نقشه ساخت و ساز در مناطق شهری ایران

شواهد آماری نشان می‌دهد سازندگان تهرانی رغبتی برای آغاز پروژه‌های مسکونی جدید ندارند و در طول سال گذشته، حتی در فصل‌هایی که تولید مسکن در کل کشور رشد کرده و حتی برخی از شهرستان‌ها با جهش‌های دو و سه‌رقمی تولید مسکن مواجه شده‌اند، باز هم واکنشی برای تولید مسکن جدید نشان نداده‌اند؛ از نظر فعالان صنعت ساختمان عواملی که منجر به این وضعیت شده، دیر یا زود سایر نقاط کشور را نیز تحت تأثیر قرار خواهد داد.
به گزارش همشهری، بررسی نتایج طرح جمع‌آوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهرداری‌های کشور در زمستان1399 به تفکیک استان حاکی از این است که تمایل تولیدکنندگان مسکن شهر تهران حداقل در طول سال1399 افت کرده و در شرایطی که برخی از شهرستان‌ها، افزایش صدور پروانه ساختمانی را تجربه می‌کنند، صدور پروانه‌های ساختمانی به یکی از کمترین مقادیر در دهه90 رسیده است.

حال ‌و روز ساخت‌وساز مسکونی
بر اساس آمارهای مربوط به وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در شهرداری‌های کشور، در زمستان سال گذشته 52هزار و 334پروانه ساختمانی برای تولید مسکن در کل مناطق شهری کشور صادر شده که از نظر تعداد، 9هزار و 481فقره نسبت به زمستان98 افزایش دارد. به‌عبارت‌دیگر در این فصل میزان صدور پروانه‌های ساختمانی 22.1درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است. این موضوع با توجه به جهش قابل‌توجه قیمت فروش مسکن از سال98 تا پایان سال99 اتفاق توجیه‌پذیری است اما نکته قابل‌تأمل اینکه در زمستان گذشته نیز مانند فصل‌های دیگر سال99، میزان صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران به‌شدت افت کرده و رکورد تولید مسکن به شهرستان‌ها تعلق گرفته است.
براساس آمارهای رسمی، در زمستان پارسال، از نظر تعداد پروانه‌های ساختمانی در مناطق شهری، استان‌های اصفهان، خراسان رضوی و فارس، رتبه‌های اول تا سوم را به‌خود اختصاص داده‌اند و تهران در رتبه چهارم قرار گرفته؛ درحالی‌که تهران ازنظر جمعیت و تعداد مسکن رتبه اول کشور را دارد و در طول سالیان متمادی به‌عنوان راهبر اقتصاد ایران، بیشترین میزان صدور پروانه‌های ساختمانی را نیز به‌خود اختصاص می‌داد. آنگونه که آمارها نشان می‌دهد، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور 22.1درصد، در استان اصفهان 28.8درصد، در خراسان رضوی 98.9درصد و در استان فارس 39.6درصد رشد کرده؛ اما میزان صدور پروانه ساختمانی در مناطق شهری استان تهران حتی در زمستان که بهترین وضعیت سال99 را تجربه کرده، کمتر از یک درصد رشد داشته است.

وجه اختلاف تهران و شهرستان
اگرچه ازنظر تعداد پروانه‌های ساختمانی، وضعیت تهران چندان مساعد نیست و استان‌های اصفهان، خراسان رضوی و فارس پیشتاز هستند، اما از نظر تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده برای تولید در پروانه‌های ساختمانی رتبه اول همچنان در اختیار تهران است و سازندگان پایتخت با استفاده از مزیت بلندمرتبه‌سازی، برای تولید تعداد بیشتری مسکن برنامه‌ریزی کرده‌اند. البته این صدرنشینی تهران در تولید تعداد واحدهای مسکونی به‌معنای نقض سیگنال منفی سازندگان تهران به تولید مسکن نیست؛ در دوره‌های قبلی هم تعداد بیشتری پروانه ساختمانی در تهران صادر می‌شد و هم تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده بیش از تعداد فعلی بود.
براساس آمارهای فعلی، در زمستان سال گذشته 143هزار و 930واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره پیش‌بینی شده که این تعداد نسبت به‌ مدت مشابه سال قبل 32.7درصد افزایش نشان می‌دهد. در این دوره زمانی، تعداد واحدهای برنامه‌ریزی‌شده در مناطق شهری استان تهران 21هزار و 935واحد بوده که 5.4درصد کمتر است و سیگنال منفی سازندگان تهرانی برای تولیدکنندگان مسکن کشور نیز از همین محل صادر شده است. از این منظر، بعد از تهران، استان‌های اصفهان، خراسان رضوی و فارس همچنان صدرنشین فهرست تولیدکنندگان مسکن قرار دارند و برنامه‌ریزی تولید آنها نسبت به زمستان98 در اصفهان 37.7درصد، در خراسان‌رضوی 280درصد و در استان فارس 57.8درصد افزایش پیدا کرده است.

