رکوردشکنی تورم و رکود

نیلوفر جلالی ـ روزنامه‌نگار

حالا دیگر حتی دهک‌های بالای درآمدی نیز قدرت خرید مسکن را از دست داده‌اند. به گفته کارشناسان اقتصادی، وضعیت در 2‌ماه ابتدای سال99 طوری رقم خورد که دهک‌های گروه درآمدی 7و  8 هم نمی‌توانند در تهران خانه بخرند و در نتیجه الان فقط 2 دهک با بالاترین درآمد توان خرید خانه را در تهران دارند. در اردیبهشت‌ماه امسال باز هم برای مسکن رکورد تازه‌ای ثبت شد و متوسط قیمت مسکن در معاملات این‌ماه در تهران به 17میلیون تومان در هر مترمربع رسید.
این اطلاعات به نقل از دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی است که براساس آن قیمت خانه در تهران که‌ در فروردین 15میلیون و 545هزار تومان بود، یک میلیون و 500هزار تومان دیگر در اردیبهشت‌ماه افزایش یافت. این در حالی است که سال گذشته در اردیبهشت‌ماه قیمت مسکن به‌طور میانگین در تهران 12میلیون و 700هزار تومان بود و طی یک سال 4میلیون و 300هزار تومان رشد کرد. تعداد خرید و فروش در فروردین‌ماه به پایین‌ترین حد خود رسید. در این‌ماه به‌طور کل 1600واحد معامله شد که این تعداد در اردیبهشت رشد پیدا کرد و به 11هزار و 569 واحد رسید. البته تعداد واحدهای معامله‌شده نسبت به اردیبهشت سال قبل 6.1 درصد کاهش داشته است.
متوسط قیمت خانه در گران‌ترین منطقه تهران یعنی منطقه یک 34میلیون تومان و در ارزان‌ترین منطقه یعنی 18متوسط قیمت 7میلیون و 743هزار تومان اعلام شده است.
یکی از بنگاه‌های معاملات املاک در منطقه یک تهران به همشهری می‌گوید: مالکان هر طوری دوست دارند قیمت می‌گذارند. اصلا هیچ منطقی ندارد و هر روز هم قیمت را افزایش می‌دهند. اوضاع کسب و کار ما نیز با این قیمت‌ها کساد است. شاید باورتان نشود ولی الان 6‌ماه است حتی یک مورد فروش هم نداشته‌ایم. موارد برای اجاره مثل همیشه بوده اما تعداد معاملات اجاره هم در این منطقه که به نسبت اجاره‌ها نیز گران‌تر از سال قبل شده، کمتر بوده است. مردم برای اجاره هم بیشتر به محله‌های پایین‌تر شهر مراجعه می‌کنند.
او می‌گوید: همانطور که تعیین نرخ فروش از سوی مالکان هیچ منطقی ندارد، تعیین نرخ اجاره هم از هیچ منطقی پیروی نمی‌کند؛ مثلاً خانه‌ای داریم که 670میلیون تومان قیمت رهن کامل آن است و خانه‌ای دیگر با همان متراژ در همان خیابان 480میلیون تومان برای رهن گذاشته شده است.
تا همین ۳-۲ سال پیش با این قیمت رهن می‌شد در محله‌های متوسط تهران به راحتی خانه خرید. براساس آنچه اعلام شده، نرخ اجاره بها در تهران در فروردین‌ماه امسال 30درصد افزایش یافته  است. برخی کارشناسان کمبود عرضه مسکن را در سال‌های اخیر دلیل این اتفاق می‌دانند. حجم آپارتمان‌سازی‌ در سال 98به پایین‌ترین حد خود رسید و در این سال مجموعاً 66هزار خانه در تهران ساخته شد. از سال 90تا 92سالانه 200هزار مسکن در شهر تهران ساخته می‌شد. در دهه 80نیز میانگین ساخت مسکن سالانه 100 تا 120هزارواحد بود. بعد از دوره اوج تولید مسکن در ابتدای دهه 90، از سال 93ساخت مسکن وارد یک دوره نزولی شد که تا امروز نیز ادامه دارد. همین‌ماه گذشته در تهران حدود 11هزار واحد مسکونی معامله شده است اما میزان تولید مسکن در 12‌ ماه سال گذشته فقط 66هزار واحد بوده است. این یعنی بحران کمبود عرضه در شرایط افزایش تقاضا به گرانی‌ها دامن می‌زند. افزایش نرخ اجاره بها نیز تابعی از همین متغیر بوده است.
علاوه بر نبود قدرت خرید و پررنگ‌شدن نقش دلال‌ها در تعیین قیمت‌ها، کمبود عرضه مسکن یکی از دلایل مهم ایجاد رکود تورمی در بازار مسکن است. البته دولت برنامه ملی برای ساخت مسکن را در دستور کار دارد. آبان سال گذشته ساخت 400هزار واحد مسکونی در طرح اقدام ملی مسکن آغاز شد. ساخت 66هزار واحد از این میزان آغاز و ثبت‌نام دومرحله‌ای از متقاضیان و واجدان‌شرایط دریافت این مسکن نیز انجام شده است. اگر بخشی از این تعداد مسکن هم تا پایان سال به اتمام برسد، شاید از افزایش نرخ مسکن جلوگیری کند اما این میزان هم پاسخگوی نیاز کشور به مسکن نخواهد بود. سالانه حدود 500هزار واحد خانه باید در کشور ساخته شود تا نیاز خانواده‌های جدید را برطرف کند.


