انجماد معاملات مسکن در تابستان

احمد میرخدائی/روزنامه‌نگار

براساس آمارهایی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران ارائه کرده، معاملات این بازار در شهریورماه نیز کاهشی بوده و با ثبت 4‌ماه افت متوالی در تعداد معاملات، هشدار ورود به رکود تورمی را تأیید کرده است.
به‌گزارش همشهری، تعداد معاملات بازار مسکن تهران در شهریور امسال به 10هزار و 335فقره رسیده که نسبت به مردادماه 13.9درصد و نسبت به شهریور سال قبل 33.5درصد کاهش یافته است. از سوی دیگر، میانگین قیمت هر‌مترمربع زیربنای مسکونی در این بازار به مرز 8.1میلیون تومان رسیده که افزایش 9.4درصدی نسبت به ‌ماه قبل و رشد 74.1درصدی نسبت به‌ ماه مشابه سال قبل را نشان می‌دهد.

سهم نوسازها آب رفت

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران در شهریورماه 1397به تفکیک عمر بنا حاکی از این است که سهم واحدهای تا 5سال ساخت از کل معاملات به 43.8درصد رسیده که نسبت به سال قبل 14.8درصد کاهش یافته است. در شرایطی که کل معاملات مسکن تهران در شهریور امسال 33.5درصد افت کرده، سهم واحدهای با عمر کمتر از 5سال در معاملات بازار مسکن این‌ماه نسبت به شهریور پارسال 38.7درصد افت داشته که از اثرگذاری شدید افت تولید مسکن بر عرضه آن حکایت دارد. در مقابل اما سهم واحدهای با عمر 16سال به بالا 18درصد نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل افت کرده که حدود نصف افت معاملات در ‌ماه گذشته است. به‌عبارت‌دیگر، کاهش سهم نوسازها در معاملات بازار مسکن مستقیما از محل افزایش سهم واحدهای 16سال به بالا جبران شده که از یک‌سو می‌تواند ناشی از افت قدرت خرید متقاضیان و درنتیجه هدایت آنها به سمت واحدهای ارزان‌تر باشد و از سوی دیگر می‌تواند نشانه‌ای از خرید واحدهای کلنگی توسط سرمایه‌گذاران و تولیدکنندگان مسکن قلمداد شود.

تمایل بازار به واحدهای نقلی

آمارهای منتشر‌شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد طبق روال همیشگی، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده در بازار مسکن شهریورماه امسال به واحدهای مسکونی با کمتر از 80مترمربع اختصاص دارد و 53.4درصد از کل معاملات شامل این واحدها بوده است. از سوی دیگر 51.4درصد از کل معاملات نیز به واحدها=ی مسکونی با بهای کمتر از 600میلیون تومان اختصاص داشته که بخش زیادی از آنها همان واحدهای کمتر از 80متر است. به گزارش همشهری، این رفتار بازار مسکن باعث شده وزارت راه و شهرسازی نیز آپارتمان‌های با متراژ زیر 80متر را به‌عنوان واحدهای متناسب با الگوی مصرف اعلام کند و اخیرا معافیت‌های مالیاتی نیز برای سازندگان این واحدها درنظر بگیرد. با‌وجوداین، براساس آخرین آمارها میانگین واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی شهر تهران 102متر است که نشان می‌دهد هنوز تناسب مورد انتظار متولی حوزه مسکن بین تولید و مصرف ایجاد نشده است. این مسئله در شرایط فعلی که بازار مسکن گرفتار رکود تورمی شده، وضعیت بدی را رقم خواهد زد، چراکه از یک‌سو عرضه واحدهای ارزان‌قیمت با متراژ کمتر از 80متر به متقاضیان این واحدها کمتر می‌شود و از سوی دیگر بالا‌بودن بهای معاملات واحدهای بزرگ‌متراژ باعث می‌شود خریداران کمتری توان خرید آنها را داشته باشند و درنتیجه روند کاهشی معاملات مسکن تداوم پیدا کند.

عقبگرد بازار مسکن در سال97

بررسی تحولات بازار مسکن تهران در 6‌ماه نخست امسال نشان می‌دهد که از ابتدای امسال تا پایان شهریورماه، 74هزار و 894واحد مسکونی در بازار مسکن تهران معامله شده‌ که این تعداد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 12.1درصد کاهش دارد. از طرفی در این دوره زمانی، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 6میلیون و 747هزار تومان رسیده که نسبت به‌مدت مشابه سال قبل 50.5درصد رشد دارد. براساس آمارها، در نیمه نخست امسال روند معاملات بازار مسکن با روند پرشتابی به سمت رکود رفته اما قیمت‌ها در این بازار همچنان در مسیر صعودی باقی‌مانده است؛ برآیند این وضعیت، رکود آمیخته با تورم است که در آن قیمت‌ها لزوما کاهش پیدا نمی‌کند اما تعداد معاملات تا جایی کاهش می‌یابد که عملا قدرت نقدشوندگی بازار را بسیار کم می‌کند. در این وضعیت معاملات توافقی با قیمتی کمتر از نرخ بازار انجام خواهد شد و فروشندگان به‌واسطه نبود مشتری چاره‌ای جز چرخش به سمت قیمت پیشنهادی خریدار نخواهند داشت.

تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن

طبق گزارش بانک مرکزی، در شهریورماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به‌ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب 14.6و 12.4درصد رشد کرده است. همچنین براساس اعلام این بانک، سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات نرخ تورم کل، معادل 33.1درصد است؛ یعنی 33.1درصد از سبد کالا و خدمات که برای تعیین نرخ تورم ماهانه مورد بررسی قرار می‌گیرد، به مسکن اختصاص دارد و به‌طور میانگین 33.1درصد از کل هزینه معیشت یک خانوار ایرانی صرف هزینه مسکن می‌شود.