شهرهای مازندران یک ماده و 100 مشکل

اشکان جهان‌آرای_خبرنگار 

ساختمان‌های ناهمگون با فضای شهر، افق‌ کوتاه خیابان‌ها، کمبود فضای پارک خودرو به‌دلیل وجود ساختمان‌های بدون پارکینگ، افزایش تراکم جمعیت و بلندتر‌شدن سایه سنگین ساختمان‌ها روی مناطق شهری، ازجمله مشکلات شهری در مازندران است که از یک سو سیمای شهرهای این استان را به‌طور کامل تغییر داده و از سوی دیگر چالش‌هایی خدماتی و اجتماعی در سال‌های اخیر ایجاد کرده است. تقاضای بالای ساخت‌وساز و کمبود زمین در استان، به‌ویژه در شهرها سبب شده تا تخلف‌هایی در حوزه ساخت‌وساز شکل بگیرد؛ تخلفاتی که از یک سو ریشه در نیاز طیفی از جامعه دارد و از سوی دیگر منافع عده‌ای سودجو را تأمین می‌کند. شهرفروشی، پدیده‌ای منحصر به یک استان نیست و به معضلی سراسری در کشور تبدیل شده است، اما در استان‌هایی مانند مازندران که علاوه بر تقاضای ساکنان برای مسکن، تقاضای مسکن دوم، به‌ویژه برای پایتخت‌نشین‌ها نیز در آن بسیار بالاست، این پدیده و معضل بیشتر به‌چشم می‌خورد؛ حتی آمارهای رسمی مرکز آمار ایران نیز نشان می‌دهد که طی دودهه اخیر تعداد خانه‌های خالی که عمده آنها مسکن دوم هستند در مازندران رشد چشمگیری داشته است.

تقاضای بالای ساخت‌وساز
به استناد این آمار تعداد خانه‌های خالی مازندران در سال1385 کمی بیش از 21هزار واحد بود که در سال1390 به 70هزار واحد و 5سال بعد، یعنی در سال1395، این تعداد به بیش از 102هزار واحد رسید. به‌عبارتی دیگر، تعداد خانه‌های خالی رسمی در مازندران طی 10سال، بیش از 5برابر افزایش داشته و نگاه مقایسه‌ای بین این آمار و رشد جمعیت استان در همین بازه زمانی نشان می‌دهد که سرعت ساخت‌وساز تقریبا 4برابر سرعت رشد جمعیت بوده است. از نگاه کارشناسان، این رشد ناشی از شتاب در ساخت‌وساز بر اثر افزایش تقاضاهای مختلف است که بخش زیادی از آنها نیز خارج از ضابطه بوده و با پرداخت جریمه‌ تخلف پس از ساخت‌وساز قانونی شده‌اند.
فروش تراکم در شهرهای مختلف مازندران به‌گونه‌ای پیش رفته که طی ماه‌های اخیر اعتراض مسئولان ارشد این استان را نیز به همراه داشته است. با اینکه دست‌کم در یک‌دهه اخیر مقابله با تراکم‌فروشی و تکیه‌کردن شهرداری‌ها بر منابع درآمدی ماده100 به‌طور جدی از سوی مسئولان این استان مورد تأکید قرار گرفته بود، اما شهرداری‌های مازندران از این روند فاصله نگرفتند، تا جایی که امروز به گفته رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران، این استان در شهرفروشی وضعیتی  بسیار بدی دارد.

