تشویق به نوسازی

محمد سرابی ـ خبر‌نگار

ساده‌ترین روش برای حل مشکل خانه‌های کوچک و کوچه‌های باریک این است که یک محله بزرگ را ناگهان خراب کنند و از نو بسازند. این کار چندبار در نقاط مختلف شهر‌های بزرگ آزمایش شده اما به نتیجه‌ای که لازم بود، نرسیده است. در بیشتر مواقع طرح‌های تخریب و ساخت گسترده یا نیمه‌کاره باقی می‌ماند یا به شکلی بی‌تناسب، ساختمان‌های بلند و پرجمعیت را به معابر تنگ اضافه می‌کند. در سال‌های اخیر رویکرد شهرداری تهران، بازآفرینی بیشتر این محله‌ها از سوی خود مالکان است که کارآمدی آن نیز به اثبات رسید. در محله‌هایی که این روش در پیش ‌گرفته شد، خانه‌های کوچک قدیمی با ساختمان‌های جدید جایگزین شدند و رفت‌وآمد در معابر بهبود پیدا کرد. اگرچه مشکلات اقتصادی اخیر بر بازار ساخت‌وساز تأثیر گذاشت اما این روش هم از سوی دولت و هم از سوی شهرداری پذیرفته شده است تا در تعامل با هم و ارائه بسته‌های تشویقی و پرداخت وام، راهکارهای نوینی را برای نوسازی پیش‌روی مالکان بافت‌های فرسوده برای نوسازی قرار دهند.

ارائه بسته‌های تشویقی
نوسازی 50پلاک در محله تختی منطقه12 (کوچه عدالت) تجربه مثبتی بوده که اکنون چهره این بخش از جنوب شهر تهران را کاملا نونوار کرده است؛ البته که در کنار خانه‌های تازه‌ساز، ساختمان‌های زهوار دررفته‌ای دیده می‌شوند که یا مالکان به‌خاطر موضوعاتی مثل تجمیع دو پلاک، بهره‌مند‌نشدن از امتیاز گرفتن یک‌طبقه تراکم بیشتر به‌دلیل مجاورت با بناهای ارزشمند و میراثی یا نداشتن اطلاعات کافی از امتیازها اراده‌ای برای نوسازی ندارند. این در حالی است که به‌گفته کاوه حاجی‌علی‌اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران صدور رایگان مجوز ساخت در این بافت‌ها و اجازه ساخت یک طبقه اضافه موجب شده تا شهروندان خود به نوسازی ساختمان‌های فرسوده ترغیب شوند. او گفت: «با توجه به اینکه حاشیه سود نوسازی در مناطقی با بافت فرسوده بسیار کم است، شهرداری تهران کمک‌هزینه‌ای را برای خدمات مهندسی و انشعابات به متقاضیان ارائه می‌دهد.»
با این حال در مناطق جنوبی تهران محله‌های زیادی نیازمند بازآفرینی هستند و مالکان نیز از آن استقبال می‌کنند. در کوچه اتابکی محله‌‌ باغ آذری می‌توان خانه‌های 2طبقه 80-70متری را پیدا کرد. بعضی ساختمان‌‌های نوساز از تجمیع 4ملک ساخته ‌شده‌اند تا با به‌هم چسباندن آنها به حداقل مساحت یک مجتمع مسکونی برسند. خانه‌ها آنقدر قدیمی هستند که بیشتر مالکان داوطلب تخریب و نوسازی هستند اما کسی نمی‌داند که هر ملک در عمل چقدر باید عقب‌نشینی کند و ساختمان نهایی چندطبقه می‌شود و مهم‌تر از همه اینکه در این بازار متغیر مسکن، چه نتیجه‌ مالی‌ای خواهد داشت. 

2میلیون ‌و 800هزار واحد ناکارآمد
در چند دهه گذشته قوانین متعددی برای نوسازی بافت‌های فرسوده تنظیم شده است. نزدیک ۱۰سال از تصویب قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و حدود 5سال از تهیه آیین‌نامه اجرایی تأمین منابع مالی اجرای طرح و همچنین تدوین سند ملی راهبردی احیا، بهسازی و نوسازی و توانمندسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری می‌گذرد. با این حال بنا به آنچه مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در فروردین امسال اعلام کرده است، بیش از ۲میلیون و ۸۰۰هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه شهرهای کشور وجود دارد و حدود ۱۲میلیون نفر در این مناطق ساکن هستند.
از سال1385 کار شناسایی و ثبت بافت فرسوده تهران آغاز شد که شامل 5درصد شهر تهران می‌شود اما حدود 15درصد جمعیت این شهر یعنی حدود یک‌میلیون‌ و 200هزار نفر در آن زندگی می‌کنند. 85درصد آن در جنوب خط خیابان انقلاب-آزادی قرار گرفته است و نزدیک 210هزار قطعه مسکونی در این بافت‌ها قرار دارد. امسال نیز 70هزار پلاک، در کمیسیون ماده5 و شورای‌عالی معماری و شهرسازی تأیید و به این محدوده اضافه شد. این محدوده بزرگ باید در فرایندی طولانی و گسترده بازسازی و رفع خطر شود. ابتدای امسال پیروز حناچی، شهردار تهران در نشست هیأت‌مدیره متروپلیس که به‌صورت مجازی برگزار شد، افزود: «تلاش است بازآفرینی در تهران از کوچک‌ترین مقیاس شهری قابل مشارکت، یعنی محله، آغاز شود و در کنار نقش‌های شهری و فراشهری‌ در هماهنگی با زمینه‌های محلی و بومی شکل بگیرد؛ امری که در نهایت ساکنان شهر را مالک و دنبال‌کننده فرایند توسعه شهر می‌داند و پایداری آن را از این طریق تضمین می‌کند.»

