نقشه بازار مسکن تهران در خرداد98

در خردادماه امسال، تعداد معاملات بازار مسکن تهران به کمترین میزان از پایان دوره رونق قبلی در سال 92تاکنون رسیده و شواهد امر حاکی از این است که افول همچنان ادامه‌دار خواهد بود؛ زیرا رشد قیمت هنوز متوقف نشده و هرماه تعداد بیشتری از متقاضیان بالفعل خرید مسکن از دور خارج می‌شوند.

به گزارش همشهری، تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه امسال به 5هزار و 986فقره رسیده که نسبت به‌ماه قبل 50درصد و نسبت به خرداد پارسال 60درصد کاهش دارد. این تعداد معامله نسبت به اردیبهشت92، یعنی اوج رونق بازار مسکن 75درصد کاهش را تجربه کرده و ازنظر صنف مشاوران املاک، از مرز بحران عبور کرده درحالی‌که در این‌ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی به 13میلیون و 300هزار تومان رسیده که نسبت به‌ماه قبل 4.95درصد و نسبت به خرداد سال قبل 104.3درصد افزایش دارد. این قیمت در مقایسه با قیمت دوره ثبات بازار مسکن یعنی دوره سال‌های 92تا 95، معادل 230درصد افزایش را تجربه کرده و بخش عمده افزایش نرخ ارز در آن تخلیه شده است. نکته قابل تأمل اینکه تعداد معاملات بازار مسکن تهران در بهار 98، حتی از بازار بهار 96نیز که هنوز در وضعیت رکودی قرار داشت، کمتر شده است.

مناطق پر رونق بازار مسکن در خردادماه
براساس اطلاعاتی که اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در خردادماه 98منتشر کرده، در این‌ماه مطابق معمول منطقه 5تهران با سهم 15درصدی از کل معاملات، بیشترین قراردادها را به‌خود اختصاص داده است. از منظر قیمت اما، در خردادماه امسال بیشترین رشد متوسط قیمت مسکن نسبت به خرداد پارسال به منطقه 10اختصاص داشته است. میانگین قیمت در این منطقه 134.2درصد رشد داشته و در مقابل کمترین میزان رشد معادل 89درصد به منطقه یک تهران تعلق داشته که اتفاقا گران‌ترین منطقه تهران نیز به‌حساب می‌آید. براساس آمارها در خرداد امسال میانگین قیمت مسکن در این منطقه به 26میلیون و 810هزار تومان رسیده و در مقابل منطقه 18با میانگین قیمت 6میلیون تومان برای هر متر عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران را به‌خود اختصاص داده است.

بررسی معاملات بازار مسکن تهران براساس توزیع فراوانی برحسب قیمت هر مترمربع زیربنا نشان می‌دهد در خردادماه امسال 55.2درصد از کل معاملات با قیمتی کمتر از میانگین قیمت بازار (13میلیون و 300هزار تومان) منعقد شده است. همچنین بررسی توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنا نیز نشان می‌دهد در این‌ماه 54.7درصد از معاملات به واحدهای با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع اختصاص داشته است. از سوی دیگر بررسی توزیع تعداد معاملات برحسب ارزش واحدهای مسکونی دادوستد شده نیز نشان می‌دهد در خردادماه امسال 50درصد معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 900میلیون تومان اختصاص دارد. به گزارش همشهری، در شرایط فعلی، میانگین قیمت یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف در شهر تهران به یک میلیارد تومان نزدیک شده، درحالی‌که قیمت این واحد مسکونی در خردادماه 96بالغ‌بر 340میلیون تومان و در خردادماه پارسال قیمت آن به 480میلیون تومان می‌رسید. مقایسه رشد این رقم با میزان رشد مجموع درآمد خانوارهای تهران در 3سال اخیر به‌خوبی نشان می‌دهد شاخص دسترسی به مسکن در این 3سال چه نوسان قابل‌توجهی داشته و باعث شده طول دوره انتظار خانوارها برای خرید مسکن از مرز 50سال هم بگذرد.