خرید و فروش قانون
سیف‌الله علی‌نیا در گفت‌وگو با همشهری با اشاره به اینکه نگاه درآمدی شهرداری‌های مازندران به کمیسیون ماده100 آفتی برای شهرسازی در این استان شده است، می‌گوید: نمی‌گوییم همه رأی‌های کمیسیون‌های ماده100 دارای اشکال است، اما متأسفانه شاهد تخلف‌های زیادی هستیم. ما برای همه شهرها ضوابطی براساس طرح تفصیلی داریم، اما این ماده به‌نوعی همه کارهای خارج از ضوابط طرح تفصیلی شهرها را قانونی می‌کند.
وی معتقد است ضوابط طرح تفصیلی در بسیاری از شهرها نیاز به اصلاح دارد تا جلوی تراکم‌فروشی گرفته شود. به اعتقاد علی‌نیا، نبود سقفی مشخص برای صدور جریمه سبب شده است بسیاری از سازندگان با خیالی آسوده اقدام به تخلف و اضافه بنا کنند. درنهایت هم کمیسیون ماده100 به هر میزان که تخلف شده جریمه دریافت می‌کند. به این شکل، هم سازند،ه با پرداخت جریمه تخلفش را قانونی می‌کند، هم شهرداری مبلغی را دریافت می‌کند.
رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران افزایش سختگیری‌ها و نظارت بر فعالیت کمیسیون‌های ماده100 در شهرهای مازندران را موضوعی ضروری برای جلوگیری از پدیده شهرفروشی در این استان می‌داند و می‌افزاید: متأسفانه در روند کنونی حقوق شهروندان زیر سؤال می‌رود. سازنده در تعداد طبقات، سطح اشغال و حتی نورگیری مزاحمت‌هایی را برای همیشه ایجاد می‌کند، اما با پرداخت مبلغی به‌عنوان جریمه، کارش را تمام می‌کند. در این بین نقش نظام مهندسی هم به‌دلیل کم‌توجهی شهرداری‌ها و نهادهای نظارتی کمرنگ شده است. مهندس ناظر طبق تبصره 7، گزارش تخلف را ارائه می‌کند، اما اتفاقی برای جلوگیری از ساخت نمی‌افتد.
علی‌نیا این چالش را مربوط به همه شهرهای مازندران می‌داند و خاطرنشان می‌کند: البته شاید در برخی مناطق نیاز باشد از محدودیت‌های ساخت‌وساز کم کنیم؛ برای مثال در یک خیابان 35متری مشکل ارتفاع نداریم، اما اینکه در یک زمین زیر 250متر و کوچه 6متری 6طبقه ساخته شود قطعا منطقی نیست.

ضعف نظارت بر ساخت‌وسازها
از طرف دیگر تقاضای بالا برای ساخت‌وساز در شهرهای مازندران و به‌ویژه شهرهای غربی، سبب شده راه‌هایی برای دورزدن قانون ایجاد شود که منافعی را برای برخی واسطه‌ها نیز به همراه دارد. ج.موسوی، یکی از فعالان بازار مسکن در شهرهای آمل، محمودآباد، نور و مناطق اطراف است که وجود برخی واسطه‌ها برای حل مشکلات مربوط به تخلف ساخت‌وساز در بعضی شهرداری‌ها را تأیید می‌کند و به همشهری می‌گوید: معمولا تخلف‌های ساختمانی را با پرداخت جریمه می‌توانیم برطرف کنیم. این موضوع به روندی قانونی و عادی تبدیل شده است. اگر هم جایی به مشکل برخورد کنیم بالاخره پل و واسطه‌ای برای رفع مشکل پیدا می‌کنیم.
موضوعی که این شهروند مطرح می‌کند بروز برخی تخلفات در بعضی شهرداری‌ها و شوراهای شهر مازندران را یادآوری‌ می‌کند که طی هفته‌های اخیر خبرساز شده و در بعضی از این پرونده‌ها نیز تخلف‌هایی در بخش صدور پروانه ساختمانی به چشم می‌خورد.
این جریان را می‌توان در اظهارات برخی مسئولان نیز یافت. معاون امور عمرانی استاندار مازندران می‌گوید: تعلل بازرس شهرداری و مهندس ناظر، نخستین گام در بروز این وضعیت است، زیرا درصورت جلوگیری از تخلف در نخستین گام، کار به کمیسیون ماده100 کشیده نمی‌شود؛ ضمن اینکه عملا بنایی که با تخلف ساخته شده را جز در موارد استثنا به دلایل گوناگون دیگر نمی‌توان تخریب کرد.
مهدی رازجویان از تغییر نمایندگان وزارت کشور در کمیسیون‌های ماده100 شهرهای مازندران طی 2هفته اخیر خبر می‌دهد و می‌گوید: به دستور استاندار و با هدف پیشگیری از تخلفات، چندروز پیش هر نماینده‌ای که بیشتر از یک سال در یک کمیسیون حضور داشت را تغییر دادیم تا مباحث فنی با دقت بیشتری پیگیری شود. سختگیری‌ها در 6‌ماه اخیر و به‌ویژه پس از تأکید رئیس قوه‌ قضاییه برای جلوگیری از شهرفروشی در کمیسیون‌های ماده100 بسیار بیشتر شده است.
معاون امور عمرانی استاندار نیز مانند رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران ضعف درآمدی شهرداری‌ها را عاملی برای تکیه بر شهرفروشی می‌داند و می‌افزاید: اگر کمیسیون ماده100 دقیقا طبق قانون و براساس تبصره یک رفتار کند تخلفی صورت نمی‌گیرد. اما تبصره‌های بعدی دست اعضای کمیسیون را باز می‌گذارد تا درصورت رعایت اصول فنی و بهداشتی، با دریافت جریمه، ساخت‌وساز را قانونی کنند.
البته رازجویان معتقد است که با افزایش نظارت در ماه‌های اخیر تخلفات ساختمانی کمتر شده است. او خاطرنشان می‌کند: این تخلفات در همه شهرهای استان دیده می‌شود و همانقدر که در شهرهای شرقی استان شاهد این تخلفات هستیم، در شهرهای غربی و مرکزی نیز پدیده شهرفروشی وجود دارد. مشکل هم اینجاست که عملا با بناهای ساخته‌شده نمی‌توان کاری کرد، فقط باید از ادامه این روند جلوگیری کرد.

