نوسازی، خرج دارد و مقدماتی می‌طلبد، باید اذعان کرد که مدیران شهری نیز در طول این دودهه، زحمات زیادی کشیده‌اند. اما خروجی مؤسسه عریض و طویل عمومی «شهرداری»، کارنامه تامل‌برانگیزی دارد؛ از جمله ساخت‌وساز بی‌رویه مغایر با اصول شهرسازی، تفکیک‌های غیرمجاز، تخریب اراضی کشاورزی و تغییر کاربری نامتوازن باغات و تنفس‌گاه‌ها و بدتر از همه فروش تراکم (یا به‌عبارتی بالارفتن از دیوار حقوق مردم) بدون درنظرگرفتن نسبت خدمات و آمایش جمعیتی محلات و میزان سرانه فضای سبز، آموزشی، عبادتی، ورزشی، ترددی و... و نتیجه، شهری ناآرام با شهروندانی آسیب‌پذیر، بهداشت متزلزل، آلودگی رکورددار، امنیت مخدوش، اخلاقیات صدمه‌دیده و چهره‌‌ای دژم است که در مرداب جرم و تخلف و آسیب، به تماشای جهان آمده و حقوق بربادرفته خود را طالب  هستند.

2-این شهر، مرا تنگ است

خانه ما در محله قدیمی‌ای در شمال تهران واقع شده که در سال‌های اخیر، گذاشتن نام سکونتگاه بر آن، نهایت مبالغه است. قبلا وقتی پنجره را باز می‌کردی از یک طرف کوه را می‌دیدی و از طرف دیگر آبی آسمان را اما امروز هیچ جا از نگاه نامحرم و سنگ و آجر مصون نیست. شماری دلال با مساعی جمیله و توأم با معونه شهرداری، به جان محل افتاده‌اند و هر سوراخ تنگی را به برجی مرتفع مبدل می‌سازند.

من از درون چاهکی با شما حرف می‌زنم که در این چند سال، محصور ۴برج بلندبالا در طرفین شده است. پیش از این حیاط باصفایی داشتیم که تفرجگاه پرندگان و حریم امن اهالی خانه بود اما اکنون به یمن تراکم‌فروشی دلالان شهر، حیاط، میدان رزمایش چشم‌‌های نامحرمان است و کوچه، پارکینگ خودروهای غریبه. پیش از این کوچه ما جز معدودی تردد محلی، آمدورفتی نداشت اما امروز ترافیک سرریز خیابان تا دم در خانه درازا دارد؛ طوری که می‌توانیم مدعی باشیم که وسط اتوبان، خانه داریم!

3-حقوق ارتفاقی مجاورین، به یغما می‌رود

از دیرباز و در قوانین مدنی ما، مالکیت، یک حق کامل و مطلق تلقی شده و مالک می‌توانسته در ملک خود در فضای بالا و زیر زمین، هر تصرفی بکند. در ماده٣٠ قانون مدنی آمده است: «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد؛ مگر در مواردی که قانون، استثنا کرده باشد» و ماده٣٨ نیز در جهت مطلق‌بودن این حق، اشاره دارد: «مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی [روبه‌روی] آن است تا هرکجا که بالا رود و همچنین است به زیر زمین. بالجمله مالک حق همه‌گونه تصرف در هوا و فرازگرفتن دارد مگر آنچه را قانون مستثنا کرده باشد».

با این حال در تاریخ حقوق ایران هیچ مالکی نمی‌توانسته است ساختمان خود را مُشرف به خانه همسایگان بسازد. امروزه رسما حقوق مجاورینی که سال‌ها از حق ارتفاق بهره برده بودند و حقوق مکتسب خود را تحت لوای قانون محترم می‌شمردند، به یغما می‌رود. قوانین مغایر با موازین عدالت که با منطقی اقتصادمدار و من‌درآوردی وضع شده‌اند(!) به‌راحتی دست‌اندازی به حقوق همسایه را حقانی جلوه می‌دهند و حال آنکه عدالت، اقتضائات خاص خود را دارد و هیج بخشنامه و قانونی نمی‌تواند ضابطه ناعادلانه را تنها به‌دلیل لباس مبدل قانون، منصفانه هم تلقی کند! وقتی ما رابطه همسایه و اهل محل را با دست خود غیرانسانی می‌سازیم و غیرمستقیم به همسایه و اهل محل یاد می‌دهیم که می‌شود حریم دیگران را برای تجارت و سوداگری و فزون‌طلبی به تاراج داد، البته که باید خشونت و آسیب‌های اخلاقی و اجتماعی را از این کاشته، برداشت کنیم. با اشرافی که آپارتمان‌‌ها بر خانه‌های شخصی، بدون محاسبات استاندارد شهری و تراکم و کاربری ایجاد کرده‌اند، دیگر آرامش در سکونتگاه، جز پنداری دست‌نیافتنی، نخواهد بود.

