تولید مسکن زیر آوار تورم

روند افزایشی تورم تولید مسکن همچنان ادامه دارد و گرچه مقدار آن از میزان تورم مصرف‌کننده کمتر است؛ اما همچنان به‌واسطه رکود بازار مسکن و ورود این بازار به فاز تعدیل قیمت‌ها، بخشی از این تورم در قیمت فروش مسکن لحاظ نمی‌شود.
به گزارش همشهری، براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، هزینه نهاده‌های تولید ساختمان مسکونی در تابستان امسال 7.2درصد نسبت به فصل بهار افزایش پیدا کرده است؛ درحالی‌که میانگین رشد قیمت مسکن در فصل تابستان نسبت به فصل بهار معادل 5.6درصد بوده و عملا 1.6درصد از هزینه تحمیل شده به نهاده‌های ساختمانی از محل کاهش سود ساخت‌وساز و فروش جبران شده است.

نشانه‌های کاهش تورم نهاده‌های ساختمانی
شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل تابستان۱۴۰۰ معادل 7.2درصد نسبت به فصل قبل رشد کرده که نسبت به نرخ تورم مصرف‌کننده در 3ماهه تابستان کمتر است؛ اما همچنان از وارد شدن بار مالی به حوزه تولید مسکن حکایت دارد چراکه تورم مسکن قادر به جبران همه هزینه‌های مربوط به نهاده‌ها نیست و ناگزیر، حاشیه سود ساخت‌وساز و همچنین بازده سرمایه‌گذاری در مسکن در مقایسه با ارزش جایگزینی کاهش می‌یابد. البته این اتفاق فارغ از تبعاتی که برای تولید مسکن دارد، می‌تواند یک گام مثبت در راستای مصرفی‌سازی کالای مسکن از طریق کاهش بازده سرمایه‌گذاری باشد، اما درصورت تداوم این وضعیت و افت تولید، بار دیگر رشد قیمت مسکن به محدوده‌ای خواهد رسید که تحمیل هزینه به تولید را جبران کند. یک نکته امیدوارکننده در تورم نهاده‌های ساختمانی این است که باوجود افزایش تورم این اقلام در فصل تابستان، شیب رشد قیمت‌ها در مقایسه با فصول قبل به‌شدت کند شده و شتاب رشد این شاخص 12.2درصد کمتر شده و از 19.4درصد در فصل بهار نسبت به زمستان، به 7.2درصد در فصل تابستان نسبت به بهار رسیده است.

ساخت‌وساز چقدر گران شد؟
اطلاعات مرکز آمار ایران حاکی از این است که نرخ تورم سالانه شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در 4فصل منتهی به تابستان امسال 88.4درصد بوده که معادل 2برابر نرخ تورم سالانه مصرف‌کننده در این فصل است. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ تورم سالانه نهاده‌های ساختمان مسکونی در تابستان 5.1درصد کمتر از همین اطلاع در فصل بهار بوده؛ اما مقدار این شاخص به‌قدری بالاست که حتی کم شدن شیب افزایش آن به میزان 5.1درصد نیز نمی‌تواند اتفاق چندان مثبتی تلقی شود. در گزارش مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل تابستان۱۴۰۰ نیز نسبت به تابستان سال قبل معادل 65.2درصد اعلام شده؛ یعنی ساختمانی که در تابستان امسال احداث شده، به‌طور میانگین 65.2درصد هزینه بیشتری برای تأمین نهاده‌های ساختمانی اعم از مصالح، نیروی کار و... آن صرف شده است. 
با توجه به اینکه تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در تابستان امسال در محدوده 43 تا 45درصد بوده، می‌توان گفت رشد هزینه‌های ساخت‌وساز مسکونی نیز در این فصل همچنان به طرز غیرمعقولی افزایش پیدا کرده است؛ اما با توجه به اینکه تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌ها در تابستان نسبت به همین شاخص در فصل بهار 35.5درصد کاهش داشته و از 100.7درصد به 65.2درصد رسیده، می‌توان امیدوار بود که با استمرار این روند کاهشی، به‌زودی جهش‌های تورمی نهاده‌های ساختمانی متوقف شود و تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی هم حداقل به محدوده رشد تورم مصرف‌کننده برسد.

