مناطق داغ بازار مسکن در تهران

 احمد میرخدایی_خبرنگار

رصد منطقه‌ای تحولات بازار مسکن تهران از اختلاف شدید میزان رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف حکایت دارد؛ به‌گونه‌ای که میزان رشد قیمت در منطقه پیشتاز 2.26برابر منطقه‌ای است که کمترین رشد را تجربه کرده است. به گزارش همشهری، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در شهریورماه99 نسبت به فروردین امسال 58.8درصد رشد کرده؛ اما این رشد به‌قدری نامتقارن در میان مناطق 22گانه تقسیم شده که اختلاف درصد رشد مناطق با میانگین قیمت شهر بسیار متفاوت است.

تب قیمت مسکن در مناطق اداری
یکی از مشخصات بارز در تحولات بازار مسکن تهران از ابتدای امسال تاکنون، پیشروی مناطق اداری مانند مناطق 6، 7 و 3 در رشد قیمت بوده است. بررسی آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد از فروردین تا شهریور امسال، قیمت مسکن در منطقه6، به‌عنوان منطقه دارای بیشترین رشد قیمت در سال‌جاری، 76.4درصد رشد کرده که این میزان 29.9درصد بیش از رشد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران است. در مقابل، در این بازه زمانی میانگین قیمت مسکن در منطقه20، به‌عنوان منطقه دارای کمترین میزان رشد، فقط 33.8درصد افزایش پیدا کرده که 42.5درصد د از رشد میانگین مسکن در شهر تهران کمتر است. همچنین متوسط قیمت مسکن در منطقه7 تهران از فروردین تا شهریور امسال 70درصد رشد کرده که 19درصد بالاتر از میانگین رشد قیمت مسکن شهر تهران است.

مسکن طبقه متوسط به 1.8میلیارد تومان رسید
در ‌ماه گذشته با رسیدن میانگین قیمت مسکن شهر تهران به 24میلیون و 288هزار تومان، عملاً میانگین قیمت یک دستگاه آپارتمان مطابق با الگوی مصرف در پایتخت به بالای 1.8میلیارد تومان رسید. به عبارت دیگر، خانوارهای متوسط تهران برای خرید یک آپارتمان 75متری در مناطق میانی و متوسط شهر تهران باید حداقل یک‌میلیارد و 821میلیون تومان بپردازند. قبل از شروع موج جهشی قیمت مسکن در میانه سال96، قیمت این واحد مسکونی فقط 337میلیون تومان بود. اطلاعات و آمار بانک مرکزی نشان می‌دهد 56.5درصد از مجموع معاملات مسکن شهر تهران در شهریور امسال به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک‌میلیارد و 850تومان اختصاص داشته است. واحدهای مسکونی که در شهریور امسال با قیمت کمتر از یک‌میلیارد و 850میلیون تومان معامله شده، عمدتاً شامل واحدهایی است که در شرایط عادی بازار مسکن می‌توانست به‌عنوان مسکن مصرفی از سوی دهک‌های درآمدی متوسط رو به پایین خریداری شود اما نبود سیاست‌های حمایتی برای خانه‌دار شدن طبقه متوسط در ایران و همچنین رشد نامتناسب درآمد خانوارهای طبقه متوسط در مقایسه با رشد هزینه‌ها، باعث شده بخش عمده همین واحدهای مسکونی به‌ظاهر ارزان‌قیمت نیز از دسترس طبقات متوسط رو به پایین خارج شود و به ‌دست سوداگران و متقاضیان سرمایه‌گذاری برسد. طبق نظر فعالان بازار مسکن و اتحادیه مشاوران املاک تهران، در شرایط فعلی تا 85درصد معاملات مسکن به تقاضای سرمایه‌گذاری اختصاص دارد و در بهترین حالت فقط 15درصد از مجموع واحدهای مسکونی معامله‌شده به‌ دست تقاضای مصرفی می‌رسد.

یکه‌تازی منطقه‌یک در گرانی مسکن
با تفکیک مناطق 22گانه شهر تهران براساس میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی، همچنان منطقه‌یک پایتخت عنوان گران‌ترین منطقه را به ‌خود اختصاص می‌دهد. در شهریور امسال میانگین هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه به 50میلیون و 792هزار تومان رسیده که 62.2درصد بالاتر از میانگین قیمت در فروردین امسال است. در مقابل، منطقه18 تهران، با میانگین قیمت 10میلیون و 413هزار تومان برای هر مترمربع زیربنا عنوان ارزان‌ترین منطقه شهر را از آن خود کرده است. در شرایط فعلی شکاف قیمتی میان 2منطقه گران و ارزان پایتخت به 4.87 رسیده؛ یعنی میانگین قیمت مسکن در منطقه‌یک تهران 4.87برابر میانگین قیمت مسکن در منطقه18 تهران است. البته این ارقام به‌صورت میانگین وزنی از همه معاملات این مناطق استخراج شده و اگر قیمت پیشنهادی فروش در 2منطقه مورد بررسی قرار گیرد، شکاف قیمتی 2منطقه از 10برابر نیز می‌گذرد.

منطقه5 همچنان روی بورس
بررسی معاملات انجام‌شده در بازار مسکن تهران بر حسب مناطق شهر حاکی از این است که در شهریور امسال، همچنان منطقه5 پرمعامله‌ترین منطقه تهران است و 15.4درصد از کل قراردادهای مبایعه‌نامه خریدوفروش مسکن پایتخت به این منطقه اختصاص داشته است. همچنین مناطق 10 و 2 تهران نیز به‌ترتیب با سهم‌های 9.5 و 9درصدی در رتبه بعدی مناطق پرمعامله قرار گرفته‌اند. براساس آمارها، در شهریور امسال، 72.8درصد از کل معاملات انجام‌شده در بازار مسکن به‌ترتیب بیشترین فراوانی در 10منطقه 5، 10، 2، 4، 14، 8، 7، 15، 1 و 11 اختصاص داشته و 12منطقه باقیمانده فقط 27.2درصد از کل تعداد معاملات را به‌خود اختصاص داده‌اند.