مسکن استیجاری روی میز استادان دانشگاهی

حامد فوقانی ـ خبر‌نگار

مسکن استیجاری؛ طرحی که شهردار تهران پیشنهادش را در هیأت دولت مطرح کرد و با موافقت رئیس‌جمهور همراه شد تا پیش‌زمینه تامین خانه برای اقشار کم‌درآمد فراهم شود. نکته مهم این است که مسکن استیجاری و اجتماعی در بسیاری از کشورها به اجرا درآمده و نسخه‌ای شده برای حل موضوع تامین مسکن در شهرهای بزرگ. به هرحال شهرهای زیادی هستند که جمعیت آنها سرریز شده و مرزهای استاندارد را درنوردیده است. به همین‌خاطر احداث خانه‌های کوچک و در اختیار قراردادن‌شان به شهروندانی که توانایی لازم خرید مسکن را ندارند، راهکاری شده تا شهرها را از حاشیه‌نشینی همراه با آسیب‌های اجتماعی و کمبود امکانات اولیه نجات دهد. در این بین، مدیریت شهرها با دولت‌ها همکاری نزدیکی دارند تا از یک‌طرف قیمت تمام‌شده ساخت و قیمت مسکن افزایش نجومی نیابد و از طرف دیگر نحوه مداخله نهادهای مرتبط مشخص شود. البته که تأمین خانه‌های استیجاری شرط و شروطی دارد و کار به همین راحتی‌ها نیست. صدالبته که افزوده نشدن به جمعیت شهرها هم مسئله بااهمیت دیگری است که نباید فراموش شود.
در این راستا از ابتدای مرداد‌ماه سال‌جاری که بحث مسکن استیجاری با پیشنهاد پیروز حناچی بر سر زبان‌ها افتاده، موافقان و مخالفان به بیان نظرات خود می‌پردازند. به همین دلیل، چند معاونت وزارت راه و شهرسازی، کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران و معاونت معماری و شهرسازی شهرداری تهران، جلسات مشترکی را با اساتید دانشگاهی مرتبط و متخصصان در دستور کار قرار داده‌اند تا طرح زیر ذره‌بین کارشناسی دقیق قرار بگیرد.
محمد سالاری، رئیس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران در این خصوص به همشهری می‌گوید: «اکنون نمی‌توان به‌طور قطعی درباره چگونگی اجرای طرح مسکن استیجاری و اجتماعی نظر داد. این کار نیاز به بررسی دارد و باید راهکارهای آن ارائه شود.» بر همین اساس نظرات چند کارشناس را درباره موضوع جویا شده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.


بسته‌های ویژه مدیریت شهری برای تولید مسکن ارزان
 محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران


