رفت‌وبرگشت تورم در بازار مسکن

آمارهای رسمی از ادامه‌دار شدن شوک‌های تورمی در بازار مسکن شهر تهران و رشد 3درصدی میانگین قیمت در خردادماه حکایت دارد. اگرچه این مسئله می‌تواند بازتاب آخرین اثرات نقدینگی باقیمانده در بازار مسکن باشد، اما با توجه به ذات این بازار که غالباً با آینده‌نگری و براساس واقعیت‌های اقتصادی وارد مدار رشد قیمت می‌شود، این احتمال وجود دارد که تحولات اخیر بازار مسکن ناشی از نااطمینانی نسبت به مسائلی مانند کسری بودجه، رشد نقدینگی و برجا ماندن تحریم‌ها باشد. به گزارش همشهری، بازار مسکن شهر تهران از اواخر سال گذشته تاکنون شاهد جوی ناپایدار و مردد بوده و این مسئله به نوسان قیمت در این بازار دامن زده است. حالا آنگونه که آخرین آمارهای بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن خردادماه حکایت دارد، در این میان دوباره میانگین قیمت مسکن افزایش پیدا کرده و با رشد 3درصدی نسبت به‌ماه قبل، خود را به مرز 30میلیون تومان رسانده است. همزمان تعداد معاملات مسکن در خردادماه 29.6درصد نسبت به‌ماه قبل افزایش نشان می‌دهد.

نقشه معاملات مسکن در خرداد
براساس اطلاعات منتشر شده بانک مرکزی در خرداد 1400متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 29میلیون و 673هزار تومان بود که نسبت به ‌ماه قبل 3درصد و نسبت به ‌ماه مشابه سال قبل 56.6درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات مسکن شهر تهران نیز در این ‌ماه با تغییر قابل‌توجهی مواجه بوده و به 5هزار و 102فقره رسیده که 29.6درصد بیش از‌ ماه قبل و 52.7درصد کمتر از‌ ماه مشابه سال قبل است. به ‌عبارت ‌دیگر، با وجود اینکه شرایط بازار در مقایسه با اردیبهشت بهبود پیدا کرده، اما همچنان در مقایسه با رونق نسبی سال قبل شرایط نامساعدی را تجربه می‌کند. نگرانی از اثرات تورمی کسری بودجه و دامن زدن آن به رشد نقدینگی و بی‌ارزش‌تر شدن ارزش ریال و همچنین باقی ماندن احتمالی سایه تحریم‌ها بر اقتصاد ایران و تنش دوباره در نرخ ارز، اصلی‌ترین محرک‌هایی است که باعث شده باوجود رکود سنگین در همه بازارهای اقتصاد ایران، بازار مسکن همچنان درگیر رکود تورمی باقی بماند؛ زیرا این بازار به‌واسطه مختصاتی که دارد، نه در دوره رشد قیمت مانند بازارهای ارز، طلا و سرمایه، با جهش بلند قیمت مواجه می‌شود و نه در دوره‌های آرامش یا رکود اقتصادی تن به اصلاح قیمتی می‌دهد؛ درنتیجه تحولات بازار مسکن همواره تحت‌تأثیر واقعیت‌های اقتصادی رخ می‌دهد.

کاهش سهم نوسازها ادامه دارد
براساس آمارهای بازار مسکن تهران، توزیع واحدهای مسکونی معامله شده در خردادماه به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که در این‌ماه سهم واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت به 35.8درصد رسیده که 3.1درصد کمتر از سال قبل است. ازجمله دلایل این مسئله، افت عرضه مسکن در بافت شهری به‌واسطه تضعیف تولید مسکن شهری و همچنین کاهش قدرت خرید متقاضیان و تمایل آنها به خرید واحدهای با عمر بالا و البته ارزان‌تر است. در خردادماه، در ازای کاهش سهم واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت، سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های «6تا 10»، «11تا 15» و «بیش از 20سال ساخت» افزایش پیدا کرده است.