عمودی‌سازی با ضابطه
از سوی دیگر طی 2سال اخیر که بحث بلندمرتبه‌سازی در این استان با تأیید وزارت کشور به‌عنوان راهکاری برای حل معضل کمبود زمین مطرح شده، احتمالا نگاه‌ها به شهرفروشی قانونی‌تر شده است. به اعتقاد مدیران شهری این اقدام می‌تواند راه‌حلی برای شهرهای پرتراکم مازندران باشد. برای نمونه قائمشهر که از آن به‌عنوان دومین شهر پرتراکم کشور یاد می‌شود، یکی از شهرهایی است که مدیران آن طی چند‌ماه اخیر برای عمودی‌سازی مشوق‌هایی درنظر گرفتند.
با این حال معاون شهرسازی اداره کل راه‌وشهرسازی مازندران معتقد است که تأکید بر عمودی‌سازی در مازندران نباید بهانه‌ای برای تخلف در ساخت‌وسازهای این استان باشد و لازم است با درنظر گرفتن تعریف و کاربری‌های عمودی‌سازی برای نقاط مختلف مازندران، از بروز مشکلات ناشی از گسترش بی‌ضابطه این نوع ساخت‌وساز در سراسر استان جلوگیری شود.

نادیده گرفتن نظر کارشناسان
رستمعلی پاکدامن، به همشهری می‌گوید: اتفاقا یکی از مشکلات ساختاری ما تقاضا برای ساخت‌وساز در تمام نقاط مازندران است. حتی در برخی روستاها اهالی درخواست مجوز برای ساخت بیش از 10طبقه دارند. شهرداری‌ها و حتی دهیاری‌ها نیز برای اینکه به درآمد زودهنگام برسند، بسیاری از تخلفات را نادیده می‌گیرند، تا جایی که نظر ادارات شهرستانی این اداره کل درباره خلاف بودن برخی ساخت‌وسازها را مورد توجه قرار نمی‌دهند. تاکنون بارها به این موارد ورود و در استعلام‌های انجام‌شده عنوان کرده‌ایم که نقشه با اساس طرح تفصیلی و شهرسازی مغایرت دارد، اما این نظر کارشناسی در کمیسیون ماده100 مورد توجه قرار نمی‌گیرد.
او وجود برخی شکاف‌های قانونی در کنار تقاضای زیاد برای ساخت‌وساز و همچنین مشکلات درآمدی در مازندران را از عوامل اصلی گستردگی شهرفروشی در استان می‌داند و اظهار می‌کند: به‌نظرم شهرداری‌ها را نمی‌توان مقصرهای صددرصدی این وضعیت دانست، بلکه مجموعه‌ای از عوامل مانند ضعف درآمدی شهرداری‌ها، بی‌توجهی کمیسیون‌های ماده100 به‌ نظر کارشناسان و میزان بالای تقاضای ساخت‌وساز دست به‌دست هم داده‌اند تا امروز شاهد گستردگی شهرفروشی در استان باشیم؛ هرچند خوشبختانه اقدامات خوبی ازجمله ورود قوه قضاییه به این موضوع و تغییر نمایندگان وزارت کشور برای کنترل این وضعیت طی چند‌ماه اخیر انجام شده است.

