بازآفرینی
با ارائه راهکاری جدید برای حفظ خانههای ارزشمند معاصر صورت می‌پذیرد
مشوق حیات برای خانههای قدیمی
معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران: براساس طرح انتقال حق توسعه، مالک بناهای ارزشمند از امتیازات ویژه‌ای برای انتقال ملک به محلی دیگر، برخوردار می‌شود تا از تخریب چنین بناهایی جلوگیری شود
تهران مدرن شده است؛ به‌خصوص محدوده‌های شمالی شهر. اینکه پایتخت بهعنوان الگوی سایر شهرهای کشور در دهه‌های پس از انقلاب اینقدر مدرن شد، خوب است یا نه، جای بحث دارد، اما آنچه مشخص شده این است که تهران مدرن در کنار بافت‌های ارزشمند، میراث‌های تاریخی، بافت‌های فرسوده و از همه مهم‌تر هویتی قابل احترام، در بسیاری از بخش‌ها ناهمگونی خاص دارد.
به‌گزارش همشهری، جدا از المان‌های مدرن ساخته شده که می‌توانند بهعنوان مقاصد گردشگری نیز کارکردی مناسب داشته باشند، حضور آسمانخراش‌های مدرن در همجواری یک‌بنای قدیمی با معماری ایرانی و دل‌انگیز، بی‌تردید توی ذوق می‌زند. ساختمان‌هایی که نه از نظر قد و قواره و نه از نظر کالبد و نما و معماری سنخیتی باهم ندارند، روی روان شهروندی تأثیری منفی می‌گذارند. گاهی خانه‌ای با حیاطی دلباز و درختان خرمالو، گیلاس یا اقاقیا و گلدان‌های شمعدانی و داوودی با برج‌هایی همسایه شده‌اند که برای بسیاری از نسل‌های امروزی جایی برای آسایش و با دسترسی آسان به امکانات رفاهی معنا پیدا می‌کند.
خانههای قدیمی پدربزرگ‌ها و مادربزرگ زیر سایه بلندمرتبه‌ها محو شده‌اند و حقوق شهروندی‌شان از دست رفته است. البته که برج‌ها، محلی هستند برای سکونت یا اشتغال جمعیتی قابل توجه و به قولی بهره‌مندی شهرنشینان از فضای عمودی به جای عرصه زمین، اما برخی از همین برج‌ها که در دهه‌های پیشین بی‌قاعده و بدون رعایت حقوق شهروندی، خط آسمان، ایمنی و گسل‌های موجود احداث شده‌اند، هویت محله‌هایی را زیر پای خود خرد کرده و از بین برده‌اند.
برخی دیگر نیز زهوارشان دررفته و ظاهر چرک و بی‌رنگ و روی آنها حکایت از سّر ضمیرشان دارد. حال سؤال اینجاست که می‌توان چنین برج‌هایی را خراب کرد و عرصه را دوباره گشود؟ این‌کار در برخی از شهرهای دنیا به‌خصوص در شهرهایی از چین و آمریکا انجام شده؛ کاری با اما و اگرهای فراوان و هزینه‌های بسیار سخت بوده و برای شهری مثل تهران می‌توان حتی گفت ناشدنی است. درحالی‌که بازآفرینی برای خانههای قدیمی وجود دارد. البته بازآفرینی یک‌روی سکه به‌حساب می‌آید. روی دیگر سکه به قانع شدن مالک برای احیا برمی‌گردد؛ اینکه بازآفرینی چه منفعتی برای او دارد. در همین راستا، معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران از ایجاد راهکاری جدید خبر می‌دهد: «امکان انتقال حق توسعه بناهای باارزش و تاریخی به محلی دیگر در سطح پایتخت فراهم شد.» اینطور که عبدالرضا گلپایگانی می‌گوید با چنین امکانی، متقاضیان می‌توانند حتی درخواست خود را ارائه کنند تا در کمیسیون ماده 5بررسی و به تصویب برسد.
امتیاز بیشتر برای حفظ بناها
احیای بناهای قدیمی 2سالی است بورس شده و جوانانی خلاق، زندگی را به خانه‌هایی آورده‌اند که شاید کمتر کسی تصور می‌کرد روزگاری، هم از تبدیل شدن به برج نجات پیدا کنند و هم پاتوقی شوند برای شهروندان.