معاملات منطقه‌ای
بررسی‌ها نشان می‌دهد در خردادماه امسال، توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق 22گانه شهر تهران به‌گونه‌ای بوده است که منطقه 5همچنان پرمعامله‌ترین منطقه تهران باقی ‌مانده و 13.9درصد از کل معاملات بازار را به‌خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10و 4به‌ترتیب با اختصاص سهم‌های 9.8و 8.1درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. براساس آمارها، درمجموع 71.8درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در این‌ماه مربوط به 10منطقه شهر (به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 10، 4، 2، 7، 15، 14، 8، 1و 11) بوده و 12منطقه باقیمانده 28.2درصد از کل تعداد معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند. نکته دیگر اینکه براساس آمارها، اختلاف قیمت میان بیشترین و کمترین میانگین قیمت در 22منطقه شهر تهران به 5.3برابر رسیده و عنوان گران‌ترین و ارزان‌ترین مناطق شهر تهران به‌ترتیب به مناطق یک و 18اختصاص یافته است؛ به‌گونه‌ای که بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 66میلیون و 300هزار تومان به منطقه یک و کمترین میانگین قیمت معادل 12میلیون و 610هزار تومان به منطقه 18تعلق داشته که به‌ترتیب 60.9 و 41.9درصد نسبت به خرداد سال قبل بیشتر است.

سایر شاخص‌های مهم بازار
در معاملات خردادماهی بازار مسکن شهر تهران، بیشترین سهم از کل معاملات به واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 15تا 30میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا اختصاص داشته و درمجموع 46.2درصد از کل معاملات مربوط به این بازه قیمتی بوده است. همچنین طبق آمارها، درمجموع 60.8درصد از کل معاملات مسکن خردادماه در شهر تهران به واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر تعلق داشته و از این منظر، رشد تعداد معاملات مسکن نسبت به‌ماه قبل تا حد زیادی وامدار ورود سرمایه‌های خرد و احتمالاً تقاضای مصرفی به بازار بوده است.
از سوی دیگر بررسی معاملات براساس سطح زیربنای واحد مسکونی نیز نشان می‌دهد در خردادماه، بیشترین سهم از معاملات به واحدهای مسکونی با زیربنای 50تا 70متر اختصاص داشته و درمجموع 28.8درصد از کل معاملات مربوط به این متراژ بوده است. 
براساس آمارها، در خرداد امسال 56.1درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع اختصاص دارد. همچنین در این ‌ماه 20.2درصد معاملات، مربوط به واحدهای مسکونی با ارزش 500میلیون تا یک میلیارد تومان بوده و درمجموع 53.4درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 2 میلیارد تومان اختصاص داشته است. در مورد سهم واحدهای کوچک متراژ و با ارزش پایین‌تر از میانگین بازار نیز می‌توان تقاضای سرمایه‌های خرد و تقاضای مصرفی را مؤثر دانست.

 تب داغ بازار اجاره

در سال 1400، برای دومین سال پیاپی، قراردادهای اجاره موجود براساس مصوبه ستاد مقابله با کرونا مشمول تمدید اجباری با میزان افزایش قیمت 15تا 25درصدی شده؛ درنتیجه بخش قابل‌توجهی از بازار اجاره از تخلیه تورم نجومی بازار مسکن در امان مانده است. بااین ‌وجود آمارهای رسمی همچنان از تداوم رشد میانگین قیمت بازار اجاره در بازه‌های فراتر از مصوبه تمدید اجباری حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که در خرداد 1400، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 33.9درصد و در کل مناطق شهری 37.6درصد نسبت به‌ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. با توجه به گرایش بازار سنتی اجاره به تخلیه تدریجی تورم بازار مسکن در قیمت اجاره، به‌نظر می‌رسد پس از اتمام دوره کرونا و حذف تمدید اجباری، مستأجران با تخلیه بخش بزرگی از تورم انباشته در اجاره‌بها مواجه خواهند شد و جلوگیری از این مسئله نیازمند تمهیدات خاصی است که گویا متولیان امر به آن توجهی ندارند.