ریشه‌های تخلف
در کنار همه این اظهارات و دیدگاه‌ها که عمدتا ریشه بروز تخلف در شهرهای مازندران را نیاز مالی شهرداری و این استان‌ها عنوان می‌کنند، مدیران شهری هم دیدگاه‌های مستقل و متفاوتی دارند. سید علی آقامیری، عضو شورای‌عالی استان‌ها و یکی از اعضای شورای شهر ساری، با اشاره به کمبود منابع مالی در شهرداری‌ به یکی از ریشه‌های این نیاز مالی اشاره می‌کند و به همشهری می‌گوید: وقتی از اواخر دوره سوم شوراها و به‌ویژه در دوره چهارم، موجی بی‌ضابطه برای جذب نیروی انسانی در شهرداری‌ها به‌وجود آمد و هزاران نفر به‌عنوان نیروی اداری جذب شدند، به بار مالی سنگین آن توجه نشد.
موج جذب بی‌ضابطه و براساس روابط نیروها در شهرداری‌های مازندران که آقامیری به آن اشاره می‌کند، طی سال‌های اخیر چالش‌های زیادی را برای این نهادها به‌وجود آورده است، به‌طوری که تعداد نیروهای شهرداری ساری طی 6سال اخیر از حدود 2هزار نفر به حدود 7هزار نفر رسیده که بار مالی سنگینی بر دوش دور جدید مدیریت شهری در مرکز مازندران گذاشته است.
آقامیری ادامه می‌دهد: حالا شهرداری که امکان اخراج این نیروها را به هر دلیلی ندارند، باید حقوق آنها را بپردازند. وقتی درآمد پایداری برای شهرداری وجود ندارد، دولت هم در تأمین منابع مالی حمایت نمی‌کند و سهم شهرداری‌ها از مالیات بر ارزش‌افزوده پرداخت نمی‌شود، شهرداری‌ها ناچارند منابع مالی را از جایی دیگر تأمین کنند و فروش تراکم در دسترس‌ترین راه برای تمام شهرداری‌ها، نه‌تنها در مازندران، بلکه در کل شهرهای کشور است.
این عضو شورای شهر مرکز استان، وضعیت ساری از نظر تخلف‌های ساختمانی طی سال‌های اخیر را مانند بسیاری از شهرهای بالای 200هزار نفر کشور مناسب نمی‌داند و خاطرنشان می‌کند: به‌عنوان یکی از اعضای شورای‌عالی استان‌ها شاهد هستم که همه مراکز استان‌ها با این مشکل مواجهند و منحصر به ساری نیست. اما در بعضی شهرها این مشکل بیشتر به چشم می‌آید.
آقامیری اشاره‌ای گذرا و غیرمستقیم به‌وجود برخی روابط و واسطه‌ها نیز می‌کند و می‌گوید: در این شهرفروشی‌ها اگر همه عایدات به‌حساب شهرداری‌ها وارد می‌شد، دست‌کم جای امیدواری بود که خوب یا بد مبلغی برای توسعه شهر یا پرداخت هزینه‌های شهرداری به‌دست می‌آمد اما اینطور نیست.
وی نبود الگوهای شهرسازی براساس نیاز و شرایط اجتماعی، جغرافیایی، فرهنگی و تاریخی برای هر شهر را مهم‌ترین خلأ برای فراهم شدن بستر تخلف در شهرها و به‌ویژه شهرهای شمالی می‌داند و اظهار می‌کند: متأسفانه نهاد و دستگاهی که سازوکار شهرداری‌ها را در شهرسازی منظم کند و این ساخت و سازها را براساس الگویی خاص مشخص سازد، وجود ندارد. برای نمونه ما هرچه در شورای شهر ساری تلاش کردیم که فقط در یک خیابان ساخت‌وسازها از الگویی مشخص و ثابت پیروی کند، به دلایل گوناگون این اتفاق نیفتاد.
آقامیری می‌افزاید: باید الگویی برای شهرها درنظر گرفته شود تا مجریان ملزم به اجرای آن الگوها باشند، وگرنه در فشار مالی‌ای که شهرداری‌ها تحمل می‌کنند، بسیاری از اولویت‌های شهرسازی دیده نمی‌شود. خروجی این وضعیت هم گسترش حاشیه‌نشینی، رشد بی‌ضابطه شهرها و ایجاد مناطق شهری بی‌قواره و بدمنظر است که در مازندران زیاد به چشم می‌آید.

