مانور کلید نخورده‌ها

در آستانه اجرایی شدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی، عرضه خانه‌های چندساله کلید نخورده در بازار فروش و اجاره مسکن در حال افزایش است؛ اما هنوز از املاک حقوقی که سهم عمده خانه‌های خالی متعلق به آنهاست، خبری نیست.
مشاهدات میدانی خبرنگاران همشهری حاکی است، ترس از مالیات سنگین بر خانه‌های خالی باعث شده، مالکان و سازندگان خرد نسبت به عرضه بخشی از خانه‌های خالی مانده و کلید نخورده به بازار اقدام کنند؛ اما سهم این واحدها از مجموعه خانه‌های خالی کشور به‌قدری اندک است که تقریباً هیچ تأثیری بر معادلات و قیمت‌گذاری بازار نداشته است.

نوسازهای قدیمی
با الزام اشخاص حقیقی و حقوقی به ثبت اطلاعات ملکی و اقامتی در سامانه ملی املاک، زمینه مورد نیاز برای اجرای ماده54 مکرر قانون مالیات بر خانه‌های خالی فراهم آمده است. مشاهدات خبرنگاران همشهری در بازار خرید و اجاره مسکن و آگهی‌های اینترنتی این بازارها نشان می‌دهد: در روزهای اخیر، واحدهای کلید نخورده با عمر تا 10سال نیز برای نخستین بار در بازار فروش و اجاره مسکن آگهی شده‌اند و بخشی از مالکان حقیقی ترجیح داده‌اند برای خروج از فهرست سیاه مالیات خانه‌های خالی، این واحدها را بفروشند یا به مستأجران واگذار کنند. یک حساب‌وکتاب سرانگشتی گویای این مطلب است که فعلاً کمتر از 5درصد آگهی‌های جدید در بازار اجاره و مسکن مربوط به واحدهای کلید نخورده با عمر بیش از یک سال است که حداقل یک سال بدون سکنه مانده و اکنون وارد بازار شده‌اند. البته در بازار مسکن شهر تهران، واحدهای کلید نخورده با عمر تا 10سال نیز آگهی شده که تنها دلیل توجیهی آن، می‌تواند اثربخشی قانون جدید باشد؛ هرچند از ظواهر امر چنین برمی‌آید که این واحدها متعلق به سرمایه‌گذاران یا سازندگانی است که با سرمایه محدود در بازار فعال بوده‌اند و اکنون پس از بهره‌مندی از ارزش‌افزوده مناسب، حاضر به ترک بازار یا تغییر رویکرد سرمایه‌گذاری شده‌اند و دیر یا زود تعداد اینگونه آگهی‌ها کمتر و کمتر خواهد شد. در حقیقت قانونگذار مجازات محدودیت‌هایی برای ثبت نکردن اطلاعات ملکی و اقامتی برای اشخاص حقیقی تعیین کرده که از نگاه مردم، ثبت اطلاعات و عرضه املاک مازاد به‌صرفه‌تر است، اما در مورد اشخاص حقوقی و مالکان عمده، گرچه مبلغ جرایم مطرح شده بالاتر از اشخاص حقیقی است و این افراد حداقل باید دو برابر مالیات بپردازند؛ اما همچنان این سؤال وجود دارد که آیا حقوقی‌ها و مالکان عمده که تاکنون واکنشی به الزام قانونگذار نداشته‌اند و استراتژی‌شان ثابت بوده است، تسلیم می‌شوند و واحدهای آنها نیز به بازار عرضه می‌شود یا بالاخره ماده و تبصره‌ای برای تبرئه از ابزار شفاف‌ساز بازار مسکن پیدا می‌کنند؟

موج بدون دنباله
در سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال95، تعداد خانه‌های خالی در ایران با 55درصد افزایش نسبت به سال90 به 2.5میلیون واحد مسکونی رسید. این در حالی بود که قانونگذار در تیرماه94 با اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، الزام شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آنها را در قانون گنجانده بود و انتظار داشت با اجرای این قانون، بازار مسکن و اجاره متعادل شود. در ادامه اجرای این قانون به دلایل متعدد ازجمله آماده نبودن زیرساخت شناسایی خانه‌های خالی اجرایی نشد تا اینکه در سال99، به‌روزرسانی و اصلاح مجدد ماده54 قانون مالیات‌های مستقیم در دستور کار مجلس قرار گرفت و مقرر شد ضمن شناسایی سریع خانه‌های خالی از طریق اطلاعات موجود و خوداظهاری مالکان و مردم، دریافت مالیات بسیار سنگین از این خانه‌ها نیز بلافاصله در دستور کار قرار گیرد. در ادامه، از 19فروردین امسال، الزام ثبت املاک در سامانه ملی املاک و اسکان آغاز شد و اشخاص حقیقی مکلف شدند ظرف 2‌ماه تا 19خرداد ضمن تأیید یا اصلاح اطلاعات مالکیتی خود، وضعیت اقامت خود را نیز مشخص کنند تا از اوایل مرداد1400، مالیات‌ستانی از خانه‌هایی که از ابتدای سال حداقل 120روز خالی بوده‌اند، اجرایی شود. به‌واسطه اینکه قانونگذار مجازات و محرومیت‌های متنوعی برای سرپیچی از ثبت اطلاعات در این سامانه مقرر کرده، اشخاص حقیقی با کمترین مقاومت در حال تکمیل اطلاعات هستند و کسانی که خود را مشمول مالیات سنگین بر خانه‌های خالی می‌دانند نیز دست‌به‌کار عرضه املاک مسکونی مازاد خود به بازار مسکن و اجاره شده‌اند. بررسی‌های میدانی و پیگیری‌ها نشان می‌دهد این موضوع فقط در مورد اشخاص حقیقی یا به‌اصطلاح مردم صدق می‌کند و مالکان عمده خانه‌های خالی اعم از بانک‌ها، نهادها و شخصیت‌های حقوقی، به هر دلیل وقعی بر این الزام قانونگذار ننهاده‌اند. ازاین‌رو، به‌نظر می‌رسد موج فعلی عرضه کلید نخورده‌ها به بازار مسکن نمی‌تواند موج ادامه‌داری باشد و به همین مناسبت اثر ملموسی نیز بر تحولات بازار مسکن و اجاره نخواهد داشت. به‌عبارت ‌دیگر، اگر سختگیری‌هایی که برای املاک خصوصی مدنظر قرار گرفته، برای مالکان عمده، حقوقی، نهادها و بانک‌ها هم مدنظر قرار بگیرد و قانونگذار بدون ملاحظه به برخورد با این حوزه بپردازد، تعدیل مناسبات بازار مسکن و اجاره دور از انتظار نخواهد بود؛ در غیر این صورت، این ابزار شفاف‌ساز بازار مسکن نیز به‌زودی خلع سلاح خواهد شد.