مشکل مسکن حل نمی‌شود
ایرج رهبر ـ نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران



 در سال99 در معاملات مسکن دچار رکود تورمی خواهیم بود. افزایش قیمت‌ها باعث می‌شود که توان خرید مردم پایین‌تر از گذشته باشد. چنین بحرانی را فقط می‌توان با برنامه‌ریزی برای تولید مسکن تا حدودی کنترل کرد. 
همین حالا نیز دولت برنامه‌هایی در این زمینه دارد. محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی از روزهای ابتدایی حضور در دولت طرح اقدام ملی مسکن را آغاز کرد. این طرح همچنان در حال پیگیری است و اگر با مدیریت درست و هر چه سریع‌تر عملیاتی شود، جلوی افزایش بیشتر قیمت مسکن در سال99 را می‌گیرد. این طرح از سال گذشته شروع شده و دولت برای اجرای آن دیگر زمانی ندارد و باید در سریع‌ترین حالت ممکن آن را به اجرا درآورد. در مجموع ما برای اینکه مسکن از حالت سرمایه‌گذاری خارج و به یک کالای مصرفی تبدیل شود، به یک برنامه‌ریزی بلندمدت نیازمندیم. اگر روی این مسئله تمرکز شود و به موفقیت برسد، می‌توان تورم در بازار مسکن را کنترل کرد.
اینکه گفته می‌شود بعد از پایان کرونا همه‌‌چیز ازجمله مسکن باز هم گران می‌شود، دلیل درستی نیست. گرانی باید دلیل منطقی‌تری داشته باشد. اتفاقا بعد از کرونا ممکن است بازارها از رکود خارج شوند و در واقع فرصتی است که ضرر و زیان‌های خود را جبران کنند. اگر بخش تولید در همه بازارها و حتی بازار مسکن بعد از کرونا رونق بگیرد، قیمت‌ها هم بهتر کنترل خواهد شد.
طی چند سال گذشته در زمینه تولید مسکن خیلی ضعیف عمل کردیم. در سال‌های 91و 92و پیش از آن تولید مسکن در وضعیت خوبی قرار داشت. بعد از آن چند سالی ساخت‌وساز کاهش چشمگیری داشت که اثر آن را حالا در بازار مسکن می‌بینیم. کمبود مسکن روی نرخ اجاره ملک نیز اثرگذار است؛ چرا که کمبود ملک باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود و قدرت مردم برای خرید کاهش می‌یابد. آنها نمی‌توانند مالک باشند اما به هر حال به سرپناه نیاز دارند و در نتیجه به سراغ اجاره و رهن می‌روند. تقاضا برای اجاره بالا می‌رود. افزایش تقاضا وقتی با عرضه محدود مسکن همراه است، به افزایش قیمت منجر می‌شود. 
از همه اینها که بگذریم، مشکل اصلی، کاهش استطاعت مالی مردم برای خرید خانه است. فکر نمی‌کنم هیچ راه‌حلی وجود داشته باشد که این مشکل را در سال99 حل کند. چیزی که مشخص است روزبه‌روز اوضاع وخیم‌تر خواهد شد.


کمبود عرضه مسکن
بحران کمبود عرضه مسکن در شرایط افزایش تقاضا به گرانی‌ها دامن می‌زند. افزایش نرخ اجاره بها نیز تابعی از همین متغیر بوده است