همه نهادها در بروز شهرفروشی مقصر هستند
از نگاه شهرداران، همه نهادها در بروز این وضعیت سهیم هستند.یکی از شهرداران مازندران معتقد است که باید برای پیشگیری از بروز تخلف در شهرسازی، ابتدا سهم هر دستگاه و نهاد را مشخص کرد. جعفر حسین‌زاده، شهردار رویان در گفت‌وگو با همشهری، نخستین گام در بروز تخلف‌های ساختمانی را کم‌توجهی مهندسان ناظر می‌داند و می‌گوید: در عین حال که شهرداری‌ها را در این موضوع سهیم می‌دانم، معتقدم نباید توپ را صرفا در زمین یک نهاد انداخت. اتفاقا نخستین مرحله بروز تخلف در جایی انجام می‌شود که مهندس ناظر به‌عنوان نماینده نظام مهندسی ساختمان از انجام تخلف جلوگیری نمی‌کند و پیش از اینکه تخلف ساختمانی انجام شود، گزارش را براساس تبصره7 ارائه نمی‌دهد. دادن گزارش پس از اینکه 3سقف اضافه در یک ساختمان زده شد چه فایده‌ای دارد؟
وی تصریح می‌کند: تا زمانی که استحکام بنا امضا نشود، امکان ارائه پرونده به کمیسیون و صدور رأی وجود ندارد. اگر یک ساختمان بدون استحکام بنا که مهندس ناظر زیر آن را امضا می‌کند وارد کمیسیون شود، امکان ندارد قاضی رأیی جز تخریب صادر کند. به‌نظرم این ادعای نظام مهندسی ساختمان نوعی فرار رو به جلوست. همه باید سهم خودشان در بروز تخلف را بپذیرند.

تراکم قانونی
حسین‌زاده به فرآیند‌های قانونی ساخت و افزایش سطح اشغال و تعداد طبقات در شهرها نیز اشاره می‌کند و با بیان اینکه الزاما ساخته‌شدن هر بنای چندطبقه را نباید تخلف نامید، می‌افزاید: در فرآیند صدور پروانه قانونی، آنچه در قالب تراکم فروخته می‌شود طبق قانون است. شهرداری که به دلخواه و بدون ضوابط پروانه صادر نمی‌کند. اگر قانون است درست یا نادرست باید تمکین کرد. سقف تراکم در رویان 4طبقه است، اما قانون مسیری به نام کمیسیون ماده5 را باز گذاشته که درصورت نیاز تا 4طبقه دیگر روی آن 4طبقه پروانه صادر کنند. پس نمی‌توانیم ساخت این بنا را غیرقانونی و تخلف بدانیم.
وی خاطرنشان می‌کند: در مورد ماده100 هم که برای بناهای دارای اضافه‌بنا و مازاد بر پروانه است، معمولا شهرداری درخواست تخریب می‌دهد، اما اعضای کمیسیون براساس دلایلی که مالک می‌آورد جریمه صادر می‌کنند.
شهردار رویان نیاز مالی شهرداری‌ها به درآمد کمیسیون ماده100 را هم رد نمی‌کند و می‌گوید: بحث منابع مالی داستانی جداست. کمتر از 5درصد منابع خارج از شهر به شهرداری می‌رسد و حق واقعی و قانونی شهرداری‌ها به آنها داده نمی‌شود. سهم شهرداری رویان از محل جرائم ترافیکی 50میلیون تومان بود که فقط 17میلیون تومان پرداخت شد. 5هزار قبض عوارض نوسازی خدمات پخش کردیم که 500میلیون تومان هم توسط شهروندان پرداخت نشد. در چنین شرایطی طبیعی است که شهرداری‌ها نیم‌نگاهی هم به درآمدهای ماده 100 داشته باشند.
       