طبقه اضافه  و عوارض رایگان
در هر دوره شهرداری روش‌های مختلفی برای حل مشکل بافت فرسوده در پیش گرفته شد و سابقه ارائه «بسته‌های تشویقی» برای این کار به بیش از یک دهه پیش می‌رسید. در این مدت 2عامل اصلی همیشه وجود داشته است. شهرداری تهران صدور مجوز ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده را رایگان اعلام کرده و دولت‌ وام‌هایی را به این کار اختصاص داده است. تا سال گذشته این وام ۵۰میلیون تومان با نرخ بهره ۹درصد (قرارداد عاملیت) بود. دو نوع تسهیلات دیگر شامل ۳۰میلیون تومان با نرخ بهره ۱۶درصد (خرید اوراق) و ۲۰میلیون تومان با نرخ بهره ۱۸درصد (بدون سپرده) نیز به این کار اختصاص داده شده بود. تا سال گذشته همچنین اعطای تسهیلات ۱۰۰ تا ۱۷۰میلیون تومانی دولتی با سود پایین به متقاضیان تخریب و نوسازی داده می‌شد. اکنون در نتیجه تعامل بین شهرداری و دولت، میزان وام ساخت‌وساز در بافت فرسوده افزایش پیدا کرده است. حالا وام ساخت در بافت فرسوده در کلانشهرها به ازای هر واحد مسکونی 120میلیون و در سایر شهرها 80میلیون تومان تعیین شده است. نرخ سود این تسهیلات جدید باید طوری تنظیم شود که به اندازه نصف وام‌های مشابه باشد. از طرف دیگر با وجود افزایش هزینه عوارض ساخت‌وساز در تهران، این عوارض همچنان در بافت‌های فرسوده رایگان هستند. به‌گفته مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران، شهرداری تهران در طول چند سال گذشته نزدیک به 300میلیارد تومان تخفیف عوارض در بافت‌های فرسوده داده است. کاوه حاجی‌علی‌اکبری با تأکید بر اینکه طبق ضوابط طرح تفصیلی، مجوز ساخت یک طبقه اضافه به متقاضیان داده می‌شود، می‌گوید: «3268هکتار به‌عنوان محدوده بافت فرسوده در شهر تهران شناسایی و تاکنون این محدوده‌ها ملاک عمل شهرداری و دولت، جهت اعطای تسهیلات و مشوق‌های نوسازی بوده است اما نخستین مانع دستیابی به مسکن مناسب در بافت فرسوده موضوع مالکیت است. 1168هکتار بافت فرسوده جدید که در طرح تفصیلی قدیم مغفول مانده بودند شناسایی شده و 800هکتار آن را به کمیسیون ماده 5 و شورای‌عالی شهرسازی رفته تا به تصویب رسیده و بسته‌های تشویقی را به‌منظور بهسازی و نوسازی برای مالکان آنها پیش‌بینی کردیم. »

راهکاری به نام انتقال حق توسعه
گاهی مالک یک خانه 2طبقه 80متری قدیمی در این مواقع تصور می‌کند که می‌تواند با مشارکت همسایگان و سازندگان ملک خود را با ملک مجاور تجمیع کند و با دریافت وام و صرف مخارج متعدد در مدت یک‌سال مجموعه مسکونی جدیدی بسازد اما درنهایت باز هم صاحب 2طبقه از آن خواهد بود که کمابیش همین مساحت را دارند. 
عبدالرضا گلپایگانی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این‌باره می‌گوید: «در کمیسیون ماده۵ بنا به مصلحت‌هایی، ممکن است تعداد طبقات را افزایش دهند. در شورای شهر این نگرانی وجود داشت که نباید اجازه صدور پروانه با تراکم مازاد صادر کنیم. اگر تراکم مازاد را بدهیم مالک باید سرانه خدماتی آن را تامین کند.» او در واکنش به این موضوع که برخی از مالکان خانه‌های قدیمی به‌خاطر آنکه نمی‌توانند طبق طرح تفصیلی اجازه ساخت یک‌طبقه بیشتر را بگیرند برای همین به‌کلی نوسازی را فراموش می‌کنند، می‌گوید: «به هرحال ملاک، طرح تفصیلی است تا شهر بیش از این دچار آسیب نشود. برای اینکه چنین مالکانی نیز از حق شهروندی محروم نشوند، طرح حق انتقال توسعه را تدوین کرده‌ایم که به‌زودی به شورای شهر ارائه می‌شود. براساس این طرح، مالک می‌تواند ملکش را چنانچه شاخصه‌های مناسبی داشته باشد بازآفرینی کرده تا تبدیل به کافه، گالری یا امثال اینها شود یا نوسازی کند، سپس از امتیاز تراکم طبقات اضافه در نقطه‌ای دیگر از شهر که امکان دارد، بهره‌مند شود.» 

   سند ملی بازآفرینی

«سند ملی راهبردی احیا، بهسازی و نوسازی و توانمندسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری» در مهر سال1393 به‌تصویب هیأت دولت رسید. در بخش اصول هادی این سند بر «به‌کارگیری رویکرد مشارکتی و تقاضامحور با حضور حداکثری مردم در انواع فعالیت‌های احیا، بهسازی و نوسازی محدوده‌ها و محله‌های هدف و اجتناب از رویکرد‌های یک‌سویه بالا به پایین و شناسایی حفاظت و پاسداری از ارزش‌ها» تأکید شده است. در بخش دیگری از این سند نیز مداخله دولت، شهرداری‌ها و سازمان‌های وابسته به آنها در محدوده‌های هدف به قصد صرف کسب درآمد و اقداماتی که منجر به جابه‌جایی گسترده ساکنان شود منع شده است.