تولید مسکن گران‌تر شد

رشد قــــیمت نهاده‌های ساختمانی خیال توقف ندارد؛ آنگونه که آمارهای رسمی نشان می‌دهد، میانگین قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی در فصل پاییز امسال 21.6درصد نسبت به فصل قبل افزایش یافته، اما این بار، به جای گروه آهن‌آلات و مصنوعات فولادی که در 2سال اخیر پیشتاز تورم بوده، رکورد افزایش قیمت به گروه سیمان، بتن، شن و ماسه رسیده است که میانگین قیمت آن فقط در فصل پاییز با رشد 48.2درصدی مواجه شده است.
به گزارش همشهری، در شرایطی که بازار مسکن وارد دوره رکود سنگین شده و قدرت نقدشوندگی این بازار به‌شدت پایین آمده است، تداوم رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی، سازندگان مسکن را با وضعیتی سخت و بحرانی مواجه کرده است؛ به‌گونه‌ای که درصورت تداوم وضعیت موجود، بسیاری از سازندگان فاقد سرمایه در گردش مناسب، به‌خصوص سازندگان خرد و سنتی، با مشکل جدی برای ادامه فعالیت مواجه خواهند شد. آنها از یک‌سو باید نقدینگی بیشتری برای تأمین نهاده‌های ساختمانی موردنیاز برای تکمیل پروژه‌های فعال خود تزریق کنند و از سوی دیگر قادر به فروش یا پیش‌فروش تولیدات خود نیستند، درنتیجه راهی جز استقراض از بانک‌ها یا تعطیلی فعالیت ندارند که در هر دو صورت باید تبعات سود مرکب بانکی یا خواب‌سنگین سرمایه را قبول کنند.

هزینه ساخت دوبرابری
اطلاعات منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران از تحولات قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در فصل پاییز‌1399 نشان می‌دهد در این فصل شاخص کل قیمت نهاده‌های ساختمانی 21.6درصد نسبت به فصل تابستان رشد کرده‌‌ و تورم نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی یعنی قیمت پاییز امسال نسبت به پاییز سال قبل به 101.6درصد رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، سازندگان ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در پاییز امسال باید برای تأمین یک سبد یکسان از مجموعه نهاده‌های ساختمانی موردنیاز برای ساخت مسکن، 101.6درصد پول بیشتری نسبت به پاییز پارسال بپردازند و این یعنی هزینه تولید مسکن فقط در حوزه ساخت بیش از
دو برابر رشد کرده است.

مسکن زیر ضرب تورم فولادی
آمارهای رسمی حاکی از این است که در پاییز امسال، در بین تمامی گروه‌های اجرایی مؤثر در ساخت‌وساز مسکونی، گروه «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل، درب، پنجره و نرده» با افزایش 163.5‌درصدی قیمت نسبت به پاییز سال قبل، بیشترین تورم نقطه‌به‌نقطه را به‌خود اختصاص داده است. در همین بازه زمانی کمترین درصد تغییر نقطه‌به‌نقطه نهاده‌های ساختمانی نیز به گروه اجرایی «خدمات» با افزایش ۴۰.۳درصدی مربوط بوده است. در حقیقت، در 2سال اخیر، رشد هزینه تولید مسکن در سایه جهش متوالی نرخ تورم، ناشی از گرانی قابل‌توجه گروه آهن‌آلات و مصنوعات فولادی بوده که در اغلب فصل‌ها افزایش قیمت آن از میانگین افزایش قیمت سایر نهاده‌های ساختمانی بالاتر بوده است. طبق گزارش مرکز آمار ایران، میانگین تغییرات شاخص نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در
 4 فصل منتهی به پاییز سال۱۳۹۹ نسبت به میانگین شاخص 4 فصل منتهی به پاییز سال۱۳۹۸ (تورم سالانه)، به 59.6‌درصد رسیده که بیشترین نرخ تورم در یک سال گذشته بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد از منظر تورم سالانه نیز در بین همه گروه‌های اجرایی مؤثر در ساخت مسکن تهران، بیشترین نرخ تورم معادل 105.5درصد به گروه «آهن‌آلات، میلگرد، پروفیل، درب، پنجره و نرده» اختصاص داشته و کمترین نرخ تورم با ۲۵.۵ درصد افزایش متعلق به گروه «شیشه» بوده است.

مسکن پاییز با تورم بتنی
ترکیب افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز در فصل پاییز امسال نسبت به فصل‌های قبل تغییر کرده و این‌بار با فروکش‌کردن تورم گروه فولاد در سایه تثبیت نسبی نرخ ارز، رشد قیمت گروه «سیمان، بتن، شن و ماسه» یدک‌کش شاخص تورم نهاده‌های ساختمانی شده است. براساس اعلام مرکز آمار ایران، در این فصل در میان کل گروه‌های مؤثر بر هزینه ساخت‌وساز مسکونی شهر تهران، بیشترین درصد تغییر فصلی مربوط به گروه «سیمان، بتن، شن و ماسه» با 48.2درصد افزایش و کمترین درصد تغییر به گروه اجرایی «خدمات» با ۵.۵ درصد افزایش مربوط بوده است.

تورم نهاده‌ها و حباب قیمت مسکن
تنها نکته امیدوارکننده در تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی شهر تهران این است که شیب تورم فصلی پاییز نسبت به فصل تابستان 8.7واحد کمتر شده و از 30.3درصد به 21.6درصد رسیده است. در خوش‌‌بینانه‌ترین حالت و با فرض مهار ‌قیمت نهاده‌های ساختمانی، می‌توان انتظار داشت از فصل زمستان کاهش شیب تورم نهاده‌ها تشدید شود و حتی با اتکا به کاهش جدی ساخت‌وساز مسکونی در شهر تهران به محدوده صفر یا منفی برسد. در این شرایط البته در سناریوی بدبینانه نیز این احتمال وجود دارد که رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی به‌واسطه صادرات، زد و بند واسطه‌گران یا کاهش تولید ادامه پیدا کند که در این صورت وقوع موج جدیدی از رکود تورمی در بازار مسکن محتمل خواهد بود.
به گزارش همشهری، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در 3سال گذشته یعنی از میانه سال‌96 تاکنون حدود 500درصد رشد کرده و متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در این دوره زمانی از محدوده 4 تا 4.5میلیون تومان به بالای 26میلیون تومان رسیده است. درنتیجه این جهش قیمتی، نسبت میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی به میانگین اجاره‌بهای سالانه آن(P/R) در آبان امسال به 37برابر رسید، درحالی‌که میانگین بلندمدت این شاخص از 18برابر فراتر نمی‌رود. برای تعدیل این شاخص که از آن برای تعیین حباب قیمتی مسکن استفاده می‌شود، یا باید قیمت مسکن کاهش پیدا کند یا به‌تدریج با تخلیه تورم انباشته بازار مسکن در قیمت اجاره، این نسبت به محدوده معقول برسد. حالا اما، با تداوم رشد تورم نهاده‌های ساختمانی، عملا تخلیه حباب قیمت مسکن از محل افت قیمت منتفی است و افزایش نیافتن قیمت مسکن به‌منزله کاهش قیمت آن در مقایسه با هزینه تولید خواهد بود، درنتیجه، تخلیه حباب قیمتی بازار مسکن ناگزیر باید از محل افزایش قیمت اجاره محقق شود. این اتفاق می‌تواند به‌معنای فشار بیشتر به طبقه مستأجر، کاهش تولید مسکن به‌واسطه افت نقدشوندگی بازار و همچنین بروز چالش‌های جدی برای طرح‌های مسکنی دولت و مجلس باشد.