آنچه در شهرهای مازندران از آن به‌عنوان شهرفروشی یا تراکم‌فروشی یاد می‌شود، طی سال‌های اخیر به پدیده‌ای عادی و مورد تقاضای جامعه تبدیل شده که برخی مدیران شهری این استان نیز از آن نه در ظاهر و اظهارات، بلکه در عمل و اقدامات، حمایت کرده‌اند تا بخشی از خلأ درآمدی خود را با آن جبران کنند. روند موجود سبب‌شده که امروز در سراسر مازندران شاهد بروز تخلفات گسترده در ساخت‌وساز باشیم که در خوش‌بینانه‌ترین حالت ممکن، می‌توان جلوی استمرار آن را گرفت، اما با ساخت‌وسازهای انجام‌شده کاری نمی‌شود کرد و حالا باید آنها را با تمام نواقص و تخلفاتی که داشتند به‌عنوان بخشی از کالبد فیزیکی جامعه چه در شهرها و چه در روستاهای این استان پذیرفت.

رستمعلی پاکدامن
معاون شهرسازی اداره کل راه ‌و شهرسازی مازندران
شهرداری‌ مازندران را نمی‌توان مقصرهای صددرصدی این وضعیت دانست، بلکه مجموعه‌ای از عوامل مانند ضعف درآمدی شهرداری‌ مازندران، بی‌توجهی کمیسیون‌های ماده100 به‌نظر کارشناسان و میزان بالای تقاضای ساخت‌وساز دست به‌دست هم داده‌اند تا امروز شاهد گستردگی شهرفروشی در استان باشیم

سیف‌الله علی‌نیا
رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان مازندران
نبود سقفی مشخص برای صدور جریمه سبب شده بسیاری از سازندگان با خیالی آسوده اقدام به تخلف و اضافه‌بنا کنند و درنهایت هم کمیسیون ماده100 به هر میزان که تخلف شده جریمه دریافت می‌کند. به این شکل، هم سازنده با پرداخت جریمه تخلفش را قانونی می‌کند، هم شهرداری مبلغی را دریافت می‌کند

سید علی آقامیری
عضو شورای شهر ساری
وقتی درآمد پایداری برای شهرداری وجود ندارد، دولت هم در تأمین منابع مالی حمایت نمی‌کند و سهم شهرداری از مالیات بر ارزش‌افزوده پرداخت نمی‌شود، بنابراین شهرداری ناچار است منابع مالی را از جایی دیگر تأمین کنند و فروش تراکم در دسترس‌ترین راه برای تمام شهرداری است

بی‌توجهی به فرصت‌های درآمدی
شهرداری‌ها، به‌ویژه در شهرهای گردشگرپذیر میل زیادی به کسب درآمد از طریق صدور پروانه یا دریافت جریمه ماده100 دارند، زیرا به اعتقاد کارشناسان، عمر کسب درآمد از ماده100 در شهرهای مازندران به‌دلیل استمرار ساخت‌وسازهای ناشی از تقاضای گردشگران، از شهرهای دیگر کشور بیشتر است. از نگاه کارشناسان، شهرسازی و تقاضای بالای ساخت‌وساز در مازندران سبب شده که شهرداری‌های این استان به سایر ظرفیت‌های درآمدزایی با پایداری و ارزش‌افزوده بیشتر، توجه نداشته باشند. رضا خاکپور، کارشناس‌ارشد برنامه‌ریزی شهری، معتقد است گستردگی شهرفروشی در مازندران ناشی از گرفتارشدن شهرداری‌ها در یک فرآیند روتین و روزمره بدون برنامه‌ریزی برای بهره‌گیری از فرصت‌های درآمدزایی درست است. این کارشناس برنامه‌ریزی شهری با طرح این پرسش که کدام شهرداری در مازندران توانسته از فرصت‌های اقتصادی بومی این استان مانند گردشگری یا ایجاد مراکز پرورش گل‌وگیاه و تأسیس بنگاه‌های اشتغال‌زایی درآمد پایدار کسب کند؟ به همشهری می‌گوید: آسان بودن کسب درآمد از فروش تراکم، راه و انگیزه برای نوآوری در درآمدزایی را در شهرداری‌های مازندران از بین برده است.