ورق قیمت‌ها در بازار مسکن برگشت

احمد میرخدائی- روزنامه‌نگار

بازار مسکن بعد از 4سال جهش متوالی قیمت، سال1402 را با رکود سنگین آغاز کرد و اینک طبق روایت آمارها، نزول قیمت در این بازار راکد و کساد نیز تشدید شده است. به‌گزارش همشهری، آخرین آمارهای بانک مرکزی حاکی از این است که رکود سنگین بازار مسکن، زمینه را برای کاهش محسوس قیمت نسبت به معاملات قبلی این بازار فراهم کرده است. به‌گونه‌ای که میانگین قیمت مسکن تهران در ۱۸روز شهریور امسال نسبت به‌مدت مشابه در‌ماه قبل 3/3درصد کاهش نشان می‌دهد.

فرازونشیب قیمت مسکن
میانگین قیمت مسکن شهر تهران، در پایان تابستان1396 حدود 4/5میلیون تومان بود و در آذر1401، این رقم از 48میلیون تومان نیز گذشت. در ادامه، با موج جدید تنش قیمتی در بازار ارز که در پاییز و زمستان1401 به‌راه افتاد، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران براساس محاسبات غیررسمی به محدوده 60میلیون تومان هم رسید؛ اما از اوایل اسفندماه با تغییر روند بازار ارز آزاد، عملا فاز صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن نیز به پایان رسید. در ادامه، اگرچه هیچ‌گونه آمار رسمی از وضعیت معاملات و قیمت‌های بازار مسکن منتشر نشد؛ اما بررسی‌های میدانی حکایت از این داشت که قیمت پیشنهادی فروشندگان برای فروش املاک مسکونی تا 25درصد در مناطق مختلف با کاهش مواجه بوده است. در ادامه، با عقب‌نشینی خریداران، فروشندگان پول لازم، دست‌به‌کار تخفیف شدند و با طولانی و عمیق‌تر شدن رکود، روند کاهشی قیمت مسکن نیز شتاب گرفت تا جایی که خریداران ملک در 6‌ماه اول امسال، در مقایسه با خریداران ماه‌های قبل به قیمت‌های مناسب‌تری خرید کردند. این اتفاق، براساس آمارهای بانک مرکزی در شهریورماه نیز به نحو مطلوبی ادامه داشته و خریداران در این‌ماه به‌طور میانگین 3/3درصد کمتر از خریداران مردادماه برای خرید ملک مسکونی پول داده‌اند.

رکوردشکنی افت قیمت مسکن
اگرچه با احتساب جهش 13برابری قیمت مسکن در 5سال اخیر و رشد 70درصدی آن فقط در سال1401، نمی‌توان افت 3/3درصدی قیمت مسکن را چندان دستاورد بزرگی قلمداد کرد؛ اما مقایسه این اتفاق با تمام دوره‌های افت قیمت مسکن در دهه90 (بدون احتساب ماه‌های نیمه تعدیل فروردین) نشان می‌دهد که ریزش 3.3درصدی قیمت مسکن در شهریور امسال، بیشترین میزان افت قیمت از زمان رکود بازار مسکن در سال1393 تاکنون بوده و طبق آمارهای قبلی بانک مرکزی، هرگز چنین میزان ریزشی در ماه‌های میانی سال رخ نداده است. بررسی آمارهای قبلی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران از زمستان1392 تاکنون نشان می‌دهد با صرف‌نظر از داده‌های فروردین‌ماه نیمه تعطیل هر سال، بیشترین میزان افت ماهانه قیمت مسکن شهر تهران مربوط به شهریور1398 بوده که در یک‌ ماه 2.7 درصد افت کرده است و بعد از آن رکورد بیشترین کاهش قیمت مربوط به خرداد1394 بوده که 2.5درصد کاهش پیدا کرده است. بر همین اساس است، که کاهش 3/3درصدی قیمت مسکن در 18روز شهریور امسال نسبت به‌مدت مشابه در مردادماه،
با اهمیت بوده و می‌تواند نشانه‌ای از برگشتن ورق در بازار مسکن و شتاب گرفتن تخلیه حباب قیمت آن باشد.

چرا مسکن ارزان می‌شود؟
دشمن اصلی بازار مسکن به‌عنوان یک بازار سنتی سرمایه‌پذیر در اقتصاد ایران، فروکش کردن تورم انتظاری و کاهش شدید چرخش نقدینگی در اقتصادی است که عملا همه بازارهای سرمایه‌ای به‌خصوص مسکن را با رکود معاملاتی مواجه می‌کند و فروشندگان را به صف فروش می‌فرستند. بررسی‌های میدانی حاکی از این است که در شرایط موجود، فروشندگانی در بازار مسکن حضور دارند که املاک خود را حدود 20درصد پایین‌تر از آخرین معاملات ثبت شده در آن مناطق عرضه می‌کنند؛ اما همچنان قادر به یافتن خریدار دست‌به‌نقد نیستند چراکه در شرایط فعلی، گردش نقدینگی در اقتصاد کم و صاحبان پول بنا به دورنمای غیرتورمی بازارها ترجیح می‌دهند بیشتر برای خرید صبر کنند.‌

مکث
ترمیم قدرت خرید مصرف‌کنندگان مسکن
بازخوانی اتفاقات دوره رکود قبلی بازار مسکن حدفاصل سال‌های 1392 تا 1395 حاکی از این است که درصورت استمرار ثبات در بازار ارز و روند نزولی نرخ تورم، بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در دوره رکود حتی از بازدهی سپرده بانکی نیز پایین‌تر خواهد بود و قیمت مسکن حتی اگر با نزول جدی مواجه نشود، قادر به رشد همپای نرخ تورم نیز نخواهد بود و از همین مسیر، حباب آن تخلیه خواهد شد. در این وضعیت، با توجه به افزایش سالانه حقوق و دستمزد در محدوده نرخ تورم و رشد هزینه معیشت، عملا قدرت خرید متقاضیان مصرفی اعم از کارگر و کارمند در بازار مسکن‌ترمیم می‌شود و افراد بیشتری قادر خواهند بود مسکن حداقلی موردنیاز خود را در دوره رکود تهیه کنند و این شرایط تا زمانی که بازار ارز متشنج نشود و موج جدید تورم به راه نیفتد، ادامه خواهد داشت.