با توجه به چالش‌های جدی حوزه مسکن و خرید و فروش آن، به‌ویژه مشکلاتی که در بحث اجاره‌بها وجود دارد، هم‌اکنون بیش از 42درصد از جمعیت شهری تهران و به‌طور خاص، شهروندانی که زیر خط متوسط جامعه قرار دارند، اجاره‌نشین‌اند. این امر سبب شده شاهد جابه‌جایی جامعه شهری از محله‌های نسبتا مرغوب به محله‌های قدیمی، بافت‌های فرسوده، ناکارآمد و کانون‌های جمعیتی اطراف شهرهای اقماری تهران باشیم. بنابراین از آنجا که هزینه اجاره‌بهای مسکن در سبد هزینه خانوار، رقم قابل توجهی و حدود 50درصد آن است، این موضوع معیشت مردم و خانوارها را تحت‌تأثیر جدی قرار داده و تبعات سوء اجتماعی، فرهنگی و حتی امنیتی در جامعه ایجاد کرده است. از این رو، در این فضا همه نهادها و سازمان‌ها و وزارتخانه‌ها به‌عنوان متولیان تأمین مسکن به فکر افتادند؛ شهردار تهران هم در یکی از جلسات دولت به مسئولیتی که شهرداری‌ها در حوزه مسکن اجتماعی و حتی استیجاری می‌توانند ایفا کنند، اشاره کرد. در واقع، پیشنهاد آقای حناچی، شهردار تهران این بود که از نهاد عمومی شهرداری‌ها هم با تولی‌گری وزارت راه و شهرسازی استفاده شود، اما بعدها این موضوع ابعاد گسترده‌تری یافت. ما نیز در کمیسیون راه و شهرسازی شورای اسلامی شهر تهران با توجه به دغدغه و احساس مسئولیتی که داریم جلسه‌ای را با مسئولان وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران و به‌خصوص تشکلات مدنی و صاحب‌نظران حوزه مسکن اجتماعی و استیجاری برگزار کردیم. در این جلسه مخالفان و موافقان ورود شهرداری‌ها به این عرصه صحبت‌ها و استدلال‌های خود را مطرح کردند.
موافقان، غالبا به مسئولیت‌هایی که در قانون پیش‌بینی شده از اصل31 قانون اساسی تا قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و سایر مفادی که در برنامه‌های مختلف آمده است اشاره دارند. این اشاره هم درواقع به بند21 ماده55 قانون شهرداری‌هاست که در آن به ضرورت همکاری شهرداری‌ها در حوزه ساماندهی و تأمین مسکن و همچنین ظرفیت‌های وسیع این نهاد با توجه به زمین‌هایی که در سطح شهر در اختیار دارد، اشاره می‌کند. از طرفی هم با توجه به اینکه شهرداری‌ها متولی اصلی صدور گواهی‌های ساختمانی هستند، از این منظر می‌توانند با تسهیل‌گری‌هایی که در این حوزه انجام می‌دهند، هم خودشان به‌طور مستقیم و هم با ایجاد بسترهای تسهیل‌گری برای بخش خصوصی در حوزه تامین مسکن اجتماعی مشارکت داشته باشند. اما غالب مخالفان ایده ورود شهرداری‌ها در این حوزه، معتقد بودند که تجربیات گذشته در زمینه مداخله دولت و شهرداری‌ها در حوزه مسکن تجربیات شکست‌خورده‌ای است. همچنین نبود ظرفیت‌های نهادی در شهرداری‌ها و نابسنده بودن طرحی که شهرداری تهران در این مقطع ارائه داده، عدم‌جذابیت مسکن استیجاری در جامعه ایرانی، نبود تمایل به اجاره‌نشینی تا تملک، هزینه بالای نگهداری ساختمان‌های استیجاری و دیگر موضوعات، ازجمله مواردی است که مخالفان ایده ورود شهرداری‌ها به عرصه تأمین و عرضه مسکن به آن اشاره می‌کنند.
آنان بحثشان این است که شهرداری‌ها ظرفیت‌ها و بسته‌های تشویقی قابل توجهی را برای تسهیل‌گری ورود بخش خصوصی فراهم کنند. البته فصل مشترکی هم بین مخالفان و موافقان وجود داشت، مبنی بر اینکه در این مقطع زمانی که یکی از اولویت‌های دولت و مدیریت‌های شهری، بازآفرینی و احیای بافت‌های فرسوده است، هم دولت و هم شوراها و شهرداری‌ها ظرفیت‌ها و موجودی خود را در اختیار تسهیل‌گری برای بخش خصوصی قرار دهند و بخش خصوصی با مشارکت مردم، مسکن ارزان‌قیمت تولید و از این طریق، مشکل را حل کنند.
در این نشست با اینکه به ابعاد مختلف موضوعات اشاره شد، اما به‌نظر می‌رسد برگزاری نشست‌های بیشتری برای اجماع نظر بین تصمیم‌گیران و تصمیم‌سازان حوزه مسکن، ضروری است تا در یک فرایند مبتنی بر تضارب آرا به یک اجماع نسبی برسیم.


ورود به مسکن استیجاری اگر منطقی باشد
عبدالرضا گلپایگانی، معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران


واقعیت‌های جاری موجود شهر تهران را برای مسکن نباید نادیده گرفت؛ چراکه به ما می‌گوید کجا هستیم و به کجا باید برویم. اکنون ما در شهر تهران 400هزار مسکن خالی بدون استفاده داریم. حال اگر ثروت مربوط به این میزان مسکن را حساب کنیم به رقمی بین 400 تا 500هزار میلیارد تومان می‌رسیم. این پول اگر در جای درستی هزینه می‌شد به‌طور قطع کیفیت فضای زندگی‌مان با شرایط فعلی خیلی متفاوت بود. از سوی دیگر باید توجه داشته باشیم که روزانه 3میلیون سفر از خارج شهر به داخل تهران صورت می‌گیرد. همچنین اکنون فشار به پیرامون پایتخت بسیار زیاد است؛ با عدد رشد 12درصدی جمعیتی در شهرهای اقماری روبه‌رو هستیم که بالاست. این می‌تواند به محدوده سرزمینی پایتخت فشار وارد کند. از طرفی در تهران، شاهد توزیع نامتوازن تراکم ساختمانی هستیم؛ به‌گونه‌ای که در برخی از محله‌ها 700نفر در هر هکتار و در برخی دیگر 50نفر در هر هکتار ساکن هستند. برای تأمین توزیع خدمات و حمل‌ونقل عمومی هم چنین شرایطی داریم؛ بنابراین با ساخت‌وسازهای درست باید به توازن بهتر برسیم. بهتر است اینطور به قضیه نگاه کنیم. مجتمع‌هایی هستند که برای شهر تولید ثروت کرده‌اند و در عین حال جایی هستند که ثروت شهر را بلعیده و باعث تخریب باغات شده‌اند. بنابراین با توزیع مناسب مسکن می‌توان تولید و مصرف صحیح ثروت داشت. از سوی دیگر سرانه مسکن در جنوب تهران، 70مترمربع و در بالای شهر 110مترمربع است. پیام این مسئله چنین است: واحدهای کوچک برای زوجین جوان وجود ندارد. پس باید با مسکن استیجاری، این نابرابری را جبران کرد. مقایسه کلانشهرهای مهم دنیا مثل پاریس، لندن، مسکو، سن‌پترزبورگ، رم و... با تهران نشان می‌دهد که آنها با وجود وسعت کوچک‌تر اما دارای واحدهای کوچک 25 تا 35مترمربعی مسکونی هم هستند، درحالی‌که تهران چنین موضوعی کمتر دیده می‌شود. پایین بودن تعلق اجتماعی نسبت به محله هم مسئله دیگری است که کوچ‌نشینی زودهنگام درون خود شهر را در پی دارد. بر همین اساس، مدیریت شهری فعلی، تأمین مسکن با برخورداری از امکانات لازم را پیگیری می‌کند. یکی از مهم‌ترین امکانات هم پارکینگ است؛ به‌گونه‌ای که اگر حتی ساختمان مسکونی نزدیک ایستگاه مترو بود و یا در محله‌ای ضریب برخورداری از خودرو، زیر 20درصد بود هم باید پارکینگ تامین شود. البته اگر بخواهیم تمامی مشکلات شناخته‌شده و شناخته‌نشده را حل کنیم، هیچ‌گاه به اقدام واقعی نخواهیم رسید. یعنی حرکت اصلاحی نیاز است که اگر به‌صورت منطقی، عقلی و تجربی به این نکته رسیدیم که مسکن استیجاری درست خواهد بود، باید وارد عمل شویم.


سیاست؛ تأمین مسکن دونفره است
کاوه حاجی‌علی‌اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران



مسکن قابل استطاعت یک سیاست پذیرفته‌شده در دنیا به حساب می‌آید که در کشورهای با چارچوب متضاد اقتصاد سیاسی تجربه شده است. در شهرهای بزرگ دنیا مسکن، یک کالای گران‌قمیت به‌شمار می‌رود و نیاز به سازوکار کنترل اجاره دارد. در این میان هدف بخش عمومی، دسترس‌پذیر کردن گروه‌های گوناگون اجتماعی و اقتصادی به مسکن است به‌نحوی که با خروج خانواده‌ها از  محل سکونت‌شان همراه نشود. البته 2پیش‌شرط هم وجود دارد: 1-سیستم مالیات‌بندی شهری وجود دارد که شهرداری‌ها سالانه بر املاک و مستغلات تعیین می‌کنند. 2- وجود سیستم اجاره‌داری که اغلب دست بخش خصوصی است. نکته مهم اینکه استطاعت لازم در حوزه مسکن به افزایش زیست‌پذیری شهر و حس تعلق به محله منجر می‌شود. به هرترتیب بی‌توجهی به موضوع تأمین مسکن برای شهروندان ساکن شهر، پیامد تغییر فاز از بَدمسکنی به مسکن‌نایابی را خواهد داشت؛ موضوعی که در تهران رخ داده است؛ آن هم نه فقط درخصوص دهک‌های یک‌ و 2، بلکه آمار نشان می‌دهد حتی تا دهک‌های پنجم هم‌اکنون نمی‌توانند برای خود مسکن تأمین کنند. برآوردها نشان می‌دهد که پایتخت کشور سالانه به حدود 150هزار واحد مسکونی نیاز دارد. درصورتی که همین الان -که حداقل ساخت‌وساز را داریم- 80هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود. حال طبق برنامه جامع مسکن، سالانه اگر 5هزار واحد مسکونی استیجاری با تعداد خانوار 2نفر ساخته شود، نیاز کنونی را تأمین می‌کند. در این بین باید توجه کرد که در رابطه با چنین مسکنی، اساسا تصدی‌گری برای شهرداری تهران وجود ندارد. موضوع، سیاستگذاری و تسهیل‌گری برای ایجاد شرایطی است تا کسانی که معیشت‌شان به تهران وابستگی دارد، بتوانند مشکل سکونت خود را حل کنند. 2راهکار اصلی برای این منظور وجود دارد: 1- در ساخت‌وسازهای رایج (با تمرکز روی 300هزار پلاک کم‌دوام موجود) ضوابطی گذاشته شود تا واحد مسکونی کوچک‌تری احداث شود و افراد بیشتری توانایی خرید یا اجاره مسکن را داشته باشند. 2- باید به اراضی بلااستفاده برای ساخت مسکن مورد نیاز شهروندان ورود پیدا کرد.