وضعیت گرانی نهاده‌های ساختمانی
آنگونه که مرکز آمار ایران در گزارش خود اعلام کرده، در یک سال اخیر فارغ از گرانی‌های مقطعی برخی نهاده‌های ساختمان مسکونی نظیر سیمان که در دوره قطعی برق با جهش شدید مواجه شده بود، رکورد بیشترین افزایش قیمت به «گروه سیمان بتن شن و ماسه» اختصاص داشته که تورم سالانه آن به 133.6درصد رسیده است. بعد از آن، گروه «سنگ» با افزایش 122درصدی رتبه دوم گرانی را از آن خود کرده است. رتبه سوم گرانی نهاده‌های ساختمانی در یک‌سال منتهی به تابستان1400 نیز به گروه «موزاییک کاشی سرامیک» با رشد 96.8درصدی اختصاص دارد. البته فارغ از این 3گروه که بیشترین میزان افزایش قیمت در یک سال گذشته را تجربه کرده‌اند، مابقی گروه‌ها نیز به‌جز گروه خدمات با تورم سنگینی مواجه بوده و بین 75تا 95گران‌تر شده‌اند. فقط گروه خدمات که بخش عمده آن مربوط به دستمزد نیروی کار است، در یک سال منتهی به تابستان امسال با تورم 40.4درصدی مواجه بوده و تقریبا متناسب با افزایش دستمزد قانون کار رشد کرده است.

رفت‌وبرگشت تورم مسکن در گزارش مرکز آمار
بازار مسکن شهر تهران در ماه‌های اخیر گرچه همچنان در سقف قیمتی معامله می‌شود و میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی هنوز از 30میلیون تومان پایین‌تر نیامده، اما به‌مراتب روند معقول‌تری نسبت به 3سال گذشته دارد و میزان رشد قیمت آن کمتر از نرخ تورم مصرف‌کننده بوده است. 
در گزارش مرکز آمار ایران از معاملات این بازار در مهرماه که با روش هدانیک محاسبه شده و شاخص قیمت به‌جای متوسط قیمت را ملاک قرار می‌دهد، میزان رشد ماهانه قیمت مسکن تهران در این‌ ماه 3.5درصد اعلام شده است. نکته قابل‌تأمل این است که این مرکز در‌ماه قبل میزان رشد شاخص قیمت مسکن تهران را منفی 1.2درصد اعلام کرده بود درحالی‌که در گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در‌ماه قبل، میزان تغییر قیمت مثبت 2.4درصد محاسبه شده بود و این بار در شرایطی که بانک مرکزی مدعی کاهش 0.2درصدی قیمت مسکن است، محاسبات مرکز آمار به رشد 3.5درصدی رسیده است. البته شیوه آمارگیری این دو مرجع در بازار مسکن متفاوت است و مرکز آمار ایران شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران به روش هدانیک و با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور محاسبه می‌کند که در این روش تغییر نوع واحدهای فروش رفته مانند واحدهای نوساز یا کلنگی قادر به تحریف محاسبات نیست اما بانک مرکزی از همان بانک اطلاعاتی و با روش میان‌گیری قیمت‌ها بعد از حذف معاملات مشکوک یا نادرست نسبت به ارائه گزارش اقدام می‌کند که شاخص ملموس‌تری برای عامه جامعه محسوب می‌شود.  
باوجود تفاوت بنیادین این دو شیوه، انتشار 2گزارش کاملا متفاوت برای یک بازار مشخص، اتفاق نامطلوبی برای بازار مسکن است و علاوه بر اینکه بر سیاستگذاری مسکن مؤثر است، عامه مردم را نیز سردرگم می‌کند.