4-فروش تراکم؛ مصداق بارز جرم

با افزایش جمعیت ‌و گسترش شهرها، وضع مقررات برای شهرسازی در کشورهای پیشرفته و سپس ایران آغاز شد. این مقررات محدودیت‌‌هایی برای مالکان از جهت ارتفاع ساختمان‌ها و خطوط عقب‌نشینی در کوچه‌‌ها و خیابان‌ها به ‌وجود آورده‌اند. شهرداری هم باید هنگام صدور پروانه این محدودیت‌‌ها را اجرا کند. این محدودیت‌‌ها همزمان، حقوق ارتفاقی متقابل برای مالکان به ‌وجود می‌آورند تا از تابش نور آفتاب، دید و منظره، امنیت فضای زندگی و مانند آنها همگی به ‌گونه برابر برخوردار شوند.

مقررات شهرسازی در جهت رفاه، آسایش، امنیت عمومی جامعه و یک سلسله هدف‌‌های سودمند دیگر تصویب می‌شوند و از مقررات آمره و مربوط به نظم عمومی هستند. این مقررات همزمان برای همه مالکان در یک شهر، حقوق ارتفاقی متقابل از جهت محدودیت ارتفاع ساختمان‌‌ها و محدودیت در گودبرداری‌ها برقرار می‌سازند. شهرداری برپایه ماده٧ قانون تأسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری مکلف است این محدودیت‌‌ها را در صدور پروانه ساختمانی، اجرا و با متخلفان برخورد کند.

اما طرح موضوع خودکفایی مالی شهرداری باعث رویکرد کاسب‌کارانه به قانون و ملعبه‌التجاره‌شدن ضوابط و اصول شهرسازی شده است! تا آنجا که برخی مدیران به‌صراحت می‌گویند۷۰درصد درآمد شهرداری از فروش تراکم حاصل می‌شود.

«تراکم» نسبت تعداد جمعیت به واحد سطح را نشان می‌دهد و مقیاس آن در مطالعات شهری، نفر در هکتار است. تراکم در ساختمان عبارت است از: نسبت مساحت زیربنای ساختمان در مجموع طبقات به کل مساحت زمین مسکونی. «سرانه» مقدار زمینی‌است که از کاربری‌های شهری سهم هر یک از شهروندان می‌شود. خدمات شهری به تناسب تراکم و سرانه توزیع می‌شود. همه این موارد مثل شبکه متصل و ظروف مرتبطه با هم تلازم دارند. وقتی تراکم مازاد بر گنجایش شهر و نامنطبق با خدمات قابل ارائه اعطا شود یعنی سفره برخورداری دیگران را تنگ‌تر ‌کرده‌ایم؛ مثل اینکه در کلاسی که ۲۰صندلی برای دانش‌آموزان تعبیه شده، ۲۰۰‌دانش‌آموز بگنجانند!

این اتفاق به‌ خاطر سوداگری افتاده است و امروز اگرچه توسط شورای شهر منع شده ولی بعضا باز هم رویه نامیمون تراکم‌فروشی پابرجاست؛ ولو با چراغ خاموش! این مقررات از هنگام تصویب تا سال١٣٦٩ با دقت تمام اجرا شده‌اند ولی اشخاصی که پس از آن تصدی شهرداری تهران را برعهده گرفته‌اند باب فروش تراکم و به‌دست‌آوردن درآمدهای غیرقانونی را گشوده‌اند و همین امر، آسایش، رفاه و امنیت شهروندان را در پایتخت و امنیت عمومی کشور به خطر انداخته است. دوستان گرامی شهرداری و شورای شهر که موسوم به «امید» هستند باید شهر را هم از نظر مالی و هم از نظر اداره، سالم‌سازی‌ کنند. شهر ناسالم سلم و صفا نمی‌پروراند. بکوشیم بهتر از آنچه هست شویم که «گر یوسفی و خوبی، آیینه‌ات چنان است؛ ور نی در آن نمایش، هم مضطر است بودن».