تابستان نزولی در بازار مسکن

احمد میرخدایی- روزنامه‌نگار

بعد از 9‌ماه توقف انتشار آمار بازار مسکن، مرکز آمار ایران اطلاعات مربوط به معاملات این بازار در شهریور 1402را منتشر کرد؛ اطلاعاتی که از تورمی منفی در طول 3‌ماهه تابستان حکایت دارد. به گزارش همشهری، آمارهای رسمی حاکی از این است که میانگین قیمت مسکن شهر تهران بعد از فتح قله 86میلیون تومانی در خرداد امسال، تغییر جهت داده و با افت تدریجی در سه‌ماهه تابستان به 80.8میلیون تومان در شهریورماه رسیده است. در شرایط فعلی، منطقه‌یک تهران گران‌ترین منطقه پایتخت محسوب می‌شود و عنوان ارزان‌ترین منطقه نیز متعلق به منطقه 18 است.

تحولات تابستانی بازار مسکن تهران
مرکز آمار ایران، رشد شاخص قیمت مسکن تهران در تابستان سال‌جاری را 5.2درصد اعلام کرده است. طبق گزارش این مرجع آماری که برای نخستین بار در 9‌ماه گذشته منتشر شده، در شهریور امسال، میانگین وزنی قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران به 80میلیون و 838هزار تومان رسیده که با حذف اثر حجم معاملات، میانگین حسابی آن به 77میلیون و 480هزار تومان می‌رسد. مرکز آمار ایران، تورم شاخص قیمت مسکن تهران در شهریور را منفی 1.7درصد اعلام کرده و تورم نقطه‌به‌نقطه این شاخص نسبت به شهریور 1401نیز با 8.9واحد درصد کاهش نسبت به‌ماه قبل روی رقم 75.2درصد ایستاده است. در این میان، تورم سالانه شاخص قیمت مسکن در 12ماهه منتهی به شهریور امسال در مقایسه با شهریور سال قبل افزایشی بوده و با رشد 1.9واحد درصدی به 83.9درصد رسیده است.

جای پای رکود در معاملات مسکن
از نکات قابل‌توجه در تحولات بازار مسکن شهر تهران در تابستان امسال، پایین بودن تعداد معاملات و استمرار در کاهش آن است که به‌درستی بر رکود شدید و کسادی بی‌سابقه این بازار دلالت می‌کند. براساس آمارهای رسمی، مجموع تعداد معاملات خریدوفروش مسکونی در شهر تهران در مرداد امسال 3388مورد بوده که همین تعداد نیز با کاهش 11.2درصدی در شهریورماه به 3008مورد رسیده است. این در حالی است که در دوره رکود قبلی بازار مسکن در محدوده سال‌های 1392تا نیمه 1395، تعداد معاملات خریدوفروش مسکن تهران به‌جز ماه‌های فروردین پایین‌تر از 10هزار معامله ثبت نمی‌شد و در دوره رونق نیز تعداد معاملات آن به بیش از 24هزار معامله در‌ماه نیز رسیده بود.

رکوردداران مسکن تهران
بررسی متوسط قیمت خریدوفروش آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به تفکیک منطقه حاکی از این است که در شهریورماه ۱۴۰۲، منطقه یک تهران طبق روال معمول، بالاترین میانگین قیمت را داشته و گران‌ترین منطقه مسکونی پایتخت بوده است. طبق اعلام مرکز آمار ایران، در شهریور امسال، میانگین وزنی قیمت معامله هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه یک به 157میلیون و 952هزار تومان رسیده است. در مقابل، عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران برای املاک مسکونی به منطقه 18تهران اختصاص پیدا کرده و متوسط قیمت وزنی هر مترمربع زیربنا در این منطقه به 41میلیون و 501هزار تومان رسیده است.

بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟
بازار املاک و مستغلات در اقتصاد متورم ایران به چسبندگی قیمت‌ها معروف است؛ یعنی در این بازار، قیمت‌ها گرچه در دوره‌های تنش اقتصادی با سرعت بالا می‌روند؛ اما با کساد شدن بازار و وقوع رکود، به‌شدت در مقابل کاهش مقاومت می‌کنند. یکی از دلایل این اتفاق، نوع نگاه سرمایه‌گذاران به سرمایه‌گذاری‌های ملکی است که به‌شدت بلندمدت بوده و غالباً توسط افرادی انجام می‌شود که نیاز مالی مقطعی پیدا نمی‌کنند و جبری برای فروش سرمایه‌گذاری ملکی خود ندارند. نکته دیگر دورنمای تورمی است که متأسفانه در سال‌های متمادی ایجاد شده و افراد را به یقین رسانده است که بعد از هر دوره رکودی، یک دوره جدید از جهش قیمت بروز خواهد کرد. در این شرایط، با فرض تداوم سیاست‌های مهار تورم که دولت سیزدهم به‌شدت به آن پایبند است، می‌توان انتظار داشت که این چسبندگی قیمت به‌تدریج و پلکانی با تورم‌های منفی کوچک اما مؤثر کم‌رنگ شود و حباب قیمتی این کالای اساسی برای زندگی که بخش بزرگی از آن ناشی از تورم زمین مسکونی است، تخلیه شود. در این میان، اجرای قدرتمند نهضت ملی مسکن و حذف قیمت زمین از هزینه ساخت مسکن، گام بلندی است که در ابتدا برای خانه‌دار کردن اقشار ضعیف مؤثر خواهد بود و در ادامه درصورت تداوم مشوق‌های آن در بافت‌های شهری و به‌خصوص بافت فرسوده، قدرت اثرگذاری بر قیمت عمومی بازار مسکن را نیز خواهد داشت.

میانگین فاصله تا خانه‌دار شدن
براساس اطلاعاتی که مرکز آمار ایران منتشر کرده، برای خانه‌دار شدن در شهر تهران با میانگین قیمت شهریورماه، به‌طور میانگین به 6میلیارد و 63میلیون تومان سرمایه نیاز است که به‌طور خالص، فقط 850میلیون تومان آن از طریق دریافت وام خرید و جعاله مسکن قابل تأمین است. در این میان، متقاضیان خرید یک آپارتمان 75متری در منطقه یک تهران باید به‌طور میانگین 11میلیارد و 846میلیون تومان پرداخت کنند؛ اما در ارزان‌ترین منطقه تهران (منطقه 18) برای خرید همان آپارتمان 75متری باید 3میلیارد و 113میلیون تومان هزینه کرد. براساس این آمارها بالاترین میانگین قیمت مسکن در شهر تهران حدود دو برابر قیمت میانگین شهر است و مسکن در ارزان‌ترین منطقه شهر معادل نصف میانگین شهر دادوستد می‌شود.