بازار ناکارآمد مسکن و آخرین امید
هرچند بعد از جهش نرخ ارز، قیمت انواع کالا هم چند برابر افزایش پیدا کرد و رشد قیمت مسکن نیز چیزی خارج از این قاعده نبوده اما به‌واسطه اینکه مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه خانوار دارد و بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری یک خانوار محسوب می‌شود، جهش قیمت آن ناترازی بزرگی در درآمد و هزینه خانوارها ایجاد کرده و بسیاری را دچار بحران کرده است.  به گزارش همشهری، یک خانوار شهری اگر در سال 96برای خرید یک واحد مسکونی 340میلیونی مثلا 100میلیون تومان کسری داشت، هم‌اکنون با احتساب بازده 20درصدی برای پس‌انداز خانوار و با فرض ذخیره 30درصد از مجموع درآمد سالانه خانوار در 2 سال گذشته، فعلا کسری خانوار مذکور برای خرید همان واحد مسکونی به بیش از 500میلیون تومان می‌رسد؛ چراکه در جریان جهش قیمت مسکن، از یک‌سو رشد ارزش پس‌انداز خانوار به‌دلیل تورم معکوس شده و از سوی دیگر کسری خانوار برای خرید خانه به‌دلیل پرش قیمت مسکن به‌صورت تصاعدی افزایش یافته است. در این وضعیت، خانه‌دار شدن برای اغلب خانوارها در حال تبدیل به یک آرزوی دست‌نیافتنی است و وزارت راه و شهرسازی می‌خواهد با اجرای سیاست‌هایی در قالب طرح اقدام ملی، جلوی این اتفاق را بگیرد. افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن با قابلیت تبدیل به فروش اقساطی یکی از دستاویزهای وزارت راه و شهرسازی برای کمک به طرف تقاضا در بازار مسکن است که مصوبه تکمیلی آن برای افزایش مبلغ تسهیلات به‌شرط توان پرداخت اقساط نیز در دستور کار قرار دارد. اسلامی از ابلاغ قریب‌الوقوع این مصوبه خبر داده و گفته است: در این مصوبه مقرر شده اگر زوجی تا 5 میلیون تومان در‌ماه توانایی بازپرداخت وام مسکن را داشته باشد، بتواند در قالب توافق سه‌جانبه بین بانک، سازنده و خریدار بیشتر از ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن از بانک دریافت کند.

   3 سیاست برای توسعه تولید و عرضه مسکن
وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: برای توسعه تولید و عرضه مسکن در کشور 3 تصمیم یا سیاست اتخاذ شده است که در سیاست نخست، زمین موردنیاز تولید مسکن در قالب قرارداد مشارکتی به انبوه‌ساز واگذار می‌شود. به گفته اسلامی، سیاست دوم این است که طبق تصمیم اسفندماه 97شورای پول و اعتبار، بانک‌ها ۸۰ درصد از نقدینگی مورد نیاز ساخت مسکن با کسر قیمت زمین را در اختیار سازنده قرار می‌دهند و مدل تأمین مالی ۸۰ به ۲۰ برای ساخت مسکن پیاده‌سازی می‌شود. در سیاست سوم هم آن‌گونه که وزیر راه و شهرسازی می‌گوید: ایجاد گشایش در فرایند مصوبات شورای‌عالی شهرسازی است به‌نحوی‌که در شهرهایی که معابر اجازه می‌دهد یعنی بارگذاری‌های سنگینی ندارد و تجهیزات و تأسیسات زیربنایی کافی وجود دارد تراکم افزایش یابد تا جذابیت برای توسعه ساخت‌وساز شکل گیرد اما در شهرهایی که تراکم به حد انفجار رسیده است عوارض مضاعف برای ساخت‌وساز ایجاد شود تا از جذابیت ساخت‌وساز کاسته شود اما در کنار آن ایجاد شهرک‌های مسکونی کوچک، باکیفیت و با تراکم پایین در حریم شهرها دنبال می‌شود. اسلامی کاهش هزینه مصالح ساختمانی در قالب مشارکت بین بنیاد مسکن و بانک مسکن، با پیش‌خرید یا سفارش دادن مصالح به‌صورت انبوه را نیز یک راه مؤثر برای حمایت از چرخه تولید مسکن می‌داند.