دلیل بی‌رغبتی سازندگان تهرانی
آنگونه که فعالان صنعت ساختمان و انبوه‌سازان می‌گویند، جهش هزینه نهاده‌های ساختمانی از یک‌سو و گرانی زمین مناسب برای ساخت‌وساز از سوی دیگر باعث شده حاشیه سود ساخت‌وساز مسکونی در شهر تهران با احتساب خواب سرمایه کمتر و نامطمئن‌تر شود و به همین دلیل تعداد کمتری از سازندگان حرفه‌ای برای آغاز پروژه‌های جدید تمایل نشان می‌دهند. در این میان کاهش شدید قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان مسکن نیز به‌عنوان عامل مؤثری برای افت برنامه‌ریزی برای تولید جدید مطرح می‌شود؛ درحالی‌که معادل همین سرمایه در اغلب شهرستان‌ها قدرت خرید بالاتری دارد و به‌واسطه ارزان‌تر بودن زمین شهرستان‌ها نسبت به تهران، امکان بیشتری برای تولید مسکن فراهم می‌کنند.
نکته قابل‌توجه این است که از نظر سازندگان مسکن، حتی اگر مهاجرت معکوس در تولید مسکن ناشی از تمایل سازندگان شهرستانی برای ساخت‌وساز باشد، این رویه چندان معتبر و ادامه‌دار نخواهد بود و به‌واسطه اینکه همواره تهران لیدر بازار مسکن بوده و رونق و رکود آن با وقفه‌ای چندماهه به سایر نقاط کشور نیز سرایت می‌کند، دیر یا زود سازندگان شهرستانی نیز مانند سازندگان تهران میزان برنامه‌ریزی‌های جدید برای تولید مسکن را کاهش خواهند داد. اصلی‌ترین دلیلی که فعالان صنعت ساختمان برای ادعای سرایت رکود می‌آورند، این است که بازار مسکن کاملاً متأثر از اقتصاد سیاسی است و تحولات این حوزه اعم از قیمت، تعداد معاملات و برنامه‌ریزی برای تولید با دورنمای اقتصاد کلان و در سایه انتظارات تورمی رخ می‌دهد. از آنجایی ‌که در تهران به‌عنوان لیدر سیاسی و اقتصادی ایران، پیش‌بینی‌های سریع‌تر و معتبرتری از آینده شکل می‌گیرد، بازار مسکن کشور نیز با نگاهی به تحلیل‌های بازار تهران برای تداوم رونق و یا تن دادن به رکود تصمیم‌گیری می‌کند.

سهم تعاونی‌ها در تولید مسکن ایران
ساخت‌وساز مسکن در اقتصاد ایران حتی در دوره‌هایی که طرح‌های مسکنی دولت اعم از مسکن مهر، ملی یا جهش تولید اجرا می‌شود، عمدتاً در ید اختیار بخش خصوصی است و بخش دولتی از نقش کارفرمایی فراتر نمی‌رود. در این میان بخش تعاونی نیز به‌عنوان یکی از بخش‌های غیردولتی اقتصاد ایران که بنا بود سهم آن از اقتصاد کشور به پشتوانه قانون اساسی تا ۲۵درصد افزایش پیدا کند، دستی در ساخت‌وساز مسکونی دارد اما سهم این بخش از کل تولید مسکن رقم بسیار کمی است. براساس اطلاعات مرکز آمار ایران، در زمستان سال گذشته، از مجموع 143هزار و 930واحد مسکونی که برای تولید آنها در قالب پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری برنامه‌ریزی شده، فقط 2هزار و 948واحد معادل 2درصد از کل به بخش تعاون اختصاص دارد که البته همین سهم اندک نیز در برخی استان‌ها صفر است.
بررسی سهم تعاون از تولید مسکن در استان‌های مختلف نشان می‌دهد در استان یزد، 28.2درصد از کل تولید مسکن شهری توسط تعاونی‌ها انجام شده و در استان قزوین نیز 17.2درصد از کل تولید مسکن به تعاونی‌ها اختصاص داشته است. همچنین در استان هرمزگان 10.1درصد و در استان گلستان 8.2درصد از مسکن جدید توسط تعاونی‌ها ساخته می‌شود اما در 12استان هیچ مسکنی توسط تعاونی‌ها ساخته نشده است. در 2استان فقط ساخت یک واحد مسکونی به تعاونی اختصاص داشته و در 2استان دیگر نیز 4و 8واحد توسط این بخش ساخته شده است. در استان‌های دیگر هم کل سهم تعاونی از مسکن تولیدی بین 0.5 تا 5درصد بوده است.
با این تفاصیل و با توجه به اینکه در جریان اجرای قانون جهش تولید مسکن، قرار است تعاونی‌های خوشنام نیز به شکل فعال وارد عمل شوند، انتظار می‌رود متولیان اقتصاد برنامه منسجمی برای استفاده از ظرفیت تعاونی‌ها در تولید مسکن تدوین کنند تا هم اهداف قانونی در توسعه تعاونی‌ها و مشارکت دادن مردم در اقتصاد محقق شود و هم امکان برنامه‌ریزی منسجم برای تولید مسکن به‌خصوص برای اقشار کم‌درآمد و دهک‌های متوسط فراهم آید.