حال گلپایگانی درباره رونق گرفتن چنین انگیزه‌هایی می‌گوید: «با انتقال حق توسعه، هم بناهای ارزشمند حفظ می‌شود، هم محیطی برای کسب‌وکار ساخته خواهد شد و هم منافع مالک از بین نمی‌رود. البته انتقال حق توسعه، در قوانین و مقررات شهرسازی جهان روال تعریف شده‌ای دارد و بسیاری از کشورها به آن عمل می‌کنند. بر مبنای چنین مقرراتی، حق توسعه ملک برای مالک، از محلی که دارای ارزش معماری و تاریخی است به محلی که مورد تصویب کمیسیون ماده 5است، منتقل و از تخریب و دست‌اندازی در این بناها جلوگیری می‌شود. در پیش‌نویس طرحی که برای این منظور تهیه شده، معادل با تراکم پایه و بیشتر از این تراکم پایه، به مالک بناهای ارزشمند امتیاز داده می‌شود.»
حدود 10سال از تصویب طرح تفصیلی و 14سال از ابلاغ طرح جامع شهر تهران می‌گذرد، اما موضوع حق انتقال در این طرح‌ها وجود نداشته تا انگیزه لازم بازآفرینی برای بسیاری از مالکان بناهای قدیمی و ارزشمند وجود نداشته باشد؛ بنابراین با تصویب نهایی انتقال حق توسعه، تراکم 120درصد در نقطه‌ای دیگر بهعنوان حق توسعه درنظر گرفته می‌شود؛ نقطه‌ای که امکان چنین تراکمی طبق طرح تفصیلی در آن وجود داشته باشد و با اجرای آن آسیب‌های زیست‌محیطی متوجه محدوده اطرافش نشود. در این بین، به‌گفته معاون شهردار تهران حتی اگر ضوابط اجازه دهد، امکان دادن امتیاز بیشتر هم وجود دارد؛ به‌گونه‌ای که امکان رسیدن تراکم در انتقال توسعه به ۳۰۰ یا ۴۰۰ درصد نیز وجود دارد. به همین منظور این چارچوب در نخستین جلسه‌های کمیسیون ماده 5 امسال مطرح خواهد شد تا درصورت بررسی و رفع ایرادات نهایی شود.
جزئیاتی از انتقال حق توسعه برای بازآفرینی
املاکی که به واسطه ارزش تاریخی یا ثبتی در میراث فرهنگی قرار دارند، امکان ساخت‌وساز طبق طرح‌های مصوب تفصیلی را ندارند؛ بنابراین هدف از طرح انتقال حق توسعه انتقال تراکم اعطایی به ملک دیگری با امکان توسعه است.
حال فرستنده حق توسعه، ملکی به‌حساب می‌آید که ارزش میراثی یا طبیعی دارد و گیرنده حق توسعه، املاکی هستند که می‌توانند از امتیازات تراکمی بهره‌مند شوند؛ البته منوط به اینکه امتیازات در کمیسیون ماده 5 و با توجه به ملاحظات شهرسازی و قوانین بالادستی به تصویب برسد. طبق این طرح عنوان می‌شود که:
امتیاز اصلی طرح برای حفظ بناهای قدیمی و ارزشمند معاصر است؛ زیرا در تهران یک لایه بناهای تاریخی ثبتی وجود دارد و بناهای ارزشمند معاصر در آنها قرار نگرفته‌اند.
میان بنای ارزشمند معاصر و بنای ارزشمند تاریخی معاصر تفاوت وجود دارد. طبق آمار سامانه طرح تفصیلی حدود 2350بنای ارزشمند معاصر وجود دارد؛ درحالی‌که تعداد بناهای تاریخی ارزشمند معاصر ثبت شده 370اثر است؛ بنابراین با تصویب نهایی طرح حق انتقال توسعه، امکان حفظ 2350بنای ارزشمند معاصر نیز فراهم می‌شود.
طبق طرح حق انتقال، اگر شخصی بخواهد ملک ۲طبقه تاریخی و ارزشی خود را تبدیل به 5طبقه کند، برای ساخت 3طبقه مازاد در محدوده‌های ارزشمند و تاریخی طبق ضوابط مصوب میراث فرهنگی اجازه ساخت نمی‌گیرد. با سازوکار طرح انتقال حق توسعه، ساخت طبقه‌های مازاد به مکانی که کمیسیون ماده5 اجازه می‌دهد، انتقال داده می‌شود. بر این اساس، امکان حفظ بنای ارزشمند معاصر یا بنای ثبت تاریخی بیشتر خواهد شد.
